Після вдумливих роздумів (або, можливо, імпульсивно, як деякі з наших клієнтів, які відразу закохалися в острів), ви купуєте нерухомість у Португалії чи навіть у Перлині Атлантики, Мадера острів. Як юристи та бухгалтери, наша команда розуміє, що інвестування в нерухомість – це завжди фінансові зусилля, і ретельне планування потрібне, перш за все, під час інвестування в іноземній державі.
Купівля нерухомості в Португалії? 10 речей, які ви повинні знати у 2022 році
Ми створили наступний список з 10 основних кроків, щоб керувати тими, хто купує нерухомість у Португалії (або Острів Мадейра).
1. Найняти юриста
Це може здатися банальним, але якщо ви не живете на Мадейрі і не знайомі з португальським і мадейським законодавством, спеціалізований юрист з нерухомості може представляти вас, консультувати та направляти вас протягом усього процесу придбання (або оренди).
Наша команда за адресою MCS складається з чотирьох англомовних юристів, чия кар’єра завжди була пов’язана з консультуванням клієнтів-іноземців, які інвестують на острові Мадейра.
2. Отримайте португальський ідентифікаційний номер платника податків
Будь-який емігрант, який проживає на Мадейрі, підтвердить, що ви не можете робити нічого на території Португалії без ідентифікаційного номера португальського платника податків (NIF – Número de Identificação Fiscal).
Перш ніж поспішати Loja do Cidadão або філії португальської податкової та митної служби, ви повинні поговорити з сертифікованим бухгалтером або дипломованим економістом, щоб краще зрозуміти наслідки та нюанси, що стосуються додатків NIF.
Отримати NIF можна досить швидко, але важливо детально описати свої конкретні обставини. Тому члени нашої команди повинні знати (щоб краще порадити):
- Ваші плани (купуєте літній відпочинок чи переїжджаєте до Португалії чи острова Мадейра?);
- Ваш сімейний стан;
- Поточна країна проживання;
- У вас є діти?
Наші сертифіковані бухгалтери використовуватимуть наведену вище інформацію, щоб визначити ваш статус проживання в NIF (можливі податкові наслідки, які випливають з цього) та потребу в інших членів сім’ї мати NIF.
І останнє, але не менш важливе: за допомогою вищезгаданої інформації ми також зможемо визначити, чи потрібно за законом призначати португальського податкового представника чи ні. Призначення податкового представника необхідне, якщо людина проживає за межами Європейського Союзу.
3. Знайте свої пільги з податку на прибуток
Якщо ви купуєте нерухомість в Португалії, ви можете також подумати про ефективний переїзд до країни. За такого сценарію ваша команда юристів та бухгалтерів повинна повідомити вас про 10-річну податкову канікули, доступну кожному, хто вирішить постійно проживати в Португалії: незвичний резидент (NHR). Загалом, за статусом NHR будь-який дохід з іноземного джерела може бути звільнений від податку на доходи фізичних осіб у Португалії.
4. Ремонт і Золота віза
При покупці нерухомості в Португалії, а саме на Мадейрі, до відремонтувати це для отримання Золота віза, необхідно враховувати, що кваліфікується як ремонт.
Щоб отримати «Золоту візу» шляхом купівлі та ремонту нерухомості, інвестор повинен виконати роботи, які ефективно покращують якість майна, які підвищать його енергетичну сертифікацію або підвищать безпеку його збереження, по відношенню до його попереднього стану, навіть якщо він вже скористався реабілітаційними роботами.
Наприклад, заміна вікон і дверей, для варіантів, які покращують енергетичну сертифікацію майна, або навіть встановлення сонячних панелей, заміна підлоги або внутрішньої обшивки, на те, що покращує якість майна, є прийнятними роботами. , та потерпають не більше, ніж доповнення до договору на проведення відновлювальних робіт, за умови, що укладений з юридичною особою, уповноваженою в установленому порядку Інститутом публічних ринків, будівництва та нерухомості, І.П.
5. Податки на комунальне майно
У Португалії платники податків щорічно сплачують муніципальний податок на майно (IMI – Imposto Municipal Sobre Imóveis) як власники нерухомості.
Зобов’язання по сплаті податку IMI виникає у разі володіння майном в останній день відповідного податкового року (календарного року).
Ставки податку на майно коливаються від 0,3% до 0,45%; вони застосовуються до майнової вартості активу. У той час як нерухомість у сільській місцевості оподатковується за ставкою 0,8%, нерухомість у більшій кількості міських районів оподатковується в межах зазначеного діапазону. Якщо майно було переоцінено з 2004 року, то вищезгаданий податок знизиться від 0,2% до 0,5%. Якщо нерухомість була оцінена до 2004 року, ставка становить від 0,4% до 0,8%.
З іншого боку, чи має майно володіти корпорацією, яка є резидентом юрисдикція з чорного списку, то ставка IMI становитиме 7,5%.
Окрім IMI, податку на передачу комунального майна (IMT – Imposto Municipal sobre як Transmissões Onerosas de Imóveis) збирається щоразу, коли будинок купується в Португалії.
Обов’язково зверніться до свого юриста або бухгалтера для моделювання IMIT перед придбанням майна та дізнайтеся, чи маєте ви право на спеціальні податкові пільги.
6. Due diligence при купівлі нерухомості в Португалії
Наша команда юристів проведе юридичну експертизу нерухомості, яку ви бажаєте придбати. Така перевірка включає огляд та аналіз, принаймні, таких документів: Certidão do Registo Predial do Imóvel; Карденета Передіал; Плано директор муніципалітету; Licença de Utilização; Ficha Técnica de Habitação.
Вищезазначену документацію необхідно проаналізувати перед підписанням будь-якої угоди, щоб максимально знизити ризики, пов’язані з процесом придбання майна.
Перед придбанням майна також рекомендується провести технічну перевірку, яку виконує дипломований архітектор або дипломований інженер-будівельник, щоб переконатися, що немає структурних пошкоджень будинку, який ви збираєтеся купити, і гарантувати, що будь-які плани реконструкції, які ви бажаєте виконати, є дозволено муніципалітетом (або регіональним урядом) з юрисдикцією щодо майна (або його приміщень).
7. Найняти геодезиста
Хоча це не є загальноприйнятою практикою серед португальських покупців нерухомості, вплив англосаксонського ринку зробило звичною рутиною наймати інспектора нерухомості, перш ніж завершити покупку нерухомості. Згідно з португальським законодавством, постійні члени Ордену архітекторів та Ордену Інженерів є єдиними, хто має право проводити обстеження майна щодо умов проживання будинку чи квартири.
8. Договір купівлі-продажу
Закон про купівлю нерухомості в Португалії встановив звичайну практику, коли обидві сторони підписують договір купівлі-продажу (скорочено CPCV).
Основна мета CPCV — зв’язати обидві сторони щодо майбутньої трансакції. Відповідно до зазначеного договору кожна сторона встановлюватиме умови купівлі-продажу, бере на себе зобов’язання щодо майбутнього бізнесу відповідно до умов договору.
З CPCV купівля також зобов’язується сплатити початковий внесок (зазвичай 10% від загальної вартості майна), оскільки це спосіб не лише формалізувати угоду та умови, на яких вона здійснюється, але й зобов'язати обидві сторони, як зазначено вище. Якщо продавець покається, ви можете отримати подвійну заставу, сплачену як покупець. Якщо ви здаєтеся, ви втрачаєте депозит.
9. Публічний акт купівлі-продажу
Остаточний договір купівлі-продажу готується юристами, які беруть участь у операції, і підписується сторонами (або їх законними представниками) перед нотаріусом (або іншим уповноваженим згідно із законом органом), який буде засвідчувати, що операція здійснюється місце за домовленістю, що підтверджує сплату ціни, посвідчує особу сторін, документи, що стосуються права власності та сплати податкових зобов'язань.
Покупець повинен буде сплатити податок на передачу комунального майна (IMT) за публічним актом. Залежно від конкретного випадку вашої операції, нотаріус (або інший уповноважений законом орган) також відповідає за реєстрацію придбання від імені нового власника в португальському земельному реєстрі.
Якщо ви вирішили придбати нерухомість в Португалії (або на острові Мадейра) через траст, приватний фонд або компанію, обов’язково поговоріть з нашою командою, оскільки процес дещо відрізняється від описаного вище. Як зазначалося раніше, для дотримання всіх особливостей різних етапів процесу купівлі-продажу рекомендується, щоб сторони, як покупця, так і продавця, належним чином проконсультувалися з юристом, що спеціалізується на газонах нерухомості, і за допомогою сертифікованого облікового запису (особливо якщо ви, покупець, є іноземцем). У будь-якому випадку, податковий аналіз має бути проведений, щоб переконатися в ефективності зазначених структур у цьому виді інвестування/операції.
10. Заповіт
Купівля нерухомості в Португалії неминуче призведе до занепокоєння щодо питань спадкування. Під Регламент (ЄС) № 650/2012 встановлені правила, щоб визначити органи влади якої країни-члена ЄС займатимуться транскордонним правонаступництвом і яке національне законодавство застосовуватиметься до цього правонаступництва. Таким чином, громадянин або спадкодавець (особа, яка складає заповіт) може планувати своє правонаступництво, а їхнім спадкоємцям більше не потрібно мати справу з кількома національними законами та органами влади.
Регламент також полегшує дію судового рішення або нотаріального документа, що стосується справи про спадкування, виданого в одній державі-члені ЄС, в іншій державі-члені ЄС. Нарешті, регламент створює Європейське свідоцтво про право на спадщину (ECS), документ, який можуть вимагати спадкоємці (а також спадкоємці, виконавці заповіту та розпорядники майна померлого) для підтвердження свого статусу та здійснення своїх прав. права в іншій державі-члені ЄС.
Вищезгадане законодавство також стосується конкретних процедурних питань, пов’язаних із транскордонним правонаступництвом, тобто, які органи держави-члена ЄС будуть займатися правонаступництвом, яке національне законодавство застосовуватиметься до спадкування, як будуть прийматися рішення суду та нотаріальні документи з питань спадкування. спричинити вплив в іншій державі-члені ЄС та як можна використовувати ECS. Положення не розглядає суттєві питання транскордонного спадкування, наприклад, яка частка майна померлого має перейти їхнім дітям та дружині та наскільки вільний спадкодавець вирішувати, кому залишити свої активи. Ці питання й надалі регулюватимуться національним законодавством.
Ця стаття надається лише для загальних інформаційних цілей і не призначена як юридична чи професійна порада будь-якого роду.
У 2002 році Лілія закінчила юридичний університет Universidade Nova de Lisboa. Вона приєдналася MCSюридична команда в 2003 році, надаючи підтримку юридичному відділу в корпоративному праві та транспортуванні… Читати далі
