Nach sorgfältiger Überlegung (oder vielleicht spontan, wie einige unserer Kunden, die sich sofort in die Insel verliebt haben) kaufen Sie eine Immobilie in Portugal oder sogar in der Perle des Atlantiks, Madeira Insel. Als Rechtsanwälte und Wirtschaftsprüfer versteht unser Team, dass eine Investition in Immobilien immer ein finanzieller Aufwand ist und vor allem bei einer Investition im Ausland eine sorgfältige Planung erforderlich ist.
Immobilienkauf in Portugal? 10 Dinge, die Sie für 2022 wissen sollten
Wir haben die folgende Liste mit 10 grundlegenden Schritten erstellt, um diejenigen anzuleiten, die Immobilien in Portugal (bzw Insel Madeira).
1. Beauftragen Sie einen Anwalt
Es mag klischeehaft klingen, aber wenn Sie weder auf Madeira leben noch mit dem portugiesischen und madeirischen Recht vertraut sind, kann ein spezialisierter Anwalt für Immobilienrecht Sie während des gesamten Kauf- (oder Miet-) Prozesses vertreten, beraten und begleiten.
Unser Team bei MCS besteht aus vier englischsprachigen Anwälten, deren berufliche Laufbahn schon immer mit der Beratung von Expat-Kunden bei Investitionen auf der Insel Madeira verbunden war.
2. Besorgen Sie sich eine portugiesische Steueridentifikationsnummer
Jeder auf Madeira lebende Expat bestätigt, dass Sie ohne eine portugiesische Steueridentifikationsnummer (NIF – Steueridentifikationsnummer).
Bevor du dich beeilst Loja do Cidadão oder einer Zweigstelle einer portugiesischen Steuer- und Zollbehörde, müssen Sie sich mit einem zertifizierten Buchhalter oder Wirtschaftswissenschaftler zusammensetzen, um die Auswirkungen und Nuancen von NIF-Anträgen besser zu verstehen.
Eine NIF zu erhalten ist ziemlich schnell erledigt, aber es ist wichtig, Ihre spezifischen Umstände genau zu beschreiben. Daher müssen unsere Teammitglieder Folgendes wissen (um Sie besser beraten zu können):
- Ihre Pläne (kaufen Sie einen Sommerurlaub oder ziehen Sie nach Portugal oder auf die Insel Madeira?);
- Ihr Familienstand;
- Aktuelles Wohnsitzland;
- Haben Sie Kinder?
Unsere zertifizierten Buchhalter verwenden die oben genannten Informationen, um Ihren NIF-Wohnstatus (die sich daraus ergebenden potenziellen steuerlichen Auswirkungen) und die Notwendigkeit für andere Familienmitglieder zu bestimmen, eine NIF zu haben.
Nicht zuletzt können wir mit den oben genannten Informationen auch feststellen, ob Sie gesetzlich verpflichtet sind, einen portugiesischen Steuervertreter zu bestellen. Bei Wohnsitz außerhalb der Europäischen Union ist eine steuerliche Vertretung erforderlich.
3. Kennen Sie Ihre Einkommensteuervorteile
Wenn Sie eine Immobilie in Portugal kaufen, können Sie auch einen effektiven Umzug in das Land in Betracht ziehen. In einem solchen Szenario sollte Ihr Team von Anwälten und Buchhaltern Sie über die 10-jährige Steuerbefreiung informieren, die jedem zur Verfügung steht, der sich entscheidet, sich dauerhaft in Portugal niederzulassen: die Nicht gewöhnlicher Einwohner (NHR)-Status. Im Allgemeinen können im Rahmen des NHR-Status alle ausländischen Einkünfte in Portugal von der Einkommensteuer befreit werden.
4. Renovierung und Goldenes Visum
Beim Kauf von Immobilien in Portugal, speziell auf Madeira, zu renovieren es für den Erhalt der Goldenes Visum, muss man überlegen, was als Sanierung gilt.
Um das Goldene Visum durch den Kauf und die Renovierung einer Immobilie zu erhalten, muss der Investor Arbeiten durchführen, die die Qualität der Immobilie effektiv verbessern, die ihre Energiezertifizierung verbessern oder die ihre konservatorische Sicherheit in Bezug auf ihren vorherigen Zustand verbessern, auch wenn dies der Fall ist hat bereits von Sanierungsarbeiten profitiert.
Förderfähige Arbeiten sind beispielsweise der Austausch von Fenstern und Türen für Optionen, die den Energieausweis der Immobilie verbessern, oder sogar die Installation von Sonnenkollektoren, der Austausch von Fußböden oder Innenverkleidungen für eine Verbesserung der Qualität der Immobilie , und leiden nicht mehr als die Hinzufügung des Vertrages zur Durchführung von Sanierungsarbeiten, vorausgesetzt, dass sie mit einer juristischen Person geschlossen wurden, die vom Institut für öffentliche Märkte, Bau und Immobilien, IP
5. Kommunale Grundsteuern
In Portugal zahlen Steuerzahler eine jährliche kommunale Grundsteuer (IMI – Imposto Municipal Sobre Imóveis) als Grundstückseigentümer.
Die IMI-Steuerpflicht tritt ein, wenn man die Immobilie am letzten Tag des jeweiligen Steuerjahres (Kalenderjahres) besitzt.
Die Grundsteuersätze reichen von 0,3 % bis 0,45 %; diese gelten für den vermögenssteuerlichen Vermögenswert. Während Immobilien in ländlichen Gebieten mit 0,8 % besteuert werden, werden Immobilien in urbaneren Gebieten innerhalb der genannten Spanne besteuert. Wenn eine Immobilie seit 2004 neu bewertet wurde, fällt die oben genannte Steuer zwischen 0,2 % und 0,5 %. Wenn eine Immobilie vor 2004 bewertet wurde, liegt der Satz zwischen 0,4 % und 0,8 %.
Auf der anderen Seite sollte die Immobilie Eigentum einer Gesellschaft sein, die in ansässig ist Gerichtsbarkeit auf der schwarzen Liste, dann beträgt der IMI-Satz 7,5 %.
Abgesehen von der IMI, der kommunalen Grunderwerbssteuer (IMT – Imposto Municipal sobre als Transmissões Onerosas de Imóveis) wird jedes Mal erhoben, wenn ein Haus in Portugal gekauft wird.
Wenden Sie sich unbedingt an Ihren Anwalt oder Buchhalter, um eine Simulation der fälligen IMIT zu erhalten, bevor Sie Eigentum erwerben, und um zu erfahren, ob Sie Anspruch auf besondere Steuerbefreiungen haben.
6. Sorgfaltspflicht beim Immobilienkauf in Portugal
Unser Anwaltsteam führt eine rechtliche Due Diligence der Immobilie durch, die Sie erwerben möchten. Diese Due Diligence umfasst eine Sichtung und Analyse mindestens der folgenden Dokumente: Certidão do Registo Predial do Imóvel; Cardeneta Predial; Plano Direktor Municipal; Lizenz der Nutzung; Ficha Técnica de Habitação.
Die obige Dokumentation muss analysiert werden, bevor eine Vereinbarung unterzeichnet wird, um die Risiken im Zusammenhang mit dem Immobilienerwerbsprozess so weit wie möglich zu reduzieren.
Es wird auch empfohlen, vor dem Immobilienerwerb eine technische Due Diligence durch einen Chartered Architect oder Chartered Civil Engineer durchzuführen, um sicherzustellen, dass das Haus, das Sie kaufen möchten, keine strukturellen Schäden aufweist, und um sicherzustellen, dass alle von Ihnen gewünschten Sanierungspläne von der Gemeinde (oder Regionalregierung) zugelassen, die für das Grundstück (oder seine Räumlichkeiten) zuständig ist.
7. Mieten Sie einen Landvermesser
Obwohl es unter portugiesischen Immobilienkäufern nicht üblich ist, hat es die Präsenz auf dem angelsächsischen Markt zu einer vertrauten Routine gemacht, einen Immobiliengutachter zu beauftragen, bevor der Kauf der Immobilie abgeschlossen wird. Nach portugiesischem Recht sind die ständigen Mitglieder des Ordens der Architekten und des Ordens der Ingenieure die einzigen, die Immobiliengutachten über die Bewohnbarkeit eines Hauses oder einer Wohnung durchführen dürfen.
8. Kauf- und Verkaufsvertrag
Das Gesetz über den Kauf von Immobilien in Portugal hat die gängige Praxis etabliert, dass beide Parteien einen Promissory Contract of Purchase and Sale (kurz CPCV) unterzeichnen.
Der Hauptzweck der CPCV besteht darin, beide Parteien an eine zukünftige Transaktion zu binden. Gemäß diesem Vertrag legt jede Partei die Bedingungen für den Kauf und Verkauf fest und verpflichtet sich zu den zukünftigen Geschäften gemäß den Bedingungen des Vertrages.
Mit dem CPCV verpflichtet sich der Käufer auch zur Zahlung einer Anzahlung (normalerweise 10 % des Gesamtwerts der Immobilie), da dies nicht nur eine Möglichkeit ist, das Geschäft und die Bedingungen, unter denen es abgeschlossen wird, zu formalisieren, sondern auch beide Parteien wie oben beschrieben zu binden. Bereut der Verkäufer, können Sie als Käufer die doppelte Anzahlung erhalten. Wenn Sie derjenige sind, der aufgibt, verlieren Sie die Anzahlung.
9. Öffentliche Kauf- und Verkaufsurkunde
Der endgültige Kauf- und Verkaufsvertrag wird von den an der Transaktion beteiligten Rechtsanwälten erstellt und von den Parteien (oder ihren gesetzlichen Vertretern) vor einem Notar (oder einer anderen gesetzlich autorisierten Behörde) unterzeichnet, der die Stelle bescheinigt, die die Transaktion vollzieht Ort wie vereinbart, die Überprüfung der Zahlung des Preises, die Bestätigung der Identität der Parteien, die Eigentumsdokumente und die Zahlung der Steuerverpflichtungen.
Der Käufer muss die kommunale Grunderwerbssteuer (IMT) mit der öffentlichen Urkunde bezahlen. Abhängig vom konkreten Fall Ihrer Transaktion ist der Notar (oder eine andere gesetzlich befugte Behörde) auch dafür verantwortlich, den Erwerb im Namen des neuen Eigentümers im portugiesischen Grundbuchamt zu registrieren.
Sollten Sie sich für den Kauf einer Immobilie in Portugal (oder auf der Insel Madeira) über einen Trust, eine private Stiftung oder ein Unternehmen entscheiden, sprechen Sie unbedingt mit unserem Team, da der Prozess etwas anders ist als der oben beschriebene. Wie bereits erwähnt, wird zur Beachtung aller Besonderheiten der verschiedenen Phasen des Kauf- und Verkaufsprozesses empfohlen, dass die Parteien, sowohl Käufer als auch Verkäufer, von einem auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalt und einem zertifizierten Konto (insbesondere wenn Sie als Käufer Ausländer sind). In jedem Fall sollte eine Steueranalyse durchgeführt werden, um die Wirksamkeit dieser Strukturen bei dieser Art von Investition/Transaktion sicherzustellen.
10. Testament
Der Kauf von Immobilien in Portugal wird unweigerlich zu Nachfolgefragen führen. Unter Verordnung (EU) Nr. 650/2012 Es werden Vorschriften festgelegt, um zu bestimmen, welche Behörden eines EU-Mitgliedstaats sich mit einer grenzüberschreitenden Erbschaft befassen und welches nationale Recht auf diese Erbschaft anzuwenden ist. Auf diese Weise kann ein Bürger oder ein Erblasser (die Person, die ein Testament verfasst) ihre Nachfolge planen, und ihre Erben müssen sich nicht mehr mit mehreren nationalen Gesetzen und Behörden auseinandersetzen.
Die Verordnung erleichtert es auch, dass eine gerichtliche Entscheidung oder eine notarielle Urkunde über eine Erbsache, die in einem EU-Mitgliedstaat ergangen ist, in einem anderen EU-Mitgliedstaat Wirkung entfaltet. Schließlich schafft die Verordnung das Europäische Nachlasszeugnis (ECS), ein Dokument, das von Erben (sowie Vermächtnisnehmern, Testamentsvollstreckern und Vermögensverwaltern) angefordert werden kann, um ihre Stellung nachzuweisen und auszuüben Rechte in einem anderen EU-Mitgliedstaat.
Die oben genannten Rechtsvorschriften behandeln auch spezifische Verfahrensfragen im Zusammenhang mit einer grenzüberschreitenden Erbschaft – d. h. welche Behörden der EU-Mitgliedstaaten sich mit der Erbschaft befassen, welches nationale Recht auf die Erbschaft anzuwenden ist, wie Gerichtsentscheidungen und notarielle Urkunden in Erbsachen behandelt werden Wirkungen in einem anderen EU-Mitgliedstaat entfalten und wie das ECS genutzt werden kann. Die Verordnung behandelt nicht die materiellen Fragen einer grenzüberschreitenden Erbfolge, wie etwa welcher Anteil des Vermögens des Erblassers seinen Kindern und seinem Ehepartner zufallen soll und wie frei der Erblasser in der Entscheidung ist, wem er sein Vermögen vermacht. Diese Fragen werden weiterhin durch nationales Recht geregelt.
Dieser Artikel dient nur zu allgemeinen Informationszwecken und ist weder als Rechtsberatung noch als professionelle Beratung jeglicher Art zu verstehen.
Lília schloss 2002 ihr Jurastudium an der Universidade Nova de Lisboa ab. Sie ist beigetreten MCS's Rechtsteam im Jahr 2003 und unterstützte die Rechtsabteilung in den Bereichen Gesellschaftsrecht und Versand… Lesen Sie weiter
