Nach sorgfältiger Überlegung (oder vielleicht auch spontan, wie einige unserer Kunden, die sich sofort in die Insel verliebt haben), kaufen Sie ein Haus in Madeira. Als Anwälte und Wirtschaftsprüfer versteht unser Team, dass eine Investition in Immobilien immer ein finanzieller Aufwand ist und eine sorgfältige Planung bei Investitionen im Ausland erheblich erforderlich ist.
Vor diesem Hintergrund wurde die folgende Liste mit fünf grundlegenden Schritten erstellt, um eine Anleitung und ein Verständnis für den Kauf eines Eigenheims auf Madeira zu geben.
Ein Haus auf Madeira kaufen? Die 5 Dinge, die Sie vorher wissen müssen Immobilienkauf
1. Beauftragen Sie einen Anwalt
Es mag klischeehaft klingen, aber wenn Sie weder auf Madeira leben noch mit portugiesischem und madeirischem Recht vertraut sind, kann ein spezialisierter Immobilienanwalt Sie während des gesamten Kauf- (oder Mietprozesses) vertreten, beraten und begleiten.
Unser Team bei MCS besteht aus vier englischsprachigen Anwälten, deren Karrieren immer mit der Beratung von Expat-Mandanten verbunden waren Investitionen auf der Insel Madeira.
2. Besorgen Sie sich eine portugiesische Steueridentifikationsnummer
Jeder auf Madeira lebende Expat bestätigt, dass Sie ohne eine portugiesische Steueridentifikationsnummer (NIF – Steueridentifikationsnummer).
Bevor du dich beeilst Loja do Cidadão oder einer Zweigstelle einer portugiesischen Steuer- und Zollbehörde, müssen Sie sich mit einem zertifizierten Buchhalter oder Wirtschaftswissenschaftler zusammensetzen, um die Auswirkungen und Nuancen von NIF-Anträgen besser zu verstehen.
Das Beziehen einer NIF ist ziemlich schnell, aber es ist wichtig, Ihre spezifischen Umstände zu beschreiben. Daher müssen unsere Teammitglieder wissen (um Sie besser beraten zu können):
- Ihre Pläne (kaufen Sie einen Sommerurlaub oder ziehen Sie nach Madeira?);
- Ihr Familienstand;
- Aktuelles Wohnsitzland;
- Haben Sie Kinder?
Unsere zertifizierten Buchhalter verwenden die oben genannten Informationen, um Ihren NIF-Wohnstatus (die sich daraus ergebenden potenziellen steuerlichen Auswirkungen) und die Notwendigkeit für andere Familienmitglieder zu bestimmen, eine NIF zu haben.
Nicht zuletzt können wir mit den oben genannten Informationen auch feststellen, ob Sie gesetzlich verpflichtet sind, einen portugiesischen Steuervertreter zu bestellen. Bei Wohnsitz außerhalb der Europäischen Union ist eine steuerliche Vertretung erforderlich.
3. Sorgfaltspflicht
Unser Anwaltsteam führt eine Legal Due Diligence der Immobilie durch, die Sie erwerben möchten. Eine solche Due Diligence umfasst eine Einsichtnahme und Analyse mindestens der folgenden Dokumente: Certidão do Registo Predial do Imóvel; Cardeneta Predial; Plano Direktor Municipal; Lizenz der Nutzung; Ficha Técnica de Habitação.
Die obige Dokumentation muss analysiert werden, bevor eine Vereinbarung unterzeichnet wird, um die Risiken im Zusammenhang mit dem Immobilienerwerbsprozess so weit wie möglich zu reduzieren.
Es wird auch empfohlen, vor dem Immobilienerwerb eine technische Due Diligence durch einen Chartered Architect oder Chartered Civil Engineer durchzuführen, um sicherzustellen, dass das Haus, das Sie kaufen möchten, keine strukturellen Schäden aufweist, und um sicherzustellen, dass alle von Ihnen gewünschten Sanierungspläne von der Gemeinde (oder Regionalregierung) zugelassen, die für das Grundstück (oder seine Räumlichkeiten) zuständig ist.
4. Kauf- und Verkaufsvertrag
Das portugiesische Gesetz über den Immobilienerwerb hat die gängige Praxis etabliert, dass beide Parteien einen Schuldscheinvertrag über den Kauf und Verkauf (kurz CPCV) unterzeichnen.
Der Hauptzweck der CPCV besteht darin, beide Parteien an eine zukünftige Transaktion zu binden. Gemäß diesem Vertrag legt jede Partei die Bedingungen für den Kauf und Verkauf fest und verpflichtet sich zu den zukünftigen Geschäften gemäß den Bedingungen des Vertrages.
Mit dem CPCV verpflichtet sich der Käufer auch zur Zahlung einer Anzahlung (normalerweise 10 % des Gesamtwertes der Immobilie), da dies nicht nur eine Möglichkeit ist, den Deal und die Bedingungen, zu denen er abgeschlossen wird, zu formalisieren, sondern auch beide Parteien wie oben erwähnt zu binden. Wenn der Verkäufer bereut, haben Sie als Käufer Anspruch auf die doppelte Anzahlung. Wenn Sie aufgeben, verlieren Sie die Einzahlung.
5. Öffentliche Kauf- und Verkaufsurkunde
Der endgültige Kauf- und Verkaufsvertrag wird von den an der Transaktion beteiligten Rechtsanwälten erstellt und von den Parteien (oder ihren gesetzlichen Vertretern) vor einem Notar (oder einer anderen gesetzlich autorisierten Behörde) unterzeichnet, der die Stelle bescheinigt, die die Transaktion vollzieht Ort wie vereinbart, die Überprüfung der Zahlung des Preises, die Bestätigung der Identität der Parteien, die Eigentumsdokumente und die Zahlung der Steuerverpflichtungen.
Der Käufer muss die städtische Grunderwerbsteuer (IMT) mit der öffentlichen Urkunde bezahlen.
Abhängig vom konkreten Fall Ihrer Transaktion ist der Notar (oder eine andere gesetzlich befugte Behörde) auch für die Eintragung des Erwerbs im Namen des neuen Eigentümers beim portugiesischen Grundbuchamt zuständig.
Um alle Besonderheiten der verschiedenen Phasen des Kauf- und Verkaufsprozesses zu beachten, wird, wie bereits erwähnt, empfohlen, dass die Parteien, sowohl der Käufer als auch der Verkäufer, von einem auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalt und einem beglaubigten Konto (insbesondere wenn Sie als Käufer Ausländer sind). Sollten Sie sich für den Kauf eines Eigenheims auf Madeira durch einen Trust, eine Privatstiftung oder ein Unternehmen entscheiden, sprechen Sie unbedingt mit unserem Team, da sich der Prozess geringfügig von dem oben beschriebenen unterscheidet und eine Steueranalyse durchgeführt werden sollte, um die Wirksamkeit der genannten Strukturen bei dieser Art von Investition/Transaktion.
Dieser Artikel dient nur zu allgemeinen Informationszwecken und ist weder als Rechtsberatung noch als professionelle Beratung jeglicher Art zu verstehen.
Ambrosio Jardim ist seit 1998 hauptsächlich in den Bereichen Wirtschaftsrecht (Gesellschaftsrecht, Mergers & Acquisitions, Joint Ventures, Restrukturierung und Planung), nationales und internationales Steuerrecht und Immobilienrecht tätig. Lesen Sie weiter
