Ryzyko bańki na rynku nieruchomości w Portugalii (i Madera) istnieje. The wniosek pochodzi z Bloomberg po analizie przeprowadzonej 19 OECD krajów, w tym Portugalii, i biorąc pod uwagę takie czynniki, jak stosunek ceny nieruchomości do czynszu, stosunek ceny nieruchomości do dochodu, wzrost realnych cen nieruchomości mieszkaniowych, wzrost nominalnych cen nieruchomości mieszkaniowych oraz wzrost kredytów mieszkaniowych.
Bloomberg zidentyfikował dwa czynniki, które wskazują na bańkę na rynku nieruchomości w Portugalii: ceny domów są o 56% wyższe niż czynsze i prawie 47% wyższe niż dochody gospodarstw domowych. Biorąc pod uwagę najnowsze dane kwartalne, realna cena domów w Portugalii wzrosła o 11.6%, a cena nominalna o 9.4%. Z drugiej strony kredyty mieszkaniowe spadły o 2%, ale dane dotyczące kredytów mieszkaniowych udzielanych obywatelom spoza Portugalii mogą wskazywać inaczej, biorąc pod uwagę MCSwcześniejsze doświadczenia.
Ale nie tylko Bloomberg alarmuje o bańce na rynku nieruchomości w Portugalii i, co za tym idzie, na Maderze. W styczniu 2022 r. Komisja Europejska zagroziła „potencjalnym przewartościowaniem”. Według Komisji dla Parlamentu Europejskiego, Rady i Europejskiego Komitetu Ekonomiczno-Społecznego raport, „Portugalia jest jedynym państwem członkowskim, w którym od 6 r. ceny domów rosły z rzędu o ponad 2016% rocznie”.
Oprócz Komisji Europejskiej i Bloomberga, Fundacja Francisco Manuela dos Santosa (FFMS), wiodący think tank gospodarczy w Portugalii, ma również zaalarmował że „łączny indeks cen domów w Portugalii wykazuje… nadmierny wzrost począwszy od czwartego kwartału 2017 r.”
Dlaczego ceny rosną?
Według badania przeprowadzonego przez FFMS, istnieje kilka powodów, dla których ceny nieruchomości wciąż rosną, co prowadzi do bańki na rynku nieruchomości w Portugalii i na Maderze:
- Wyższy popyt na mieszkania jest podtrzymywany przez wzrost dochodu rozporządzalnego i niższe bezrobocie, zwłaszcza w głównych miastach Portugalii;
- Znaczny wzrost kredytów mieszkaniowych w kontekście oczekiwań wysokich cen mieszkań;
- Brak sztywności podaży mieszkań, co może prowadzić do „strat socjalnych związanych z przeszacowaniem na rynku mieszkaniowym”;
- Inwestycja w „atrakcyjne” mieszkania turystyczne, ponieważ najem krótkoterminowy dla turystów zapewnia „znacznie wyższy zwrot” niż wynajem stały dla miejscowej ludności (co na Maderze jest istotnym czynnikiem, ponieważ całoroczna destynacja turystyczna).
Oprócz wyżej wymienionych czynników, przyspieszenie bezpośrednich inwestycji zagranicznych w nieruchomości poprzez: złote wizy, nadejście Brexitu i cyfrowy program nomad wszczęte przez rząd regionalny Madery naraziły Maderę na znaczny wzrost popytu na mieszkania. Wzrost popytu spotyka się obecnie z krótką lub celowo uwarunkowaną podażą, ponieważ wykonawcy dążą do zwiększenia marż zysku.
Bańka na rynku nieruchomości w Portugalii. A co z Maderą?
Powyższy scenariusz dotyczy Madery. W kwietniu 2022 stolica Madery stała się trzecim najdroższym miastem w kraju pod względem zakupu nieruchomości (2270 euro/m2), a do czerwca 2022 ceny mieszkań na Maderze wzrosła o 20% w porównaniu z pierwszym semestrem 2021 roku. Jednocześnie gminy wiejskie, takie jak Calheta, Ponta do Sol, Santana, Câmara de Lobos i São Vicente, doświadczają wzrostu cen sprzedawanych nieruchomości.
Ceny nieruchomości na Maderze, a mianowicie tych położonych w południowych gminach, wzrosły w podobny sposób jak w Lizbonie i Porto.
Dla tych, którzy uważają, że nadal uważają, że bańka na rynku nieruchomości na Maderze nie jest dokładna, popyt na nieruchomości w gminach, w których (z wyjątkiem Funchal) wskaźnik przestępczości jest wyższy, wzrósł pod pretekstem niezakłóconego widoku na morze, szybkiego połączenia z lotniskiem ( inwestorzy powinni skupić się na statystykach Google Maps, a nie na opisach agencji nieruchomości) itp.
Wojna, inflacja i najbardziej oddalony region UE
Według Bloomberga bańka na rynku nieruchomości „jest oczywistą słabością, ponieważ banki centralne podnoszą stopy procentowe, a spłaty kredytów hipotecznych rosną w górę”, ponieważ te niezależne władze rządowe starają się ograniczyć wywołaną wojną inflację.
Jeśli dodamy do tego globalną gospodarkę, która już zwalnia, grozi recesja, brak zaplecza gospodarczego, z którym boryka się najbardziej oddalony region UE oraz mała gospodarka wyspiarska, taka jak Madera, połączona przez Portugalię z NATO, a na pewno zobaczysz że jeśli spadek cen domów spowodowany pęknięciem bańki na rynku nieruchomości „spowoduje erozję bogactwa gospodarstw domowych, nadszarpnie zaufanie konsumentów i potencjalnie ograniczy przyszły rozwój”.
W analizie Bloomberg Economics Portugalia jest szczególnie zagrożona w strefie euro, „podczas gdy Austria, Niemcy i Holandia również wyglądają na spienione”.
Czy nadal warto inwestować na Maderze w celach nieruchomościowych?
Inwestowanie w nieruchomości, aby cieszyć się latami emerytalnymi, relokacją lub czerpać korzyści z rynku turystycznego, powinno być częścią strategii dywersyfikacji portfela, a zatem jest osobistą decyzją.
To, co należy wziąć pod uwagę w momencie zakupu nieruchomości na wyspie, to między innymi:
- Położenie nieruchomości w stosunku do jej stolicy (Funchal);
- Udogodnienia dostępne w odległości spaceru (w tym usługi zdrowotne);
- Dostępność nieruchomości do transportu publicznego i odległość od lotniska; oraz
- Ostateczny cel ekonomiczny, jaki masz dla samej nieruchomości.
Oprócz tego, aby w jak największym stopniu uniknąć bańki cenowej, należy również wziąć pod uwagę wiek nieruchomości i jej stan (przed zakupem wynająć niezależnego rzeczoznawcę), ceny historyczne dotyczące podobnych nieruchomości i/lub lokalizacji oraz czy będziesz ubiegać się o finansowanie z portugalskiej instytucji finansowej.
Czy pęknie?
Historia Madery, od XIX wieku, polegająca na utrzymywaniu znacznej populacji zagranicznej dzięki turystyce i emigrantom, jest doskonałym powodem do inwestowania. Ponadto Madera zyskuje popularność wśród emigrantów z USA i Kanady oraz cyfrowych nomadów, którzy chcą kupić nieruchomości w celu efektywnej relokacji. Pomimo powyższego, nic nie stoi na przeszkodzie, aby w przyszłości samorząd regionalny mógł spróbować ograniczyć krótkie czynsze turystyczne na rzecz wynajmu długoterminowego mieszkańcom lub że pęknięcie bańki mieszkaniowej jest tak złe, jak to zweryfikowane w 19 r. w Hiszpanii.
Na razie ceny wciąż rosną, a pęknięcie bańki, czy to w kontynentalnej części Portugalii, czy na Maderze, jest prawdopodobnym ryzykiem. Inwestowanie w nieruchomości z myślą o tym pozwoli na podejmowanie bardziej świadomych decyzji i lepsze przygotowanie na przyszłość z inwestycyjnego punktu widzenia.
Jak powiedział Akira Mori 森 章, prezes Mori Trust Co., Ltd: „Z mojego doświadczenia w branży nieruchomości wynika, że historie sukcesu z przeszłości generalnie nie mają zastosowania w nowych sytuacjach. Musimy nieustannie odkrywać siebie na nowo, reagując na zmieniające się czasy dzięki innowacyjnym nowym modelom biznesowym”.
Ten artykuł służy wyłącznie do ogólnych celów informacyjnych i nie ma na celu, ani nie powinien być interpretowany jako porada prawna lub profesjonalna.
Miguel Pinto-Correia posiada tytuł magistra ekonomii międzynarodowej i studiów europejskich w ISEG – Lisbon School of Economics & Management oraz tytuł licencjata w dziedzinie ekonomii w Nova School of Business and Economics. Jest stałym członkiem Zakonu Ekonomistów (Ordem dos Economistas)… Czytaj więcej
