Po przemyślanym namyśle (a może pod wpływem impulsu, jak niektórzy nasi klienci, którzy od razu zakochali się w wyspie), kupujesz nieruchomość w Portugalii, a nawet w Perle Atlantyku, Madera wyspa. Jako prawnicy i księgowi, nasz zespół rozumie, że inwestowanie w nieruchomości to zawsze wysiłek finansowy, a staranne planowanie jest wymagane przede wszystkim w przypadku inwestowania w obcym kraju.
Kupujesz nieruchomość w Portugalii? 10 rzeczy, które powinieneś wiedzieć na 2022 rok
Stworzyliśmy następującą listę 10 podstawowych kroków, aby poprowadzić osoby kupujące nieruchomość w Portugalii (lub Wyspa Madera).
1. Zatrudnij prawnika
Może to zabrzmieć banalnie, ale jeśli nie mieszkasz na Maderze ani nie znasz prawa portugalskiego i Madery, wyspecjalizowany prawnik ds. nieruchomości może reprezentować, doradzać i prowadzić Cię przez cały proces zakupu (lub wynajmu).
Nasz zespół w MCS składa się z czterech anglojęzycznych prawników, których kariery zawsze były związane z doradzaniem klientom z zagranicy inwestującym na Maderze.
2. Uzyskaj portugalski numer identyfikacyjny podatnika
Każdy emigrant mieszkający na Maderze potwierdzi, że nie możesz nic robić na terytorium Portugalii bez portugalskiego numeru identyfikacji podatkowej (NIF – Numer identyfikacyjny identyfikacji podatkowej).
Zanim pospiesz się do Loja do Cidadão lub portugalskiego Urzędu Podatkowego i Celnego, musisz umówić się z certyfikowanym księgowym lub dyplomowanym ekonomistą, aby lepiej zrozumieć implikacje i niuanse dotyczące wniosków NIF.
Uzyskanie NIF jest dość szybką czynnością, ale konieczne jest szczegółowe opisanie konkretnych okoliczności. Dlatego członkowie naszego zespołu będą musieli wiedzieć (aby lepiej doradzić):
- Twoje plany (kupujesz letnie wakacje czy przeprowadzasz się do Portugalii lub na Maderę?);
- Twój stan cywilny;
- Obecny kraj zamieszkania;
- Czy masz dzieci?
Nasi certyfikowani księgowi wykorzystają powyższe informacje, aby określić Twój status mieszkaniowy NIF (potencjalne konsekwencje podatkowe z tego wynikające) oraz potrzebę posiadania przez innych członków rodziny NIF.
Wreszcie, dzięki powyższym informacjom, będziemy mogli również ustalić, czy zgodnie z prawem będziesz zobowiązany do wyznaczenia portugalskiego przedstawiciela podatkowego. Wyznaczenie przedstawiciela podatkowego jest konieczne, jeśli mieszka się poza Unią Europejską.
3. Poznaj swoje ulgi podatkowe
Jeśli kupujesz nieruchomość w Portugalii, równie dobrze możesz rozważyć skuteczną przeprowadzkę do tego kraju. W takim scenariuszu zespół prawników i księgowych powinien poinformować Cię o 10-letnim urlopie podatkowym dostępnym dla każdego, kto zdecyduje się na stałe zamieszkanie w Portugalii: osoba niebędąca stałym rezydentem (NHR). Ogólnie rzecz biorąc, w ramach statusu NHR każdy dochód pochodzący z zagranicy może być zwolniony z podatku dochodowego od osób fizycznych w Portugalii.
4. Remont i złota wiza
Kupując nieruchomość w Portugalii, a konkretnie na Maderze, do odnawiać to za uzyskanie Złota wiza, należy zastanowić się, co kwalifikuje się jako remont.
Aby uzyskać Złotą Wizę poprzez zakup i remont nieruchomości, inwestor musi przeprowadzić prace, które skutecznie podniosą jakość nieruchomości, podniosą jej certyfikację energetyczną lub podniosą bezpieczeństwo konserwatorskie w stosunku do stanu poprzedniego, nawet jeśli już skorzystał z prac rekultywacyjnych.
Na przykład wymiana okien i drzwi na opcje poprawiające certyfikację energetyczną nieruchomości, a nawet instalacja paneli słonecznych, wymiana podłóg lub okładzin wewnętrznych na takie, które poprawiają jakość nieruchomości, są kwalifikowalnymi pracami. , i nie ponoszą więcej niż dodanie umowy o wykonanie prac rekultywacyjnych, pod warunkiem, że zawarta z osobą prawną należycie upoważnioną przez Instytut Rynków Publicznych, Budownictwa i Nieruchomości, IP
5. Podatki od nieruchomości komunalnych
W Portugalii podatnicy płacą roczny komunalny podatek od nieruchomości (IMI – Imposto Municipal Sobre Imoveis) jako właściciele nieruchomości.
Zobowiązanie do zapłaty podatku IMI powstaje w przypadku posiadania nieruchomości w ostatnim dniu danego roku podatkowego (roku kalendarzowego).
Stawki podatku od nieruchomości wahają się od 0,3% do 0,45%; mają one zastosowanie do wartości podatku majątkowego majątku. Podczas gdy nieruchomości na obszarach wiejskich są opodatkowane stawką 0,8%, nieruchomości w większej liczbie obszarów miejskich są opodatkowane we wspomnianym zakresie. Jeżeli nieruchomość została przeszacowana od 2004 r., powyższy podatek będzie wynosił od 0,2% do 0,5%. Jeśli nieruchomość została wyceniona przed 2004 r., stawka wynosi od 0,4% do 0,8%.
Z drugiej strony, czy nieruchomość powinna być własnością korporacji, która jest rezydentem w? jurysdykcja na czarnej liście, wtedy stawka IMI wyniesie 7,5%.
Oprócz IMI podatek od przeniesienia własności mienia komunalnego (IMT – Imposto Municipal sobre jako Transmissões Onerosas de Imoveis) pobierana jest przy każdym zakupie domu w Portugalii.
Pamiętaj, aby skontaktować się ze swoim prawnikiem lub księgowym w celu przeprowadzenia symulacji na IMIT należnej przed nabyciem nieruchomości i dowiedzieć się, czy masz prawo do specjalnych ulg podatkowych w postaci zwolnień.
6. Należyta staranność przy zakupie nieruchomości w Portugalii
Nasz zespół prawników przeprowadzi prawne, due diligence nieruchomości, którą chcesz nabyć. Takie badanie due diligence obejmuje badanie i analizę co najmniej następujących dokumentów: Certidão do Registo Predial do Ióvel; Predial Cardenety; Plano Dyrektor Miejski; Licencja de Utilização; Ficha Técnica de Habitação.
Powyższa dokumentacja musi zostać przeanalizowana przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy, aby maksymalnie ograniczyć ryzyka związane z procesem nabywania nieruchomości.
Techniczne badanie due diligence przez dyplomowanego architekta lub dyplomowanego inżyniera budownictwa jest również zalecane do przeprowadzenia przed nabyciem nieruchomości, aby upewnić się, że nie ma żadnych uszkodzeń strukturalnych w domu, który zamierzasz kupić, oraz zagwarantować, że wszelkie plany remontowe, które chcesz przeprowadzić, są dopuszczone przez gminę (lub samorząd regionalny) właściwy dla nieruchomości (lub jej pomieszczeń).
7. Zatrudnij geodetę
Chociaż nie jest to powszechna praktyka wśród portugalskich nabywców nieruchomości, ekspozycja na rynek anglosaski sprawiła, że zatrudnienie rzeczoznawcy majątkowego przed sfinalizowaniem zakupu nieruchomości stało się znaną rutyną. Zgodnie z prawem portugalskim, stali członkowie Zakonu Architektów i Zakonu Inżynierów są jedynymi upoważnionymi do przeprowadzania badań stanu nieruchomości w zakresie warunków mieszkaniowych domu lub mieszkania.
8. Umowa Wekslowa Kupna i Sprzedaży
Prawo dotyczące zakupu nieruchomości w Portugalii ustanowiło powszechną praktykę polegającą na podpisaniu przez obie strony umowy promesowej kupna-sprzedaży (w skrócie CPCV).
Głównym celem CPCV jest związanie obu stron przyszłą transakcją. Na mocy tej umowy każda ze stron ustali warunki kupna i sprzedaży, zobowiązując się do prowadzenia przyszłej działalności zgodnie z warunkami umowy.
W przypadku CPCV kupiec zobowiązuje się również do wpłacenia zaliczki (zwykle 10% całkowitej wartości nieruchomości), ponieważ jest to sposób nie tylko na sformalizowanie transakcji i warunków, na jakich jest ona dokonywana, ale także zobowiązać obie strony, jak wspomniano powyżej. Jeśli sprzedający okaże skruchę, możesz otrzymać podwójną zaliczkę wpłaconą jako kupujący. Jeśli jesteś tym, który się poddaje, tracisz depozyt.
9. Publiczny akt kupna i sprzedaży
Ostateczną umowę kupna-sprzedaży przygotowują prawnicy zaangażowani w transakcję i podpisują strony (lub ich pełnomocnicy) przed notariuszem (lub innym organem uprawnionym z mocy prawa), który będzie podmiotem, który poświadczy, że transakcja trwa miejsce zgodnie z ustaleniami, weryfikujące zapłatę ceny, poświadczające tożsamość stron, dokumenty dotyczące własności i zapłaty zobowiązań podatkowych.
Nabywca będzie musiał zapłacić podatek od przeniesienia własności nieruchomości komunalnych (IMT) aktem publicznym. W zależności od konkretnego przypadku transakcji notariusz (lub inny organ upoważniony na mocy prawa) jest również odpowiedzialny za zarejestrowanie nabycia w imieniu nowego właściciela w portugalskim rejestrze gruntów.
Jeśli zdecydujesz się na zakup nieruchomości w Portugalii (lub na Maderze) za pośrednictwem trustu, prywatnej fundacji lub firmy, koniecznie porozmawiaj z naszym zespołem, ponieważ proces ten różni się nieco od opisanego powyżej. Jak wspomniano wcześniej, aby uwzględnić specyfikę poszczególnych etapów procesu kupna i sprzedaży, zaleca się, aby następnie stronom, zarówno kupującym, jak i sprzedającym, należycie doradzał prawnik specjalizujący się w dziedzinie trawników na rynku nieruchomości oraz certyfikowany rachunek (zwłaszcza jeśli kupujący jest obcokrajowcem). W każdym przypadku należy przeprowadzić analizę podatkową, aby zapewnić skuteczność tych struktur w tego rodzaju inwestycji/transakcji.
10. Testament
Kupowanie nieruchomości w Portugalii nieuchronnie prowadzi do obaw o sprawy spadkowe. Pod Rozporządzenie (UE) nr 650/2012 ustanowiono przepisy określające, które organy państwa członkowskiego UE zajmą się dziedziczeniem transgranicznym i jakie prawo krajowe będzie miało zastosowanie do tego dziedziczenia. W ten sposób obywatel lub spadkodawca (osoba sporządzająca testament) może zaplanować swoje dziedziczenie, a ich spadkobiercy nie muszą już mieć do czynienia z wieloma przepisami i organami krajowymi.
Rozporządzenie ułatwia również wywoływanie skutków orzeczenia sądu lub dokumentu notarialnego w sprawie spadkowej w jednym państwie członkowskim UE w innym państwie członkowskim UE. Wreszcie rozporządzenie tworzy europejskie poświadczenie dziedziczenia (ECS), dokument, którego spadkobiercy (a także zapisobiercy, wykonawcy testamentu i zarządcy majątku zmarłego) mogą żądać w celu udowodnienia swojego statusu i wykonywania swojego prawa w innym państwie członkowskim UE.
Wspomniane przepisy dotyczą również konkretnych kwestii proceduralnych związanych z dziedziczeniem transgranicznym – tj. tego, które organy państwa członkowskiego UE zajmą się dziedziczeniem, jakie prawo krajowe będzie miało zastosowanie do dziedziczenia, w jaki sposób orzeczenia sądowe i dokumenty notarialne w sprawach spadkowych wywoływać skutki w innym państwie członkowskim UE i jak można wykorzystać ECS. Rozporządzenie nie reguluje kwestii materialnych związanych z dziedziczeniem transgranicznym, takich jak część majątku spadkodawcy, który ma trafić na jego dzieci i małżonka oraz swobodę decydowania przez spadkodawcę, komu pozostawi swój majątek. Kwestie te będą nadal regulowane przez prawo krajowe.
Ten artykuł służy wyłącznie do ogólnych celów informacyjnych i nie ma na celu, ani nie powinien być interpretowany jako porada prawna lub profesjonalna.
Lília ukończyła studia prawnicze na Universidade Nova de Lisboa w 2002 roku. Ona dołączyła MCSzespołu prawnego w 2003 roku, wspierając dział prawny w sprawach korporacyjnych i spedycyjnych… Czytaj więcej
