W ostatnich latach Portugalia była uważana za bezpieczną przystań dla kilku osób granicą oraz inwestorzy zagraniczni, którzy z kolei w dużym stopniu przyczynili się do poprawy portugalskiej gospodarki, inwestując w sektor nieruchomości, czasami jednocześnie kojarzony z sektorem turystycznym, a mianowicie w lokalną bazę noclegową (krótkoterminowe wynajem turystyczny, znany w Portugalii jak alojamento lokalne) lub dlatego, że wielu chce na stałe przenieść swoje życie i działalność gospodarczą do kraju.
Uruchomiono kilka programów, aby przyciągnąć tych inwestorów i emigrantów, w tym programy z atrakcyjnymi ulgami podatkowymi, takie jak reżim Non-Habitual Resident (NHR) lub „Złota wiza“, rezydencja przez program inwestycyjny, którego większość inwestycji została dokonana poprzez nabycie nieruchomości.
W ostatnich latach programy te doprowadziły do gwałtownego wzrostu nabywania nieruchomości, zwłaszcza na dużych obszarach miejskich i turystycznych, co również wyraźnie przyczyniło się do rozwoju sektora turystycznego, ponieważ duży odsetek nabywanych nieruchomości przeznaczono na lokalne zakwaterowanie.
Pomimo kryzysu związanego z wybuchem pandemii Covid-19 „Złota Wiza” utrzymuje dobry poziom przestrzegania i popytu przez inwestorów. W maju tego roku nastąpił nowy wzrost wartości inwestycji w nieruchomości, łącznie 137 mln euro, najwyższa miesięczna wartość inwestycji od marca 2017 roku.
Pomimo przesłania zaufania przekazanego przez inwestorów podczas kryzysu, globalna pandemia zaostrzyła niektóre skutki społeczno-gospodarcze, które już martwiły portugalski rząd, zwłaszcza mieszkalnictwo na dużych obszarach miejskich.
Silny popyt na rentowne nieruchomości w ramach programu „Złota Wiza”, w połączeniu ze wzrostem aktywności turystycznej w Portugalii, a co za tym idzie rosnącymi inwestycjami w lokalną bazę noclegową, pogorszyły ceny wynajmu mieszkań, zwłaszcza w dużych ośrodkach miejskich, w których większość inwestycji w nieruchomości jest dokonywana i gdzie największy odsetek miejsc noclegowych.
W dniu 6 czerwca 2020 r. opublikowano Uchwałę Rady Ministrów nr 41/2020 zatwierdzającą Program Stabilizacji Gospodarczej i Społecznej, który zawiera środki służące przekształceniu miejsc noclegowych.
Istnieje duża niepewność co do kierunku rozwoju sektora turystycznego, tego, jak i kiedy będzie on wzrastał oraz jak zrównoważenie cen mieszkań i czynszów będzie miało miejsce w czasach pandemii. Turystyka wstrzymała oddech, a ci, którzy zainwestowali w lokalne zakwaterowanie, mogą potrzebować balonu tlenowego na krótką metę.
Ze względu na pilną potrzebę udzielenia odpowiedzi ludności o średnich dochodach w zakresie uzyskania przystępnych cenowo najmu mieszkań oraz na fakt, że sektor turystyczny, w szczególności lokalna baza noclegowa, doświadcza poważnych trudności z powodu ograniczeń w podróżach międzynarodowych, środek polegający na przekształceniu miejscowego zakwaterowania może być odpowiedzią w celu zwalczania obu problemów.
Sam środek jest wdrażany dzięki wsparciu rządu portugalskiego dla programów najmu komunalnego i podnajmu w celu uzyskania bardziej przystępnych czynszów. W tych programach podmioty publiczne płacą 50% różnicy między płaconym dochodem z najmu a otrzymywanym dochodem z najmu, co z pewnością da większe bezpieczeństwo wynajmującemu, ponieważ 50% dochodów jest gwarantowane przez podmioty publiczne.
Z powyższej korzyści wiąże się również istotna korzyść dotycząca zwolnienia z podatku dochodowego od osób fizycznych oraz podatku dochodowego od osób prawnych, od dochodów z najmu z tytułu najmu lub podnajmu, o której mowa w art. 20 Rozporządzenia z mocą ustawy nr 68/2019.
Ta opcja zamiany lokali mieszkalnych na wynajem długoterminowy może być jeszcze bardziej atrakcyjna, biorąc pod uwagę nowelizację art. 3 ust. 9 kodeksu podatku dochodowego od osób fizycznych dokonaną przez budżet państwa 2020. Taka zmiana przewiduje, że lokalne zakwaterowanie nie generuje zysku kapitałowego, gdy nieruchomość jest przenoszona z powrotem do nieruchomości właściciela, jeśli ta nieruchomość jest natychmiast przypisywana do wygenerowanego długoterminowego dochodu z najmu.
Dzięki temu środkowi potencjalne rozwiązanie pozostaje otwarte dla inwestorów, którzy swoje inwestycje w nieruchomości przeznaczyli na lokale mieszkalne, a teraz chcą zapewnić sobie źródło dochodu, które choć nie jest tak atrakcyjne, jak w wielu przypadkach uzyskiwane dzięki lokalom mieszkaniowym, jest obecny scenariusz kryzysu gospodarczego, bardziej trwałe i stabilne źródło dochodu.
autor Pedro Marrana
MCS i jego zespół ma ponad 20 lat doświadczenia w pomocy klientom korporacyjnym i prywatnym, którzy chcą przenieść się na Maderę. Więcej informacji na temat Nasze Usługi proszę nie wahaj się skontaktuj się z nami.
Miguel Pinto-Correia posiada tytuł magistra ekonomii międzynarodowej i studiów europejskich w ISEG – Lisbon School of Economics & Management oraz tytuł licencjata w dziedzinie ekonomii w Nova School of Business and Economics. Jest stałym członkiem Zakonu Ekonomistów (Ordem dos Economistas)… Czytaj więcej
