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Reconversion of Local Accommodation

In recent years Portugal has been considered a safe haven for several expats and foreign investors, who in turn have contributed on a large scale to the improvement of the Portuguese economy, by investing in the real estate sector, sometimes simultaneously associated with the tourism sector, namely in local accommodation (short terms tourist rentals, known in Portugal as alojamento local), or because many wish to relocate  their life and busines activity, permanently, to the country.

Several programs were launched to attract these investors and expats, including programs with attractive tax benefits such as the Non-Habitual Resident (NHR) regime, or the   “Golden Visa“, a residence by investment program of which most of the investments were  made  through the acquisition of real estate property.

In recent years, these programs have led to an exponential increase of real estate acquisition, especially in large urban and tourist areas, which has also contributed emphatically to the growth of the tourism sector, since a  large percentage of real estate acquisition has been  allocated to local accommodation.

Despite the crisis arising from the pandemic outbreak of Covid-19, the “Golden Visa” maintains a good level of adherence and demand by investors. In May of this year, there was a new increase in the value of real estate investment, a total of 137 million euros, the highest monthly investment value since March 2017.

Despite the message of confidence passed on by investors during the crisis, the global pandemic has exacerbated some socio-economic effects that were already worrying the Portuguese government, especially housing in large urban areas.

The strong demand for profitable properties, under the “Golden Visa” program, coupled with the growth of tourism activity in Portugal, and consequently the growing investment in local accommodation, has aggravated the price of housing rentals, especially in the large urban centers where the majority of real estate investment is made, and where the highest percentages of local accommodation.

On June 6, 2020, Resolution of the Council of Ministers No 41/2020 was published, approving the Economic and Social Stabilization Program, which contains measures for the conversion of local accommodation.

There is great uncertainty as to the direction of the tourism sector, how and when it will rise and how the sustainability of housing prices and rentals will be in these times of pandemic. Tourism has held back its breath, and those who have invested in local accommodation may need an oxygen balloon in the short-term.

In view of the urgency of responding to the middle-income population in obtaining affordable housing leases and the fact that the tourism sector, in particular local accommodation, is experiencing major difficulties due to restrictions on international travel, the measure of reconversion of local accommodation could be a response in order to combat both problems.

The measure itself is implemented through the Portuguese government’s support to municipal rental and sub-rental programs for more affordable rents. In these programs public entities pay 50% of the difference between the rental income paid and the rental income received, which will certainly give increased security to the landlord, because 50% of the income is guaranteed by public entities.

To the above benefit there is also an important advantage concerning personal income tax and corporate income tax exemption, on rental income resulting from the lease or sub-lease, as stipulated by Article 20 of Decree-Law No. 68/2019.

This option concerning the conversion of local accommodation into long term rentals may be even more appealing, considering the amendment to Article 3(9) of the Personal Income Tax Code, carried out by the 2020 State Budget. Such change foresees that the local accommodation does not generate a capital gain when the property is transferred back to the owner’s estate, if said property is immediately assigned to generated long term rental income.

With this measure, a potential solution remains open for investors who have earmarked their real estate investments for local accommodation, and who now want to secure a source of income,  which although not as attractive as that obtained in many cases through local accommodation, is in the current scenario of economic crisis, a more sustainable and stable source of income.

auctor Pedro Marrana

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Reconversão de Alojamento Local

Nos últimos anos Portugal tem sido considerado um refúgio seguro para diversos expatriados e investidores estrangeiros, que por sua vez têm contribuído em grande escala para a melhoria da economia portuguesa, quer pelo investimento feito no sector imobiliário, ou do imobiliário simultaneamente associado ao sector turismo, nomeadamente apostando no alojamento local, ou ainda pelo facto de muitos realocarem a sua vida e atividade, de uma forma permanente, para o território português.

Foram lançados diversos programas para a captação destes investidores e expatriados, contemplando programas com aliciantes benefícios fiscais como é o caso do regime do Residente Não Habitual, ou programas de “Golden Visa”, onde é atribuída autorização de residência através do investimento no território nacional, tendo a maioria do investimento sido realizado através da aquisição de imóveis.

Nos últimos anos, os referidos programas promoveram um aumento exponencial na aquisição imobiliária, especialmente nos grandes meios urbanos e turísticos, o que também contribuiu de forma enfática no crescimento do sector do turismo, acima de tudo pelo facto de vasta percentagem da aquisição imobiliária ter sido alocada para o sector do alojamento local.

Apesar da crise instalada por conta do surto pandémico da Covid-19, o “Golden Visa” manteve um bom nível de adesão e procura pelos investidores, visto que em Maio do corrente ano, ocorreu um novo aumento no valor do investimento imobiliário, na ordem dos 137 milhões de euros, tendo sido o valor mensal de investimento mais elevado desde Março de 2017.

Não obstante a mensagem de confiança passada pelos investidores em plena situação de crise, a pandemia global veio a agudizar alguns efeitos socioeconómicos que já vinham a preocupar o Estado português, especialmente no campo da habitação dos grandes meios urbanos.

A forte procura por imóveis rentabilizáveis, por parte dos investidores do programa dos “Golden Visa”, aliado ao crescimento da atividade turística em Portugal, e consequentemente do crescente investimento no alojamento local, veio a agravar a crise na sustentabilidade do arrendamento habitacional, especialmente nos grandes polos urbanos onde é efetuado a maioria do investimento imobiliário, e onde se encontram as maiores percentagens de alojamentos mobilados para turistas.

A 06 de Junho de 2020, foi publicada a Resolução do Conselho de Ministros n.º 41/2020 na qual foi aprovado o Programa de Estabilização Económica e Social, onde consta uma medida de Reconversão de Alojamento Local.

A realidade atual é de uma grande incerteza quanto ao rumo do sector do turismo, de como este se irá reerguer, em quanto tempo, e como será a sustentabilidade do alojamento local nestes tempos de combate à pandemia. O turismo susteve a respiração, e quem investiu no alojamento local poderá necessitar a curto-médio prazo de um balão de oxigénio.

Tendo em conta a urgência de dar resposta à população com rendimentos intermédios, na obtenção de arrendamento habitacional, e pelo facto de o sector do turismo, nomeadamente do alojamento local, estar a atravessar grandes dificuldades devido às restrições nas deslocações internacionais, esta medida de reconversão de alojamento local poderá ser uma resposta por forma a combater ambas as dificuldades.

A medida em si é concretizada através do apoio do Estado Português a programas municipais de arrendamento e subarrendamento com rendas mais acessíveis, sendo que as entidades públicas comparticipam em 50% a diferença entre a renda paga e a renda recebida, o que dará certamente uma segurança acrescida ao senhorio, pelo facto de 50% da renda ser garantida pelas entidades públicas.

Ainda acresce uma importante vantagem pela isenção de tributação em sede de IRS ou IRC, sobre os rendimentos prediais resultantes do contrato de arrendamento ou subarrendamento, conforme estipulado pelo artigo 20.º do Decreto-Lei n.º 68/2019.

Esta opção pela reconversão do alojamento local para o arrendamento poderá ser ainda mais apelativa, tendo em conta a alteração do n.º 9 do artigo 3.º do CIRS, levada a cabo pelo Orçamento de Estado de 2020, passando a não ser considerada como mais-valia a transferência para o património particular do empresário de bem imóvel habitacional que seja imediatamente afeto à obtenção de rendimentos da categoria F.

Com esta medida, fica em aberto uma potencial solução para os investidores que destinaram os seus investimentos imobiliários ao alojamento local, e que pretendam agora garantir uma fonte de rendimento, que embora não seja tão atractiva como a que era obtida em muitos casos através do alojamento local, é no atual cenário de crise económica, uma fonte de rendimento mais sustentável e estável.

auctor Pedro Marrana

A equipa da MCS conta com mais de 20 anos de experiência em consultoria fiscal a empresas e indivíduos. Se necessitar da nossa assistência entre em contacto connosco.

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