לאחר שיקול דעת (או אולי מתוך דחף, כמו חלק מהלקוחות שלנו שהתאהבו מיד באי), אתם קונים נכס בפורטוגל, או אפילו בפנינת האוקיינוס האטלנטי, דייר אִי. כעורכי דין ורואי חשבון, הצוות שלנו מבין שהשקעה בנכס היא תמיד מאמץ פיננסי, ונדרש תכנון קפדני בעיקר כאשר משקיעים במדינה זרה.
רכישת נכס בפורטוגל? 10 דברים שכדאי לדעת לשנת 2022
יצרנו את רשימת 10 השלבים הבסיסיים הבאה כדי להדריך את אלה שקונים נכס בפורטוגל (או האי מדירה).
1. הזמינו עורך דין
זה אולי נשמע קלישאתי, אבל אם אינכם גרים במדיירה וגם לא מכירים את החוק הפורטוגזי והמדיירי, עורך דין נדל"ן מומחה יכול לייצג, לייעץ ולהדריך אתכם לאורך כל תהליך הרכישה (או ההשכרה).
הצוות שלנו ב MCS מורכב מארבעה עורכי דין דוברי אנגלית שהקריירה שלהם תמיד הייתה קשורה בייעוץ ללקוחות גולים המשקיעים באי מדיירה.
2. השג מספר זיהוי של משלם מס פורטוגלי
כל גולה המתגורר במדיירה יאשר שאינך יכול לעשות דבר בטריטוריה פורטוגזית ללא מספר זיהוי של משלם מס פורטוגלי (NIF - Número de Identificação פיסקאלי).
לפני שאתה ממהר לוחה דו סידאדאו או סניף של רשות המסים והמכס בפורטוגל, עליך לשבת עם רואה חשבון מוסמך, או כלכלן מוסמך, כדי להבין טוב יותר את ההשלכות והניואנסים הנוגעים לבקשות של NIF.
השגת NIF היא דבר די מהיר לעשות, אבל חיוני לפרט את הנסיבות הספציפיות שלך. לכן, חברי הצוות שלנו יצטרכו לדעת (כדי לייעץ לך טוב יותר):
- התוכניות שלך (האם אתה קונה חופשת קיץ או שאתה עובר לפורטוגל או לאי מדיירה?);
- מצבך המשפחתי;
- ארץ מגורים נוכחית;
- יש לך ילדים?
רואי החשבון המוסמכים שלנו ישתמשו במידע שלמעלה כדי לקבוע את מצב המגורים שלך ב-NIF (השלכות המס הפוטנציאליות הנובעות ממנו) ואת הצורך של בני משפחה אחרים להחזיק ב-NIF.
אחרון חביב, עם המידע האמור לעיל, נוכל גם לקבוע אם תידרש, על פי חוק, למנות נציג מס פורטוגלי או לא. מינוי נציג מס נחוץ אם אחד מתגורר מחוץ לאיחוד האירופי.
3. דע את ההטבות שלך במס הכנסה
אם אתם קונים נכס בפורטוגל, יתכן שגם אתם שוקלים מעבר יעיל למדינה. בתרחיש כזה, צוות עורכי הדין ורואי החשבון שלך צריך ליידע אותך על חופשת המס בת 10 שנים העומדת לרשות כל מי שמחליט להתבסס באופן קבוע בפורטוגל: תושב לא רגיל מצב (NHR). באופן כללי, תחת הסטטוס של NHR, כל הכנסה ממקור זר יכולה להיות פטורה ממס הכנסה אישי בפורטוגל.
4. שיפוץ וויזה זהב
כאשר קונים נכס בפורטוגל, במיוחד במדיירה, כדי לְחַדֵשׁ זה להשגת כוויזת הזהב, יש לשקול מה נחשב לשיפוץ.
כדי לקבל את ויזת הזהב באמצעות רכישה ושיפוץ נכס, על המשקיע לבצע עבודות המשפרות ביעילות את איכות הנכס, שישפרו את אישור האנרגיה שלו, או יועילו לבטיחות השימור שלו, ביחס למצבו הקודם, גם אם כבר נהנה מעבודות שיקום.
כדוגמה, החלפת חלונות ודלתות, לאפשרויות המשפרות את הסמכה האנרגטית של הנכס, או אפילו התקנת פאנלים סולאריים, החלפת ריצוף או ריפוד פנים, לכזו שמשפרת את איכות הנכס, הן עבודות מתאימות. , ולא יסבלו יותר מתוספת החוזה לביצוע עבודות שיקום, ובלבד שנחתם עם גורם משפטי שהוסמך כדין על ידי המכון לשווקים ציבוריים, בניה ומקרקעין, IP
5. ארנונה עירונית
בפורטוגל משלמי המסים משלמים ארנונה עירונית שנתית (IMI – Imposto Municipal Sobre Imóveis) כבעלי נכסי מקרקעין.
החבות בתשלום מס תעש חלה כאשר יש בבעלותו את הנכס ביום האחרון של שנת המס המתאימה (שנה קלנדרית).
תעריפי הארנונה נעים בין 0,3% ל-0,45%; אלה חלים על שווי המס הרכושי של הנכס. בעוד נכסים באזורים כפריים מחויבים במס של 0,8%, נכסים באזורים עירוניים יותר מחויבים במס בטווח הנזכר. אם נכס הוערך מחדש משנת 2004, המס הנ"ל יירד בין 0,2% ל-0,5%. אם נכס הוערך לפני 2004, התעריף הוא בין 0,4% ל-0,8%.
מאידך, האם הנכס יהיה בבעלותו באמצעות תאגיד המתגורר בו תחום שיפוט ברשימה השחורה, אז שיעור תעש יהיה 7,5%.
מלבד תעש, מס העברת רכוש עירוני (IMT – Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) נאסף בכל פעם כשקונים בית בפורטוגל.
הקפד ליצור קשר עם עורך הדין או רואה החשבון שלך לסימולציה על IMIT המגיע לפני רכישת נכס ולדעת האם אתה זכאי להטבות מס מיוחדות של פטורים.
6. בדיקת נאותות בעת רכישת נכס בפורטוגל
צוות עורכי הדין שלנו יערוך בדיקת נאותות משפטית לגבי נכס המקרקעין שברצונך לרכוש. בדיקת נאותות כזו כוללת סקירה וניתוח של, לפחות, המסמכים הבאים: Certidão do Registo Predial do Imóvel; Cardeneta Predial; פלאנו מנהל עירוני; Licença de Utilização; Ficha Técnica de Habitação.
יש לנתח את התיעוד הנ"ל לפני חתימת הסכם כלשהו כדי לצמצם ככל האפשר את הסיכונים הקשורים לתהליך רכישת הנכס.
כמו כן, מומלץ לבצע בדיקת נאותות טכנית על ידי אדריכל מוסמך או מהנדס אזרחי מוסמך לפני רכישת נכס על מנת להבטיח שאין נזקים מבניים לבית שבכוונתך לקנות וכדי להבטיח שכל תוכניות השיפוץ שברצונך לבצע הן מותר על ידי העירייה (או הממשל האזורי) עם סמכות השיפוט על הנכס (או החצרים שלו).
7. הזמינו מודד
למרות שאינה נהוגה בקרב רוכשי נכסים פורטוגליים, החשיפה לשוק האנגלו-סכסוני, הפכה את זה לשגרה מוכרת לשכור מודד נכסים לפני סיום רכישת הנכס. לפי החוק הפורטוגלי, חברי קבע במסדר האדריכלים ובמסדר המהנדסים הם היחידים המורשים לבצע סקרי רכוש על תנאי המגורים של בית או דירה.
8. חוזה חוזה רכישה ומכירה
החוק הנוגע לקניית נכס בפורטוגל קבע את הנוהג המקובל של חתימת שני הצדדים על חוזה רכישה ומכירה (בקיצור CPCV).
המטרה העיקרית של ה-CPCV היא לחייב את שני הצדדים לעסקה עתידית. על פי החוזה האמור, כל צד יקבע את תנאי הרכישה והמכירה, תוך התחייבות לעסק העתידי על פי תנאי החוזה.
עם ה-CPCV, הקנייה גם מתחייבת לתשלום מקדמה (בדרך כלל 10% מהשווי הכולל של הנכס), שכן זו דרך לא רק להמציא את העסקה ואת התנאים שבהם היא נעשית אלא גם לחייב את שני הצדדים כאמור לעיל. אם המוכר יחזור בתשובה, תוכל לקבל כפל פיקדון ששולם כקונה. אם אתה זה שמוותר, אתה מפסיד את הפיקדון.
9. שטר רכישה ומכירה פומבי
חוזה הרכישה והמכירה הסופי נערך על ידי עורכי הדין המעורבים בעסקה ונחתם על ידי הצדדים (או נציגיו החוקיים) בפני נוטריון (או רשות אחרת המוסמכת על פי דין), אשר יהיה הגורם שיאשר כי העסקה מתבצעת. מקום כפי שהוסכם, אימות תשלום המחיר, אישור זהות הצדדים, המסמכים הנוגעים לבעלות ותשלום חובות המס.
הקונה יצטרך לשלם את מס העברת הרכוש העירוני (ימ"ט) בשטר הציבורי. בהתאם למקרה הספציפי של העסקה שלך, הנוטריון (או רשות אחרת המוסמכת על פי חוק) אחראי גם על רישום הרכישה בשם הבעלים החדש בלשכת רישום המקרקעין הפורטוגזי.
אם תבחר בקניית נכס בפורטוגל (או באי מדיירה) דרך נאמנות, קרן פרטית או חברה, הקפד לדבר עם הצוות שלנו, מכיוון שהתהליך שונה במקצת מהתהליך שתואר לעיל. כפי שצוין לעיל, כדי לבחון את כל המאפיינים הספציפיים של השלבים השונים של תהליך הקנייה והמכירה, מומלץ אז לצדדים, הן הקונה והן המוכר, ייעצו כדין על ידי עורך דין המתמחה בדשא נדל"ן ועל ידי חשבון מוסמך (במיוחד אם אתה, הקונה, זר). בכל מקרה, יש לערוך ניתוח מס כדי להבטיח את היעילות של המבנים האמורים בהשקעה/עסקה מסוג זה.
10. הברית
רכישת נכס בפורטוגל תוביל בהכרח לחששות בענייני ירושה. תַחַת תקנה (EU) מס' 650/2012 נקבעו כללים כדי לקבוע איזו רשויות של מדינות חברה באיחוד האירופי יטפלו בירושה חוצת גבולות ואיזה חוק לאומי יחול על הירושה. בדרך זו, אזרח או מוריש (העורך צוואה) יכולים לתכנן את ירושה ויורשיהם אינם צריכים עוד להתמודד עם מספר חוקים ורשויות לאומיות.
התקנה גם מקלה על החלטה של בית משפט או מסמך נוטריוני העוסק בעניין ירושה שהוצא במדינה חברה אחת באיחוד האירופי לקבל תוקף במדינה אחרת של האיחוד האירופי. לבסוף, התקנה יוצרת את תעודת הירושה האירופית (ECS), מסמך שניתן לבקש על ידי יורשים (כמו גם מורשים, עורכי צוואה ומנהלי נכסי המנוח) כדי להוכיח את מעמדם ולממש את מעמדם. זכויות במדינה אחרת של האיחוד האירופי.
החקיקה הנ"ל עוסקת גם בסוגיות פרוצדורליות ספציפיות הקשורות בירושה חוצת גבולות - כלומר, איזו רשויות של המדינה החברות באיחוד האירופי יטפלו בירושה, איזה חוק לאומי יחול על הירושה, כיצד יפעלו החלטות בית המשפט ומסמכים נוטריוניים בענייני ירושה. לייצר אפקטים במדינה אחרת של האיחוד האירופי וכיצד ניתן להשתמש ב-ECS. התקנה אינה עוסקת בסוגיות המהותיות של ירושה חוצת גבולות, כגון איזה חלק מנכסי המנוחים צריכים לעבור לילדיהם ולבן זוגם ועד כמה חופשי המוריש להחליט למי יעזוב את נכסיהם. נושאים אלה ימשיכו להיות כפופים לחוק הלאומי.
מאמר זה ניתן למטרות מידע כללי בלבד ואינו נועד להוות, ואין לפרש אותו כייעוץ משפטי או מקצועי מכל סוג שהוא.
ליליה סיימה את לימודיה ב-2002 עם תואר במשפטים באוניברסידה נובה דה ליסבואה. היא הצטרפה MCSהצוות המשפטי של 2003, המספק תמיכה למחלקה המשפטית בחברות ושילוח... קרא עוד
