После тщательного обдумывания (или, может быть, импульсивно, как некоторые из наших клиентов, которые сразу влюбились в остров), вы покупаете недвижимость в Португалии или даже в Жемчужине Атлантики, Мадейра остров. Как юристы и бухгалтеры, наша команда понимает, что инвестиции в недвижимость — это всегда финансовые усилия, и тщательное планирование требуется в первую очередь при инвестировании в иностранном государстве.
Покупка недвижимости в Португалии? 10 вещей, которые вы должны знать к 2022 году
Мы создали следующий список из 10 основных шагов, чтобы помочь тем, кто покупает недвижимость в Португалии (или Остров Мадейра).
1. Нанять юриста
Это может показаться клише, но если вы не живете на Мадейре и не знакомы с португальским и мадейрским законодательством, специализированный юрист по недвижимости может представлять, консультировать и сопровождать вас на протяжении всего процесса приобретения (или аренды).
Наша команда MCS состоит из четырех англоговорящих юристов, чья карьера всегда была связана с консультированием клиентов-эмигрантов, инвестирующих в остров Мадейра.
2. Получите португальский идентификационный номер налогоплательщика.
Любой эмигрант, проживающий на Мадейре, подтвердит, что вы не можете делать что-либо на территории Португалии без португальского идентификационного номера налогоплательщика (NIF - Идентификационный финансовый номер).
Прежде чем вы броситесь к Лоха-ду-Сидадау или в отделении налогового и таможенного управления Португалии, вы должны поговорить с сертифицированным бухгалтером или дипломированным экономистом, чтобы лучше понять последствия и нюансы, касающиеся приложений NIF.
Получить NIF довольно быстро, но важно подробно описать ваши конкретные обстоятельства. Таким образом, членам нашей команды необходимо знать (чтобы лучше вас проконсультировать):
- Ваши планы (вы покупаете летний отпуск или переезжаете в Португалию или на остров Мадейра?);
- Ваше семейное положение;
- Страна проживания в настоящее время;
- У вас есть дети?
Наши сертифицированные бухгалтеры будут использовать информацию выше, чтобы определить ваш статус проживания в NIF (возможные налоговые последствия, вытекающие из этого) и необходимость наличия NIF для других членов семьи.
И последнее, но не менее важное: с помощью вышеупомянутой информации мы также сможем определить, нужно ли вам по закону назначать португальского налогового представителя. Назначение налогового представителя необходимо, если он проживает за пределами Европейского Союза.
3. Знайте свои льготы по подоходному налогу
Если вы покупаете недвижимость в Португалии, вы также можете подумать об эффективном переезде в страну. При таком сценарии ваша команда юристов и бухгалтеров должна проинформировать вас о 10-летних налоговых каникулах, доступных любому, кто решит обосноваться в Португалии на постоянной основе: нестандартный житель (NHR) статус. Вообще говоря, в соответствии со статусом NHR любой доход из иностранных источников может быть освобожден от подоходного налога с населения в Португалии.
4. Ремонт и Золотая виза
При покупке недвижимости в Португалии, конкретно на Мадейре, обновлять это для получения Золотая виза, нужно учитывать, что квалифицируется как реконструкция.
Чтобы получить «Золотую визу» путем покупки и реконструкции недвижимости, инвестор должен выполнить работы, которые эффективно улучшат качество собственности, повысят ее энергетическую сертификацию или улучшат ее сохранность по сравнению с ее предыдущим состоянием, даже если она уже получил пользу от реабилитационных работ.
Например, замена окон и дверей на варианты, улучшающие энергетическую сертификацию имущества, или даже установка солнечных панелей, замена напольного покрытия или внутренней отделки на вариант, повышающий качество имущества, являются приемлемыми работами. , и страдать не более чем дополнением к договору на выполнение восстановительных работ, при условии, что он заключен с юридическим лицом, уполномоченным в установленном порядке Институтом государственных рынков, строительства и недвижимости, ИП
5. Муниципальные налоги на имущество
В Португалии налогоплательщики ежегодно платят муниципальный налог на имущество (IMI – Iмпосто Муниципальный Собре Имовейс) в качестве собственников недвижимого имущества.
Обязанность по уплате налога IMI возникает, когда человек владеет недвижимостью в последний день соответствующего налогового года (календарного года).
Ставки налога на имущество варьируются от 0,3% до 0,45%; они применяются к имущественной налоговой стоимости актива. В то время как недвижимость в сельской местности облагается налогом по ставке 0,8%, недвижимость в более городских районах облагается налогом в пределах указанного диапазона. Если недвижимость была переоценена с 2004 года, вышеупомянутый налог будет составлять от 0,2% до 0,5%. Если недвижимость была оценена до 2004 года, ставка составляет от 0,4% до 0,8%.
С другой стороны, если собственность принадлежит корпорации, которая является резидентом юрисдикция из черного списка, то ставка IMI составит 7,5%.
Помимо IMI, налог на передачу муниципальной собственности (IMT – Муниципальный сбор как Transmissões Onerosas de Imóveis) взимается каждый раз при покупке дома в Португалии.
Обязательно свяжитесь со своим юристом или бухгалтером для моделирования IMIT до приобретения собственности и узнайте, имеете ли вы право на специальные налоговые льготы или льготы.
6. Должная осмотрительность при покупке недвижимости в Португалии
Наша команда юристов проведет юридическую экспертизу недвижимости, которую вы хотите приобрести. Такая комплексная проверка включает в себя изучение и анализ, как минимум, следующих документов: Свидетельство о предварительной регистрации в Имовеле; Карденета Предиал; Плано Директор муниципального образования; Лицензия на использование; Техническая документация Habitação.
Вышеуказанная документация должна быть проанализирована перед подписанием какого-либо соглашения, чтобы максимально снизить риски, связанные с процессом приобретения недвижимости.
Перед приобретением недвижимости также рекомендуется провести комплексную техническую проверку дипломированным архитектором или дипломированным инженером-строителем, чтобы убедиться в отсутствии структурных повреждений дома, который вы собираетесь купить, и гарантировать, что любые планы ремонта, которые вы хотите выполнить, разрешено муниципалитетом (или региональным правительством), обладающим юрисдикцией в отношении собственности (или ее помещений).
7. Наймите геодезиста
Хотя это и не является обычной практикой среди португальских покупателей недвижимости, знакомство с англо-саксонским рынком сделало привычной рутиной наем оценщика недвижимости перед завершением покупки недвижимости. Согласно португальскому законодательству, постоянные члены Ордена Архитекторов и Ордена Инженеров являются единственными, кому разрешено проводить обследование состояния жилой недвижимости дома или квартиры.
8. Простой договор купли-продажи.
Закон о покупке недвижимости в Португалии установил обычную практику подписания обеими сторонами простого договора купли-продажи (сокращенно CPCV).
Основная цель CPCV - привязать обе стороны к будущей транзакции. В соответствии с указанным контрактом каждая сторона устанавливает условия купли-продажи, принимая на себя обязательства в отношении будущего бизнеса в соответствии с условиями контракта.
С CPCV покупатель также обязуется внести первоначальный взнос (обычно 10% от общей стоимости имущества), так как это способ не только оформить сделку и условия, на которых она совершается, но и связывать обе стороны, как указано выше. Если продавец раскаивается, вы можете получить двойную сумму депозита, уплаченного как покупатель. Если вы тот, кто сдается, вы теряете депозит.
9. Публичный договор купли-продажи
Окончательный договор купли-продажи составляется юристами, участвующими в сделке, и подписывается сторонами (или его законными представителями) у нотариуса (или другого уполномоченного в соответствии с законом органа), который будет лицом, удостоверяющим, что сделка принимает разместить по договоренности, удостоверяя уплату цены, удостоверяя личности сторон, документы, относящиеся к собственности и уплате налоговых обязательств.
Покупатель должен будет заплатить налог на передачу муниципальной собственности (IMT) вместе с публичным актом. В зависимости от конкретного случая вашей сделки нотариус (или другой уполномоченный законом орган) также несет ответственность за регистрацию приобретения от имени нового владельца в Земельном реестре Португалии.
Если вы решите купить недвижимость в Португалии (или на острове Мадейра) через траст, частный фонд или компанию, обязательно поговорите с нашей командой, так как процесс немного отличается от описанного выше. Как упоминалось ранее, для соблюдения всех особенностей различных этапов процесса купли-продажи рекомендуется, чтобы стороны, как покупатель, так и продавец, были должным образом проконсультированы юристом, специализирующимся на недвижимости, и сертифицированным счетом (особенно если вы, покупатель, иностранец). В любом случае необходимо провести налоговый анализ, чтобы убедиться в эффективности указанных структур в такого рода инвестициях/сделках.
10. Завет
Покупка недвижимости в Португалии неизбежно приведет к проблемам в вопросах наследования. Под Регламент (ЕС) № 650/2012 устанавливаются правила, определяющие, какие органы государства-члена ЕС будут заниматься трансграничным правопреемством и какое национальное право будет применяться к такому правопреемству. Таким образом, гражданин или наследодатель (лицо, составившее завещание) может планировать свое правопреемство, и их наследникам больше не нужно иметь дело с многочисленными национальными законами и органами власти.
Регламент также облегчает судебное решение или нотариальный документ, касающийся вопроса о наследовании, выданный в одном государстве-члене ЕС, чтобы иметь силу в другом государстве-члене ЕС. Наконец, регламент создает европейское свидетельство о наследовании (ECS), документ, который может быть запрошен наследниками (а также наследниками по завещанию, исполнителями завещания и управляющими активами умершего) для подтверждения своего статуса и осуществления своих прав. прав в другом государстве-члене ЕС.
Вышеупомянутое законодательство также касается конкретных процедурных вопросов, связанных с трансграничным правопреемством, то есть, какие органы государства-члена ЕС будут заниматься правопреемством, какое национальное право будет применяться к правопреемству, как будут приниматься решения суда и нотариальные документы по вопросам правопреемства. оказывать воздействие в другом государстве-члене ЕС и как можно использовать ECS. Постановление не касается существенных вопросов трансграничного наследования, например, какая доля имущества умершего должна достаться их детям и супругу и насколько свободен наследодатель решать, кому он оставит свое имущество. Эти вопросы будут по-прежнему регулироваться национальным законодательством.
Эта статья предназначена только для общих информационных целей и не предназначена и не должна рассматриваться как юридическая или профессиональная консультация любого рода.
Лилия окончила в 2002 году юридический факультет Нового университета Лиссабона. Она присоединилась MCSЮридическая команда компании в 2003 году оказывала поддержку юридическому отделу в сфере корпоративного права и судоходства… Читать далее
