بعد دراسة متأنية (أو ربما بدافع ، مثل بعض عملائنا الذين وقعوا في حب الجزيرة على الفور) ، فأنت تشتري عقارًا في البرتغال ، أو حتى في لؤلؤة المحيط الأطلسي ، الماديرا جزيرة. كمحامين ومحاسبين ، يدرك فريقنا أن الاستثمار في العقارات هو دائمًا جهد مالي ، والتخطيط الدقيق مطلوب في المقام الأول عند الاستثمار في بلد أجنبي.
شراء العقارات في البرتغال؟ 10 أشياء يجب أن تعرفها لعام 2022
لقد أنشأنا قائمة الخطوات العشر الأساسية التالية لإرشاد أولئك الذين يشترون العقارات في البرتغال (أو جزيرة ماديرا).
1. توكيل محام
قد يبدو الأمر مبتذلاً ، ولكن إذا كنت لا تعيش في ماديرا ولا تعرف القانون البرتغالي وقانون ماديرا ، فيمكن لمحامي عقارات متخصص تمثيلك وتقديم المشورة لك وإرشادك خلال عملية الاستحواذ بأكملها (أو عملية الإيجار).
فريقنا في MCS تتألف من أربعة محامين يتحدثون الإنجليزية وكانت حياتهم المهنية مرتبطة دائمًا بتقديم المشورة للعملاء المغتربين الذين يستثمرون في جزيرة ماديرا.
2. الحصول على رقم تعريف دافع الضرائب البرتغالي
سيؤكد أي مغترب يعيش في ماديرا أنه لا يمكنك فعل أي شيء في الأراضي البرتغالية بدون رقم تعريف دافع الضرائب البرتغالي (NIF - رقم الهوية المالية).
قبل التسرع في الموقع في سيداداو أو فرع مصلحة الضرائب والجمارك البرتغالية ، يجب أن تجلس مع محاسب معتمد ، أو خبير اقتصادي معتمد ، لفهم الآثار والفروق الدقيقة المتعلقة بطلبات NIF بشكل أفضل.
يعد الحصول على NIF أمرًا سريعًا للغاية ، ولكن من الضروري تفصيل ظروفك الخاصة. لذلك ، سيحتاج أعضاء فريقنا إلى معرفة (لتقديم المشورة لك بشكل أفضل):
- خططك (هل تشتري إجازة صيفية أم ستنتقل إلى البرتغال أو جزيرة ماديرا؟) ؛
- الحالة الاجتماعية؛
- بلد الإقامة الحالي؛
- هل لديك أطفال؟
سيستخدم محاسبونا المعتمدون المعلومات الواردة أعلاه لتحديد حالتك السكنية في NIF (الآثار الضريبية المحتملة الناشئة عنها) والحاجة إلى أن يكون لدى أفراد الأسرة الآخرين رقم NIF.
أخيرًا وليس آخرًا ، مع المعلومات المذكورة أعلاه ، سنكون قادرين أيضًا على تحديد ما إذا كان سيُطلب منك ، بموجب القانون ، تعيين ممثل ضرائب برتغالي. يعد تعيين ممثل الضرائب ضروريًا إذا كان الشخص مقيمًا خارج الاتحاد الأوروبي.
3. تعرف على مزايا ضريبة الدخل الخاصة بك
إذا كنت تشتري عقارًا في البرتغال ، فقد تفكر أيضًا في الانتقال الفعلي إلى البلد. في ظل هذا السيناريو ، يجب على فريق المحامين والمحاسبين لديك إبلاغك بالإعفاء الضريبي لمدة 10 سنوات المتاح لأي شخص يقرر الإقامة بشكل دائم في البرتغال: مقيم غير معتاد (NHR) الوضع. بشكل عام ، بموجب وضع NHR ، يمكن إعفاء أي دخل من مصادر أجنبية من ضريبة الدخل الشخصي في البرتغال.
4. التجديد والتأشيرة الذهبية
عند شراء عقار في البرتغال ، وتحديداً في ماديرا ، إلى تجديد للحصول على الفيزا الذهبية، يجب على المرء أن يأخذ بعين الاعتبار ما يمكن اعتباره تجديدًا.
للحصول على التأشيرة الذهبية من خلال شراء العقارات وتجديدها ، يجب على المستثمر تنفيذ الأعمال التي تعمل على تحسين جودة العقار بشكل فعال ، والتي من شأنها تعزيز شهادة الطاقة الخاصة به ، أو التي تفيد سلامة الحفاظ عليها ، فيما يتعلق بحالتها السابقة ، حتى لو كانت كذلك. استفاد بالفعل من أعمال إعادة التأهيل.
على سبيل المثال ، استبدال النوافذ والأبواب ، للخيارات التي تعمل على تحسين شهادة الطاقة للعقار ، أو حتى تركيب الألواح الشمسية ، واستبدال الأرضيات أو البطانة الداخلية ، من أجل تحسين جودة العقار ، هي أعمال مؤهلة ، ولا تتحمل أكثر من إضافة عقد لتنفيذ أعمال إعادة التأهيل ، بشرط أن يتم إبرامها مع شخص اعتباري مرخص له حسب الأصول من قبل معهد الأسواق العامة والبناء والعقارات ، IP
5. الضرائب على الممتلكات البلدية
في البرتغال ، يدفع دافعو الضرائب ضريبة ملكية بلدية سنوية (IMI - Imposto Municipal Sobre Imóveis) كأصحاب عقارات.
تحدث المسؤولية عن دفع ضريبة IMI عندما يمتلك المرء العقار في اليوم الأخير من السنة الضريبية المعنية (السنة التقويمية).
تتراوح معدلات ضريبة الأملاك من 0,3٪ إلى 0,45٪ ؛ تنطبق هذه على القيمة الضريبية للميراث للأصل. في حين أن العقارات في المناطق الريفية تخضع للضريبة بنسبة 0,8٪ ، فإن العقارات في المزيد من المناطق الحضرية تخضع للضريبة ضمن النطاق المذكور. إذا تم إعادة تقييم العقار منذ عام 2004 ، فإن الضريبة المذكورة أعلاه ستنخفض بين 0,2٪ و 0,5٪. إذا تم تقييم العقار قبل عام 2004 ، فإن المعدل يتراوح بين 0,4٪ إلى 0,8٪.
من ناحية أخرى ، يجب أن يكون العقار مملوكًا من خلال شركة مقيمة في الاختصاص في القائمة السوداء، فإن معدل IMI سيكون 7,5،XNUMX٪.
بصرف النظر عن IMI ، ضريبة نقل الملكية البلدية (IMT - Imposto Municipal sobre مثل Transmissões Onerosas de Imóveis) في كل مرة يتم فيها شراء منزل في البرتغال.
تأكد من الاتصال بمحاميك أو محاسبك للحصول على محاكاة على IMIT المستحق قبل الحصول على الممتلكات ومعرفة ما إذا كان يحق لك الحصول على مزايا ضريبية خاصة للإعفاءات.
6. العناية الواجبة عند شراء عقار في البرتغال
سيقوم فريق المحامين لدينا بإجراء العناية القانونية الواجبة بشأن الممتلكات العقارية التي ترغب في الحصول عليها. تشمل هذه العناية الواجبة مسحًا وتحليلًا للوثائق التالية على الأقل: شهادة التسجيل المسبق لImóvel; كاردينيتا بريديال; بلانو مدير البلدية; ترخيص الاستخدام; Ficha Técnica de Habitação.
يجب تحليل الوثائق المذكورة أعلاه قبل التوقيع على أي اتفاقية لتقليل المخاطر المتعلقة بعملية الاستحواذ على الممتلكات قدر الإمكان.
يوصى أيضًا بتنفيذ العناية الفنية الواجبة من قبل مهندس معماري معتمد أو مهندس مدني معتمد قبل الحصول على العقار للتأكد من عدم وجود أضرار هيكلية بالمنزل الذي تنوي شرائه ولضمان أن أي خطط تجديد ترغب في تنفيذها هي التي تسمح بها البلدية (أو الحكومة الإقليمية) ذات الاختصاص القضائي على الممتلكات (أو الافتراضات الخاصة بها).
7. تعيين مساح
على الرغم من أنه ليس ممارسة شائعة بين مشتري العقارات البرتغاليين ، إلا أن التعرض للسوق الأنجلو ساكسوني جعل من الروتين المألوف استئجار مساح عقارات قبل الانتهاء من شراء العقار. بموجب القانون البرتغالي ، فإن الأعضاء الدائمين في نقابة المهندسين المعماريين ونقابة المهندسين هم الوحيدون المسموح لهم بإجراء مسوحات الملكية بشأن ظروف السكن في منزل أو شقة.
8. عقد الإذن بالبيع والشراء
أنشأ القانون المتعلق بشراء العقارات في البرتغال الممارسة الشائعة المتمثلة في توقيع كلا الطرفين على عقد إذني للشراء والبيع (اختصار CPCV).
الغرض الأساسي من CPCV هو إلزام كلا الطرفين بمعاملة مستقبلية. بموجب العقد المذكور ، سيضع كل طرف الشروط والأحكام للشراء والبيع ، ويلتزم بالعمل المستقبلي بموجب شروط العقد.
مع CPCV ، يلزم الشراء أيضًا بدفع دفعة أولى (عادةً 10٪ من القيمة الإجمالية للعقار) ، لأن هذه طريقة ليس فقط لإضفاء الطابع الرسمي على الصفقة والظروف التي تتم بموجبها ولكن أيضًا لإلزام كلا الطرفين على النحو المذكور أعلاه. إذا تاب البائع ، يمكنك الحصول على ضعف الوديعة المدفوعة كمشتري. إذا كنت الشخص الذي يستسلم ، فإنك تخسر الوديعة.
9. سند الشراء والبيع العام
يتم إعداد عقد الشراء والبيع النهائي من قبل المحامين المشاركين في المعاملة وتوقيعه من قبل الأطراف (أو ممثليها القانونيين) أمام كاتب عدل (أو سلطة أخرى مخولة بموجب القانون) ، والذي سيكون الكيان الذي سيصدق على أن المعاملة تأخذ وضع على النحو المتفق عليه ، والتحقق من دفع الثمن ، والتصديق على هوية الأطراف ، والمستندات المتعلقة بالملكية ودفع الالتزامات الضريبية.
سيتعين على المشتري دفع ضريبة نقل الملكية البلدية (IMT) مع سند الملكية العام. اعتمادًا على الحالة المحددة لمعاملتك ، يكون كاتب العدل (أو أي سلطة أخرى مخولة بموجب القانون) مسؤولاً أيضًا عن تسجيل عملية الاستحواذ نيابة عن المالك الجديد في السجل العقاري البرتغالي.
إذا اخترت شراء عقار في البرتغال (أو جزيرة ماديرا) من خلال مؤسسة ائتمانية أو خاصة أو شركة ، فتأكد من التحدث مع فريقنا ، حيث تختلف العملية قليلاً عن تلك الموضحة أعلاه. كما ذكرنا سابقًا ، لمراعاة جميع خصوصيات المراحل المختلفة لعملية البيع والشراء ، يوصى بأن يتم إخطار الأطراف ، المشتري والبائع على حد سواء ، حسب الأصول من قبل محام متخصص في حديقة العقارات ومن خلال حساب معتمد (خاصةً إذا كنت ، المشتري ، أجنبي). في أي حال ، يجب إجراء تحليل ضريبي لضمان فعالية الهياكل المذكورة في هذا النوع من الاستثمار / المعاملات.
10. الوصية
شراء العقارات في البرتغال سيؤدي حتما إلى مخاوف بشأن مسائل الخلافة. تحت اللائحة (الاتحاد الأوروبي) رقم 650/2012 تم وضع قواعد لتحديد سلطات الدول الأعضاء في الاتحاد الأوروبي التي ستتعامل مع الخلافة عبر الحدود وأي قانون وطني سينطبق على تلك الخلافة. وبهذه الطريقة ، يمكن للمواطن أو الموصي (الشخص الذي يصنع وصية) أن يخطط لخلافته ولم يعد ورثتهما بحاجة للتعامل مع قوانين وسلطات وطنية متعددة.
تسهل اللائحة أيضًا قرار المحكمة أو مستند التوثيق الذي يتعامل مع مسألة الخلافة الصادرة في إحدى الدول الأعضاء في الاتحاد الأوروبي ليكون له تأثير في دولة عضو أخرى في الاتحاد الأوروبي. أخيرًا ، تنشئ اللائحة شهادة الخلافة الأوروبية (ECS) ، وهي وثيقة يمكن أن يطلبها الورثة (وكذلك المورثون ، ومنفذو الوصية والمسؤولون عن أصول المتوفى) لإثبات وضعهم وممارسة الحقوق في دولة عضو أخرى في الاتحاد الأوروبي.
يتعامل التشريع المذكور أعلاه أيضًا مع قضايا إجرائية محددة مرتبطة بالخلافة عبر الحدود - أي ما ستتعامل سلطات الدول الأعضاء في الاتحاد الأوروبي مع الخلافة ، وما القانون الوطني الذي سينطبق على الخلافة ، وكيف ستنطبق قرارات المحكمة ووثائق التوثيق بشأن مسائل الخلافة تنتج تأثيرات في دولة أخرى عضو في الاتحاد الأوروبي وكيف يمكن استخدام ECS. لا تتعامل اللائحة مع القضايا الموضوعية للخلافة عبر الحدود ، مثل حصة أصول المتوفى التي يجب أن تذهب إلى أطفالهم وأزواجهم ومدى حرية الموصي في تقرير من سيتركون أصولهم. ستظل هذه القضايا خاضعة للقانون الوطني.
تم توفير هذه المقالة لأغراض المعلومات العامة فقط ولا يُقصد منها ولا ينبغي تفسيرها على أنها استشارة قانونية أو مهنية من أي نوع.
تخرجت ليليا عام 2002 بدرجة في القانون من جامعة نوفا دي لشبونة. انضمت MCSفريقنا القانوني في عام 2003، حيث قدم الدعم للقسم القانوني في مجال الشركات والشحن... المزيد
