Le risque de bulle immobilière au Portugal (et l'île de Madère) existe. La la conclusion est de Bloomberg après une analyse effectuée le 19 OCDE pays, y compris le Portugal, et en tenant compte de facteurs tels que le ratio prix des logements/loyers, le ratio prix des logements/revenu, la croissance des prix réels des logements, la croissance des prix nominaux des logements et la croissance du crédit immobilier.
Bloomberg a identifié deux facteurs qui indiquent une bulle immobilière au Portugal : les prix des logements sont 56 % plus élevés que les loyers et près de 47 % plus élevés que les revenus des ménages. Compte tenu des données trimestrielles les plus récentes, le prix réel des maisons au Portugal a augmenté de 11.6% et le prix nominal de 9.4%. En revanche, le crédit au logement a diminué de 2 %, mais les données sur les crédits au logement accordés aux citoyens non portugais pourraient indiquer le contraire, étant donné MCSl'expérience précédente.
Mais il n'y a pas que Bloomberg qui alerte sur une bulle immobilière au Portugal et, par extension, sur l'île de Madère. En janvier 2022, la Commission européenne du risque de « surévaluation potentielle ». Selon la Commission au Parlement européen, au Conseil et au Comité économique et social européen rapport, "Le Portugal est le seul État membre où les prix des logements ont augmenté de plus de 6 % chaque année depuis 2016, consécutivement."
Outre la Commission européenne et Bloomberg, la Fondation Francisco Manuel dos Santos (FFMS), un groupe de réflexion économique de premier plan au Portugal, a également alerté que « l'indice agrégé des prix des logements au Portugal montre… une croissance excessive à partir du quatrième trimestre de 2017 ».
Pourquoi les prix augmentent ?
Selon l'étude réalisée par la FFMS, plusieurs raisons expliquent pourquoi les prix de l'immobilier continuent d'augmenter, entraînant une bulle immobilière au Portugal et sur l'île de Madère :
- L'augmentation de la demande de logements est soutenue par l'augmentation du revenu disponible et la baisse du chômage, en particulier dans les principales villes du Portugal ;
- Croissance substantielle du crédit logement, dans un contexte où l'on s'attend à des prix élevés de l'immobilier ;
- Manque de rigidité de l'offre de logements, qui peut entraîner des « pertes de bien-être associées à des surévaluations du marché du logement » ;
- L'investissement dans des logements touristiques "attrayants", puisque la location à court terme pour les touristes, offre un "rendement sensiblement plus élevé" que la location permanente à la population locale (ce qui, à Madère, est un facteur important car une destination touristique toute l'année).
Outre les facteurs susmentionnés, l'accélération des investissements directs étrangers dans l'immobilier par visas dorés, l'avènement du Brexit et la programme nomade numérique initiées par le gouvernement régional de Madère ont exposé l'île de Madère à une augmentation significative de la demande de logements. L'augmentation de la demande a été actuellement satisfaite par une offre courte ou volontairement conditionnée, les entrepreneurs cherchant à augmenter leurs marges bénéficiaires.
Bulle immobilière au Portugal. Et Madère ?
Le scénario ci-dessus s'applique à Madère. En avril 2022, la capitale de Madère est devenue la troisième ville la plus chère du pays pour acheter un bien immobilier (2270 €/m2), et en juin 2022, les prix des logements à Madère avait augmenté de 20% par rapport au premier semestre 2021. Dans le même temps, les municipalités rurales comme Calheta, Ponta do Sol, Santana, Câmara de Lobos et São Vicente connaissent une augmentation du prix des propriétés vendues.
Les prix de l'immobilier à Madère, notamment ceux situés dans les municipalités du Sud, ont augmenté de la même manière qu'à Lisbonne et à Porto.
Pour ceux qui pensent encore que la bulle immobilière à Madère n'est pas exacte, la demande de biens dans les municipalités où (hors Funchal) le taux de criminalité est plus élevé a augmenté sous prétexte de vues dégagées sur la mer, connexion rapide à l'aéroport ( les investisseurs doivent se concentrer sur les statistiques de Google Maps, plutôt que sur les descriptions des agences immobilières), etc.
Guerre, inflation et région ultrapériphérique de l'UE
Selon Bloomberg, une bulle immobilière "est une vulnérabilité évidente alors que les banques centrales augmentent les taux d'intérêt et les remboursements hypothécaires augmentent", alors que ces autorités gouvernementales indépendantes cherchent à freiner l'inflation provoquée par la guerre.
Ajoutez à cela une économie mondiale déjà en ralentissement, risquant de sombrer dans une récession, le manque d'arrière-pays économique auquel sont confrontées une région ultrapériphérique de l'UE et une petite économie insulaire comme Madère, reliée par le Portugal à l'OTAN, et vous êtes sûr de voir que si la chute des prix des maisons grâce à l'éclatement d'une bulle immobilière va « éroder la richesse des ménages, entamer la confiance des consommateurs et potentiellement freiner le développement futur ».
Dans l'analyse de Bloomberg Economics, le Portugal est particulièrement à risque dans la zone euro, "alors que l'Autriche, l'Allemagne et les Pays-Bas semblent également mousseux".
Faut-il encore investir à Madère à des fins immobilières ?
Investir dans l'immobilier, que ce soit pour profiter de ses années de retraite, pour déménager ou pour profiter des avantages du marché touristique, doit faire partie de la stratégie de diversification de son portefeuille et est donc une décision personnelle.
Ce qu'il faut considérer au moment d'acheter un bien immobilier sur l'île est, parmi plusieurs facteurs :
- La situation du bien par rapport à sa capitale (Funchal) ;
- Les commodités disponibles à distance de marche (y compris les services de santé);
- L'accessibilité de la propriété aux transports en commun et la distance de l'aéroport ; et
- L'objectif économique ultime que vous avez pour la propriété elle-même.
En plus de ce qui précède, pour éviter, autant que possible, de payer des prix de bulle, il convient également de prendre en considération l'âge de la propriété et son état (engager un géomètre indépendant avant d'acheter), les prix historiques concernant des propriétés similaires et/ou des emplacements , et si vous demanderez un financement auprès d'une institution financière portugaise.
Va-t-il éclater ?
La réputation de Madère, depuis le 19ème siècle, de maintenir une population étrangère considérable grâce au tourisme et aux expatriés est une excellente raison d'investir. De plus, Madère gagne en popularité parmi les expatriés américains et canadiens et les nomades numériques qui cherchent à acheter une propriété pour se relocaliser efficacement. Malgré ce qui précède, rien n'empêche le gouvernement régional, à l'avenir, de chercher potentiellement à freiner les locations touristiques à court terme au profit de locations à long terme aux locaux ou que l'éclatement de la bulle immobilière soit aussi grave que celui vérifié en 2008 en Espagne.
Pour le moment, les prix continuent d'augmenter et l'éclatement de la bulle, que ce soit au Portugal continental ou à Madère, est un risque probable. Investir dans l'immobilier dans cette optique permettra de prendre des décisions plus éclairées et d'être mieux préparé pour l'avenir du point de vue de l'investissement.
Selon les mots d'Akira Mori 森 章, président de Mori Trust Co., Ltd : « D'après mon expérience dans le secteur immobilier, les réussites passées ne s'appliquent généralement pas aux nouvelles situations. Nous devons continuellement nous réinventer, répondre à l'évolution des temps avec de nouveaux modèles commerciaux innovants. »
Cet article est fourni uniquement à des fins d'information générale et n'est pas destiné à être, ni ne doit être interprété comme, un conseil juridique ou professionnel de quelque nature que ce soit.
Miguel Pinto-Correia est titulaire d'un master en économie internationale et études européennes de l'ISEG – Lisbon School of Economics & Management et d'un baccalauréat en économie de la Nova School of Business and Economics. Il est membre permanent de l’Ordre des économistes (Ordem dos Economistas)… En savoir plus
