Sau khi cân nhắc kỹ lưỡng (hoặc có thể do bốc đồng, giống như một số khách hàng của chúng tôi đã yêu hòn đảo ngay lập tức), bạn đang mua bất động sản ở Bồ Đào Nha, hoặc thậm chí ở Hòn ngọc Đại Tây Dương, Madeira Đảo. Là luật sư và kế toán, nhóm chúng tôi hiểu rằng đầu tư vào bất động sản luôn là một nỗ lực tài chính và chủ yếu cần phải lập kế hoạch cẩn thận khi đầu tư ở nước ngoài.
Mua tài sản ở Bồ Đào Nha? 10 điều bạn nên biết cho năm 2022
Chúng tôi đã tạo danh sách 10 bước cơ bản sau đây để hướng dẫn những người mua bất động sản ở Bồ Đào Nha (hoặc Đảo Madeira).
1. Thuê luật sư
Nghe có vẻ sáo rỗng, nhưng nếu bạn không sống ở Madeira cũng như không quen với luật Bồ Đào Nha và Madeiran, một luật sư chuyên ngành bất động sản có thể đại diện, tư vấn và hướng dẫn bạn trong toàn bộ quá trình mua lại (hoặc cho thuê).
Nhóm chúng tôi tại MCS bao gồm bốn luật sư nói tiếng Anh mà sự nghiệp của họ luôn gắn liền với việc tư vấn cho khách hàng nước ngoài đầu tư vào Đảo Madeira.
2. Lấy Mã số nhận dạng người nộp thuế Bồ Đào Nha
Bất kỳ người nước ngoài nào sống ở Madeira sẽ xác nhận rằng bạn không thể làm bất cứ điều gì trên lãnh thổ Bồ Đào Nha mà không có Mã số nhận dạng người nộp thuế Bồ Đào Nha (NIF - Número de Identificação Tài chính).
Trước khi bạn vội vàng Loja do Cidadão hoặc chi nhánh của Cơ quan Thuế và Hải quan Bồ Đào Nha, bạn phải ngồi lại với một kế toán viên được chứng nhận hoặc chuyên gia kinh tế được điều hành, để hiểu rõ hơn về ý nghĩa và sắc thái liên quan đến các ứng dụng NIF.
Lấy NIF là một việc khá nhanh để làm, nhưng điều cần thiết là bạn phải chi tiết hóa các trường hợp cụ thể của mình. Do đó, các thành viên trong nhóm của chúng tôi sẽ cần biết (để tư vấn cho bạn tốt hơn):
- Kế hoạch của bạn (bạn đang mua một kỳ nghỉ hè hay bạn đang chuyển đến Bồ Đào Nha hoặc Đảo Madeira?);
- Tình trạng hôn nhân của bạn;
- Đất nước cư trú hiện tại;
- Bạn có con không?
Kế toán được chứng nhận của chúng tôi sẽ sử dụng thông tin ở trên để xác định tình trạng cư trú NIF của bạn (các tác động thuế tiềm ẩn phát sinh từ đó) và nhu cầu các thành viên khác trong gia đình phải có NIF.
Cuối cùng nhưng không kém phần quan trọng, với thông tin được đề cập ở trên, chúng tôi cũng có thể xác định liệu bạn có được yêu cầu, theo luật, để chỉ định một đại diện thuế của Bồ Đào Nha hay không. Một cuộc hẹn đại diện thuế là cần thiết nếu một người cư trú bên ngoài Liên minh Châu Âu.
3. Biết lợi ích về thuế thu nhập của bạn
Nếu bạn đang mua bất động sản ở Bồ Đào Nha, bạn cũng có thể đang xem xét việc chuyển địa điểm hiệu quả đến đất nước này. Theo tình huống như vậy, nhóm luật sư và kế toán của bạn nên thông báo cho bạn về kỳ nghỉ thuế 10 năm dành cho bất kỳ ai quyết định đặt trụ sở chính tại Bồ Đào Nha: cư dân không thường xuyên (NHR) trạng thái. Nói chung, theo quy chế NHR, bất kỳ thu nhập nào có nguồn gốc từ nước ngoài đều có thể được miễn thuế thu nhập cá nhân ở Bồ Đào Nha.
4. Tân trang và Golden Visa
Khi mua tài sản ở Bồ Đào Nha, đặc biệt là ở Madeira, để tân trang nó để có được Visa vàng, người ta phải xem xét những gì đủ điều kiện là tân trang.
Để có được Golden Visa thông qua việc mua và tân trang bất động sản, nhà đầu tư phải thực hiện các công việc cải thiện hiệu quả chất lượng của bất động sản đó, sẽ nâng cao chứng nhận năng lượng hoặc có lợi cho sự an toàn bảo tồn của nó, liên quan đến trạng thái trước đó của nó, ngay cả khi nó đã được hưởng lợi từ các công trình phục hồi.
Ví dụ: việc thay thế cửa sổ và cửa ra vào, đối với các tùy chọn cải thiện chứng nhận năng lượng của tài sản, hoặc thậm chí lắp đặt các tấm pin mặt trời, thay thế sàn hoặc lớp lót nội thất, để nâng cao chất lượng của bất động sản, đều là những công việc đủ điều kiện. , và không phải chịu nhiều hơn việc bổ sung hợp đồng để thực hiện các công việc cải tạo, với điều kiện ký kết với một pháp nhân được ủy quyền hợp pháp bởi Viện Thị trường công, Xây dựng và Bất động sản, Sở hữu trí tuệ.
5. Thuế tài sản thành phố
Ở Bồ Đào Nha, người nộp thuế phải trả thuế tài sản thành phố hàng năm (IMI - Imposto Thành phố Sobre Imóveis) với tư cách là chủ sở hữu bất động sản.
Trách nhiệm nộp thuế IMI xảy ra khi một người sở hữu tài sản vào ngày cuối cùng của năm thuế tương ứng (năm dương lịch).
Thuế suất thuế tài sản từ 0,3% đến 0,45%; những điều này áp dụng cho giá trị thuế gia sản của tài sản. Trong khi bất động sản ở khu vực nông thôn bị đánh thuế 0,8%, bất động sản ở khu vực thành thị hơn bị đánh thuế trong phạm vi đã đề cập. Nếu một tài sản được định giá lại kể từ năm 2004, mức thuế nói trên sẽ rơi vào khoảng 0,2% đến 0,5%. Nếu một tài sản được định giá trước năm 2004, tỷ lệ này là từ 0,4% đến 0,8%.
Mặt khác, tài sản có nên được sở hữu thông qua một công ty cư trú tại thẩm quyền trong danh sách đen, thì tỷ lệ IMI sẽ là 7,5%.
Ngoài IMI, Thuế chuyển nhượng tài sản thành phố (IMT - Imposto Municipal sobre sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) được thu thập mỗi khi mua một ngôi nhà ở Bồ Đào Nha.
Hãy chắc chắn liên hệ với luật sư hoặc kế toán của bạn để được mô phỏng về IMIT đến hạn trước khi mua tài sản và để biết liệu bạn có được hưởng các quyền lợi đặc biệt về thuế miễn trừ hay không.
6. Thẩm định khi mua bất động sản ở Bồ Đào Nha
Đội ngũ luật sư của chúng tôi sẽ tiến hành thẩm định pháp lý, thẩm định tài sản bất động sản mà bạn muốn mua. Sự thẩm định đó bao gồm một cuộc khảo sát và phân tích, ít nhất, các tài liệu sau: Chứng nhận Đăng ký Predial do Imóvel; Cardeneta Predial; Giám đốc Plano Thành phố; Giấy phép sử dụng; Công nghệ kỹ thuật môi trường sống.
Các tài liệu trên cần được phân tích trước khi bất kỳ thỏa thuận nào được ký kết để giảm càng nhiều càng tốt các rủi ro liên quan đến quá trình mua lại tài sản.
Việc thẩm định kỹ thuật của một Kiến trúc sư hoặc Kỹ sư dân dụng được điều hành cũng nên được thực hiện trước khi mua tài sản để đảm bảo rằng không có thiệt hại về cấu trúc đối với ngôi nhà bạn định mua và để đảm bảo rằng bất kỳ kế hoạch tân trang nào mà bạn muốn thực hiện đều được phép của đô thị (hoặc Chính quyền khu vực) có quyền tài phán đối với tài sản (hoặc các quyền của nó).
7. Thuê nhân viên khảo sát
Mặc dù không phải là một thực tế phổ biến đối với những người mua bất động sản ở Bồ Đào Nha, nhưng việc tiếp xúc với thị trường Anglo-Saxon đã khiến việc thuê một chuyên gia khảo sát bất động sản trước khi hoàn tất việc mua bất động sản trở thành một thói quen quen thuộc. Theo luật Bồ Đào Nha, các thành viên thường trực của Hội kiến trúc sư và Hội kỹ sư là những người duy nhất được phép thực hiện các cuộc khảo sát tài sản về điều kiện sinh sống của một ngôi nhà hoặc căn hộ.
8. Hợp đồng mua bán ban hành
Luật liên quan đến việc mua bất động sản ở Bồ Đào Nha đã thiết lập một thông lệ phổ biến là cả hai bên phải ký Hợp đồng Mua bán Tuyên bố (viết tắt là CPCV).
Mục đích chính của CPCV là ràng buộc cả hai bên với một giao dịch trong tương lai. Theo hợp đồng nói trên, mỗi bên sẽ thiết lập các điều khoản và điều kiện cho việc mua bán, cam kết kinh doanh trong tương lai theo các điều kiện của hợp đồng.
Với CPCV, người mua cũng cam kết thanh toán khoản trả trước (thường là 10% tổng giá trị tài sản), vì đây là một cách không chỉ để chính thức hóa giao dịch và các điều kiện thực hiện mà còn để ràng buộc cả hai bên như đã đề cập ở trên. Nếu người bán hối cải, bạn có thể nhận được gấp đôi số tiền đặt cọc đã trả với tư cách là người mua. Nếu bạn là người bỏ cuộc, bạn sẽ mất tiền đặt cọc.
9. Chứng thư mua bán công khai
Hợp đồng mua bán cuối cùng được chuẩn bị bởi các luật sư tham gia giao dịch và được các bên (hoặc đại diện hợp pháp của bên đó) ký trước một công chứng viên (hoặc cơ quan khác được ủy quyền theo pháp luật), người sẽ là pháp nhân chứng nhận giao dịch đó. địa điểm theo thỏa thuận, xác minh việc thanh toán giá cả, xác nhận nhân thân của các bên, các giấy tờ liên quan đến quyền sở hữu và việc nộp các nghĩa vụ thuế.
Người mua sẽ phải trả Thuế chuyển nhượng tài sản thành phố (IMT) bằng chứng thư công khai. Tùy thuộc vào trường hợp cụ thể của giao dịch của bạn, công chứng viên (hoặc cơ quan khác được ủy quyền theo luật) cũng có trách nhiệm đăng ký việc mua lại thay mặt cho chủ sở hữu mới với Cơ quan đăng ký đất đai của Bồ Đào Nha.
Nếu bạn chọn mua bất động sản ở Bồ Đào Nha (hoặc Đảo Madeira) thông qua quỹ tín thác, quỹ tư nhân hoặc công ty, hãy nhớ nói chuyện với nhóm của chúng tôi, vì quy trình hơi khác so với quy trình được mô tả ở trên. Như đã đề cập trước đây, để quan sát tất cả các chi tiết cụ thể của các giai đoạn khác nhau của quá trình mua và bán, các bên, cả người mua và người bán, nên được tư vấn hợp lệ bởi một luật sư chuyên về bất động sản và bằng một tài khoản được chứng nhận (đặc biệt nếu bạn, người mua, là người nước ngoài). Trong mọi trường hợp, phân tích thuế cần được tiến hành để đảm bảo tính hiệu quả của các cấu trúc nói trên trong loại hình đầu tư / giao dịch này.
10. Di chúc
Mua bất động sản ở Bồ Đào Nha chắc chắn sẽ dẫn đến những lo ngại về vấn đề kế thừa. Ở dưới Quy định (EU) số 650/2012 các quy tắc được đặt ra để xác định các cơ quan chức năng của Quốc gia Thành viên EU sẽ đối phó với sự kế thừa xuyên biên giới và luật quốc gia nào sẽ áp dụng cho sự kế thừa đó. Bằng cách này, một công dân hoặc một người lập di chúc (người lập di chúc) có thể lập kế hoạch thừa kế của họ và những người thừa kế của họ không cần phải đối mặt với nhiều luật và chính quyền quốc gia nữa.
Quy định này cũng giúp quyết định của tòa án hoặc văn bản công chứng liên quan đến vấn đề kế vị được ban hành ở một Quốc gia Thành viên EU dễ dàng hơn có hiệu lực ở Quốc gia Thành viên EU khác. Cuối cùng, quy định tạo ra giấy chứng nhận quyền thừa kế của Châu Âu (ECS), một tài liệu có thể được yêu cầu bởi những người thừa kế (cũng như những người hợp pháp, những người thi hành di chúc và những người quản lý tài sản của người đã chết) để chứng minh tình trạng của họ và thực hiện quyền ở một Quốc gia Thành viên EU khác.
Luật nói trên cũng giải quyết các vấn đề thủ tục cụ thể liên quan đến việc kế vị xuyên biên giới - nghĩa là các cơ quan chức năng của Quốc gia Thành viên EU sẽ giải quyết việc kế vị, luật quốc gia nào sẽ áp dụng cho việc kế vị, cách thức các quyết định của tòa án và tài liệu công chứng về các vấn đề kế vị tạo ra các hiệu ứng ở một Quốc gia Thành viên EU khác và cách ECS có thể được sử dụng. Quy định không giải quyết các vấn đề cơ bản của việc thừa kế xuyên biên giới, chẳng hạn như phần tài sản của người chết sẽ được chia cho con cái và vợ / chồng của họ và người lập di chúc được tự do quyết định họ sẽ để lại tài sản của mình cho ai. Những vấn đề này sẽ tiếp tục được điều chỉnh bởi luật pháp quốc gia.
Bài viết này chỉ được cung cấp cho mục đích thông tin chung và không nhằm mục đích cũng như không được hiểu là lời khuyên pháp lý hoặc chuyên môn dưới bất kỳ hình thức nào.
Lília đã tốt nghiệp năm 2002 với bằng luật của Đại học Nova de Lisboa. Cô ấy đã tham gia MCScủa nhóm pháp lý vào năm 2003, hỗ trợ bộ phận pháp lý trong doanh nghiệp và vận chuyển… Tìm hiểu thêm
