Złota Wiza – Czy to może być opłacalna inwestycja? Ulgi podatkowe związane z rekultywacja nieruchomości.
W ostatnich kilku artykułach wymieniłem i nakreśliłem kilka powodów, dla których zakup nieruchomości o wartości 350 tys. euro wraz z pracami rekultywacyjnymi będzie dobrą i opłacalną inwestycją w uzyskanie Złotej Wizy.
Powiązana z niższą wartością inwestycji, która wyniesie minimum 350 tys. euro na zakup nieruchomości i prace remontowe, w porównaniu z inwestycją 500 tys. euro na dowolną nieruchomość lub grupę nieruchomości, opcja rekultywacji nieruchomości miejskiej osiedla, zwłaszcza w perspektywie jego opłacalności poprzez wynajem mieszkań, są też inne korzyści dla inwestora.
Oprócz niektórych programów wsparcia i funduszy dostępnych dla właścicieli, którzy przystępują do rehabilitacji budynków w obszarach rehabilitacji miejskiej, w tym artykule skupimy się w szczególności na aspekcie ulg podatkowych związanych z rehabilitacją urbanistyczną, co dodaje jeszcze więcej korzyści do Złotego Reżim wizowy poprzez inwestycje w nieruchomości.
Połączenia Reżim złotej wizy w formie inwestycji o minimalnej wartości globalnej (nabycie i rekultywacja) 350 tys. euro przewiduje, że taką samą można dokonać w nieruchomości położonej na terenie rewitalizacji urbanistycznej lub w nieruchomości, której budowa została zakończona co najmniej 30 lat temu. Taka jest również przesłanka w przypadku ulg podatkowych określonych w art. 45 Ustawy o Ulgach Podatkowych (EBF), gdyż korzyści te będą przyznawane w przypadku prowadzenia prac rekultywacyjnych na nieruchomości znajdującej się w jednej z dwóch ww. sytuacje.
Istnieją jednak dwa inne warunki, w tym przypadku kumulacyjne, których należy przestrzegać:
- a) interwencje związane z rekultywacją majątku muszą być promowane zgodnie z warunkami Reżimu Prawnego Rehabilitacji Miejskiej;
- b) W wyniku interwencji, o której mowa w poprzednim akapicie, stan utrzymania nieruchomości musi być o dwa poziomy wyższy niż wcześniej przypisywany i musi mieć co najmniej poziom Dobry, przy założeniu, że wymagania dotyczące efektywności energetycznej i jakości cieplnej mające zastosowanie do budynków są spełnione.
W celu dostosowania się do tego, o którym mowa w paragrafie b), konieczne będzie zwrócenie się o ocenę techniczną do gminy, a opłata za taką ocenę stanu zachowania zostanie w tych przypadkach obniżona o 50%.
W przypadku spełnienia wymagań, zgodnie z FGZ, korzyści podatkowe do przyznania są następujące:
Zwolnienie z komunalnego podatku od nieruchomości (IMI) na okres trzech lat od roku zakończenia prac rekultywacyjnych, z możliwością odnowienia i przedłużenia tego zwolnienia, na wniosek właściciela, na kolejne pięć lat w przypadku nieruchomości przydzielonych wynajem na stałe mieszkanie celów lub posiadania jako stałego miejsca zamieszkania;
Zwolnienie z podatku komunalnego od uciążliwych przeniesień nieruchomości (IMT) w nabyciu nieruchomości do rekultywacji, pod warunkiem, że nabywca rozpocznie odpowiednie prace w maksymalnym terminie trzech lat od dnia nabycia;
Zwolnienie z podatku od przeniesienia własności mienia komunalnego (IMT) przy pierwszym przekazaniu mienia po zabiegu resocjalizacyjnym, w przypadku, gdy nieruchomość będzie wykorzystywana jako wynajem na stałe mieszkanie na cele lub, gdy znajduje się na obszarze rewitalizacji miast, także na własne i stałe cele mieszkalne;
Moim zdaniem zwolnienia te sprzymierzone z reżimem Złotej Wizy, w którym inwestor jest zobowiązany do utrzymania nieruchomości inwestycyjnej przez okres pięciu lat, mogą przynieść ogromne korzyści poprzez złagodzenie najbardziej uciążliwych podatków i kosztów związanych z nabyciem i utrzymywaniem własność.
Pierwszą zaletą będzie IMI zwolnienie, które może obowiązywać przez osiem lat po nabyciu i rekultywacji nieruchomości, jeżeli jest ona wykorzystywana do wynajęcia na cele mieszkalne, a nawet jeżeli jest wykorzystywana jako stałe miejsce zamieszkania inwestora.
Drugą zaletą będzie brak konieczności płacenia IMT czy prace renowacyjne są rozpoczęty w ciągu pierwszych trzech lat po nabyciu nieruchomości. Oznacza to, że następuje zawieszenie wypłaty IMT w ciągu pierwszych trzech lat, oraz całkowite zwolnienie z jego płatności, jeśli zostanie udowodnione, że właściciel rozpoczęty rehabilitację w maksymalnym ustalonym okresie.
Jeśli weźmiemy za przykład nabycie nieruchomości do rehabilitacji na kwotę 350 tysięcy euro, inwestor może być zwolniony z płacenia 8% podatku od tej kwoty, co odpowiada wartości 16,964.75 euro.
Wreszcie korzyść polegająca na zwolnieniu przyszłego nabywcy zrekultywowanej nieruchomości z IMT podatku, jeśli korzysta z nieruchomości na wynajem jako stałego miejsca zamieszkania, a nawet własnego stałego miejsca zamieszkania.
Ta zaleta zwolnienia przyszłego nabywcy z płatności IMT to duża zaleta na poziomie marketingu nieruchomości w przyszłości, kiedy inwestor w ramach Złotej Wizy przekroczył już pięć lat, w których jest zobowiązany do zachowania własności nieruchomości, a teraz decyduje się na kapitalizację inwestycji poprzez sprzedaż tego samego.
Kolejną ciekawą korzyścią podatkową jest fakt, że koszt umowy na rekultywację nieruchomości może być opodatkowany w wysokości: VAT na poziomie 6% zamiast typowych 22% mających zastosowanie do kontraktów budowlanych. Przy umowie rehabilitacyjnej będzie można zastosować niższą stawkę VAT.
Również w podatku dochodowym od osób fizycznych (IRS) poziom jest kilka ciekawych korzyści przy wyborze inwestycji w nieruchomość do rekultywacji, poprzez Złotą Wizę, oraz jej opłacalność poprzez wynajem.
I choć nie jest to sprzeczne z reżimem złotej wizy, to prawda jest taka, że aby skorzystać z tych zachęt w zakresie IRS, inwestor musi zostać rezydent podatkowy w Portugalii coś, co często nie jest powszechną aspiracją inwestorów.
Jak wiemy, wielu inwestorów, którzy decydują się na Złotą Wizę, nie zamierza zostać rezydentem podatkowym w Portugalii, jednak dla innych inwestorów, którzy skutecznie decydują się na przeprowadzkę do Portugalii zrywając więzi z krajem pochodzenia, zmiana rezydencji podatkowej na Portugalia wcale nie jest przeszkodą.
Dla tych inwestorów, którzy zdecydują się zostać rezydentem podatkowym w Portugalii, art. 71 EBF przyznaje dwie korzyści podatkowe w zakresie IRS:
- a) Zyski kapitałowe uzyskane przez podatnika IRS będącego rezydentem na terytorium Portugalii, wynikające z pierwszego zbycia, po interwencji, nieruchomości znajdującej się na obszarze rekultywacji miejskiej, są opodatkowane według autonomicznej stawki 5%, bez uszczerbku dla możliwości agregacji;
- b) Dochód z najmu uzyskiwany przez podatnika IRS będącego miejscem zamieszkania w Portugalii jest opodatkowany stawką 5%, bez uszczerbku dla możliwości agregacji, jeżeli pochodzi on w całości z wynajmu nieruchomości położonej w „miejskim obszarze naprawczym”, odzyskanego zgodnie z warunkami odpowiednie strategie naprawcze;
Wreszcie, i być może mniej istotne dla tych, którzy inwestują w ramach Złotej Wizy, również pod względem IRS, jeśli inwestor zostanie rezydentem podatkowym w Portugalii, będzie miał prawo do odliczenia 30% kosztów poniesionych przez właściciela/inwestora związanych z rekultywacją nieruchomości, do limitu 500 euro.
Jak wspomniano powyżej, istnieją inne ulgi podatkowe związane z rehabilitacją, jeśli inwestycja jest dokonywana za pośrednictwem innych środków będących w posiadaniu nieruchomości, a także inne zachęty i wsparcie w postaci funduszy i wsparcia na rehabilitację.
Niemniej jednak, jak można było wykazać, same zachęty podatkowe pozwalają, w przypadku inwestycji poprzez nieruchomości zrekultywowane, złagodzić jedną z najczęściej wymienianych wad w inwestycjach w nieruchomości w reżimie złotej wizy, która jest związana z koszty podatkowe, niektóre ustalone jako IMI, w ciągu pięciu lat, w których inwestor jest zobowiązany zachować nieruchomość na własność.
Dlatego korzystając z podanego przeze mnie przykładu opłacalności inwestycji poprzez wynajem mieszkania, można uniknąć większości kosztów podatkowych w procedurze zakupu i utrzymania nieruchomości.
autor Pedro Marrana
Założenie Madeira Corporate Services pochodzi z 1995. MCS zaczynał jako dostawca usług korporacyjnych w Międzynarodowym Centrum Biznesowym Madeira i szybko stał się wiodącą firmą zarządzającą… Czytaj więcej
