Ces dernières années, le Portugal a été considéré comme un refuge pour plusieurs expatriés et les investisseurs étrangers, qui ont à leur tour contribué à grande échelle à l'amélioration de l'économie portugaise, en investissant dans le secteur immobilier, parfois simultanément associé au secteur du tourisme, à savoir dans l'hébergement local (locations touristiques à court terme, connues au Portugal comme hébergement local), ou parce que beaucoup souhaitent délocaliser leur vie et leur activité professionnelle, de façon permanente, dans le pays.
Plusieurs programmes ont été lancés pour attirer ces investisseurs et expatriés, dont des programmes avec des avantages fiscaux attractifs comme le régime de Résident Non Habituel (NHR), ou le «Visa d'or», un programme de résidence par investissement dont la plupart des investissements ont été réalisés par l'acquisition de biens immobiliers.
Ces dernières années, ces programmes ont conduit à une augmentation exponentielle des acquisitions immobilières, en particulier dans les grandes zones urbaines et touristiques, ce qui a également fortement contribué à la croissance du secteur du tourisme, puisqu'un pourcentage important des acquisitions immobilières a été affecté à logement local.
Malgré la crise née de l'épidémie de Covid-19, le « Golden Visa » maintient un bon niveau d'adhésion et de demande des investisseurs. En mai de cette année, il y a eu une nouvelle augmentation de la valeur de l'investissement immobilier, un total de 137 millions d'euros, la valeur mensuelle d'investissement la plus élevée depuis mars 2017.
Malgré le message de confiance transmis par les investisseurs pendant la crise, la pandémie mondiale a exacerbé certains effets socio-économiques qui inquiétaient déjà le gouvernement portugais, notamment le logement dans les grandes agglomérations.
La forte demande de propriétés rentables, dans le cadre du programme « Golden Visa », couplée à la croissance de l'activité touristique au Portugal, et par conséquent l'investissement croissant dans l'hébergement local, a aggravé le prix des locations de logements, en particulier dans les grands centres urbains où le la majorité des investissements immobiliers sont réalisés, et où se trouvent les pourcentages les plus élevés de logements locaux.
Le 6 juin 2020, la résolution du Conseil des ministres n° 41/2020 a été publiée, approuvant le programme de stabilisation économique et sociale, qui contient des mesures pour la reconversion des logements locaux.
Il existe une grande incertitude quant à l'orientation du secteur du tourisme, comment et quand il augmentera et comment sera la durabilité des prix des logements et des locations en ces temps de pandémie. Le tourisme a retenu son souffle et ceux qui ont investi dans un logement local pourraient avoir besoin d'un ballon à oxygène à court terme.
Compte tenu de l'urgence de répondre aux populations à revenus moyens dans l'obtention de baux de logements abordables et du fait que le secteur du tourisme, en particulier l'hébergement local, connaît des difficultés majeures dues aux restrictions des déplacements internationaux, la mesure de reconversion des logements locaux pourrait être une réponse pour lutter contre ces deux problèmes.
La mesure elle-même est mise en œuvre grâce au soutien du gouvernement portugais aux programmes municipaux de location et de sous-location pour des loyers plus abordables. Dans ces programmes, les entités publiques paient 50% de la différence entre les revenus locatifs payés et les revenus locatifs perçus, ce qui donnera certainement une sécurité accrue au propriétaire, car 50% des revenus sont garantis par des entités publiques.
À l'avantage ci-dessus, il existe également un avantage important concernant l'exonération de l'impôt sur le revenu des personnes physiques et des sociétés, sur les revenus locatifs résultant de la location ou de la sous-location, comme le prévoit l'article 20 du décret-loi n° 68/2019.
Cette option concernant la conversion de logements locaux en locations à long terme peut être encore plus attrayante, compte tenu de la modification de l'article 3, paragraphe 9, du code des impôts sur les revenus des personnes physiques, réalisée par le budget de l'État 2020. Un tel changement prévoit que le logement local ne génère pas de plus-value lorsque le bien est transféré à la succession du propriétaire, si ledit bien est immédiatement affecté aux revenus locatifs générés à long terme.
Avec cette mesure, une solution potentielle reste ouverte pour les investisseurs qui ont affecté leurs investissements immobiliers à l'hébergement de proximité, et qui souhaitent désormais s'assurer une source de revenus, qui sans être aussi attractive que celle obtenue dans de nombreux cas grâce à l'hébergement de proximité, est en le scénario actuel de crise économique, une source de revenus plus durable et stable.
aucteur Pedro Marraná
MCS et son équipe a plus de 20 années d'expérience dans l'accompagnement des entreprises et des particuliers souhaitant s'installer à Madère. Pour plus d'informations sur nos services n'hésitez pas à CONTACTEZ-NOUS.
Miguel Pinto-Correia est titulaire d'un master en économie internationale et études européennes de l'ISEG – Lisbon School of Economics & Management et d'un baccalauréat en économie de la Nova School of Business and Economics. Il est membre permanent de l’Ordre des économistes (Ordem dos Economistas)… En savoir plus
