In den letzten Jahren galt Portugal für viele als sicherer Hafen Expats und ausländische Investoren, die ihrerseits in großem Umfang zur Verbesserung der portugiesischen Wirtschaft beigetragen haben, indem sie in den Immobiliensektor investierten, der manchmal gleichzeitig mit dem Tourismussektor verbunden ist, nämlich in lokale Unterkünfte (kurzfristige Touristenvermietung, in Portugal bekannt wie alojamento lokal) oder weil viele ihr Leben und ihre Geschäftstätigkeit dauerhaft auf das Land verlagern möchten.
Um diese Investoren und Expats anzuziehen, wurden mehrere Programme gestartet, darunter Programme mit attraktiven Steuervorteilen wie das Regime für nicht gewöhnliche Einwohner (NHR) oder das „Goldenes Visum“, ein Residence-by-Investment-Programm, bei dem die meisten Investitionen durch den Erwerb von Immobilien getätigt wurden.
Diese Programme haben in den letzten Jahren zu einem exponentiellen Anstieg des Immobilienerwerbs insbesondere in großen urbanen und touristischen Gebieten geführt, was auch nachdrücklich zum Wachstum des Tourismussektors beigetragen hat, da ein Großteil des Immobilienerwerbs auf lokale Unterkunft.
Trotz der Krise, die sich aus dem Pandemie-Ausbruch von Covid-19 ergibt, behält das „Goldene Visum“ ein gutes Maß an Einhaltung und Nachfrage von Investoren. Im Mai dieses Jahres gab es eine erneute Wertsteigerung der Immobilienanlage, insgesamt 137 Millionen Euro, der höchste monatliche Anlagewert seit März 2017.
Trotz der von den Anlegern während der Krise übermittelten Vertrauensbotschaft hat die globale Pandemie einige sozioökonomische Auswirkungen verschärft, die die portugiesische Regierung bereits beunruhigten, insbesondere den Wohnungsbau in großen städtischen Gebieten.
Die starke Nachfrage nach rentablen Immobilien im Rahmen des „Goldenen Visums“-Programms in Verbindung mit dem Wachstum der Tourismusaktivitäten in Portugal und folglich die steigenden Investitionen in lokale Unterkünfte haben die Mietpreise für Wohnungen, insbesondere in den großen städtischen Zentren, in denen die Mehrheit der Immobilieninvestitionen getätigt wird und wo der höchste Anteil an lokalem Wohnraum besteht.
Am 6. Juni 2020 wurde der Beschluss des Ministerrats Nr. 41/2020 veröffentlicht, der das wirtschaftliche und soziale Stabilisierungsprogramm genehmigt, das Maßnahmen zur Umnutzung von örtlichen Unterkünften enthält.
Es herrscht große Unsicherheit darüber, in welche Richtung sich der Tourismussektor entwickeln wird, wie und wann er steigen wird und wie die Nachhaltigkeit von Immobilienpreisen und Mieten in diesen Zeiten der Pandemie sein wird. Der Tourismus hat den Atem angehalten, und diejenigen, die in lokale Unterkünfte investiert haben, benötigen möglicherweise kurzfristig einen Sauerstoffballon.
Angesichts der Dringlichkeit, auf die Bevölkerung mit mittlerem Einkommen zu reagieren, um erschwingliche Mietwohnungen zu erhalten, und der Tatsache, dass der Tourismussektor, insbesondere lokale Unterkünfte, aufgrund von Beschränkungen des internationalen Reiseverkehrs große Schwierigkeiten haben, könnte die Maßnahme zur Umnutzung lokaler Unterkünfte eine Antwort sein, um beide Probleme zu bekämpfen.
Die Maßnahme selbst wird durch die Unterstützung der portugiesischen Regierung für städtische Miet- und Untermietprogramme für erschwinglichere Mieten umgesetzt. Bei diesen Programmen zahlen öffentliche Stellen 50% der Differenz zwischen den gezahlten und den erhaltenen Mieteinnahmen, was dem Vermieter sicherlich mehr Sicherheit gibt, da 50% der Einnahmen von öffentlichen Stellen garantiert werden.
Zu den oben genannten Vorteilen gibt es auch einen wichtigen Vorteil in Bezug auf die Befreiung von der Einkommensteuer und der Körperschaftsteuer auf Mieteinnahmen aus der Vermietung oder Untervermietung, wie in Artikel 20 des Gesetzesdekrets Nr. 68/2019 festgelegt.
Diese Option bezüglich der Umwandlung lokaler Unterkünfte in Langzeitmieten kann angesichts der Änderung von Artikel 3 Absatz 9 des Einkommensteuergesetzes, die durch den Staatshaushalt 2020 durchgeführt wurde, noch attraktiver sein. Diese Änderung sieht vor, dass die örtliche Unterkunft bei der Rückübertragung der Immobilie in den Besitz des Eigentümers keinen Veräußerungsgewinn erzielt, wenn diese Immobilie sofort den erzielten langfristigen Mieteinnahmen zugeordnet wird.
Mit dieser Maßnahme bleibt ein Lösungsansatz für Investoren offen, die ihre Immobilieninvestments für lokales Wohnen vorgesehen haben und sich nun eine Einkommensquelle sichern wollen, die zwar nicht so attraktiv ist wie die in vielen Fällen durch lokales Wohnen, aber in das aktuelle Szenario der Wirtschaftskrise eine nachhaltigere und stabilere Einkommensquelle.
Auktor Pedro Marrana
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Miguel Pinto-Correia hat einen Master-Abschluss in International Economics and European Studies von der ISEG – Lisbon School of Economics & Management und einen Bachelor-Abschluss in Wirtschaftswissenschaften von der Nova School of Business and Economics. Er ist ständiges Mitglied des Ordens der Ökonomen (Ordem dos Economistas)… Lesen Sie weiter
