Après mûre réflexion (ou peut-être sur un coup de tête, comme certains de nos clients qui sont tombés immédiatement amoureux de l'île), vous achetez un bien immobilier au Portugal, voire dans la Perle de l'Atlantique, Madère île. En tant qu'avocats et comptables, notre équipe comprend qu'investir dans l'immobilier est toujours un effort financier et qu'une planification minutieuse est nécessaire principalement lors d'un investissement dans un pays étranger.
Acheter une propriété au Portugal? 10 choses à savoir pour 2022
Nous avons créé la liste suivante de 10 étapes de base pour guider ceux qui achètent une propriété au Portugal (ou Madère).
1. Engagez un avocat
Cela peut sembler cliché, mais si vous ne vivez pas à Madère et que vous ne connaissez pas les lois portugaise et madérienne, un avocat spécialisé dans l'immobilier peut vous représenter, vous conseiller et vous guider tout au long du processus d'acquisition (ou de location).
Notre équipe MCS est composé de quatre avocats anglophones dont la carrière a toujours été liée au conseil de clients expatriés investissant sur l'île de Madère.
2. Obtenir un numéro d'identification fiscale portugais
Tout expatrié vivant à Madère confirmera que vous ne pouvez rien faire sur le territoire portugais sans un numéro d'identification fiscale portugais (NIF - Numéro d'identification fiscale).
Avant de vous précipiter Boutique citoyen ou une succursale de l'administration fiscale et douanière portugaise, vous devez vous asseoir avec un comptable agréé, ou un économiste agréé, pour mieux comprendre les implications et les nuances concernant les demandes de NIF.
Obtenir un NIF est une chose assez rapide à faire, mais il est essentiel de détailler votre situation particulière. Par conséquent, les membres de notre équipe devront connaître (pour mieux vous conseiller) :
- Vos projets (achetez-vous des vacances d'été ou déménagez-vous au Portugal ou sur l'île de Madère ? );
- Ton statut matrimonial;
- Pays de résidence actuel;
- Avez-vous des enfants?
Nos comptables agréés utiliseront les informations ci-dessus pour déterminer votre statut de résident NIF (les implications fiscales potentielles qui en découlent) et la nécessité pour les autres membres de la famille d'avoir un NIF.
Enfin, grâce aux informations susmentionnées, nous serons également en mesure de déterminer si la loi vous obligera ou non à désigner un représentant fiscal portugais. La désignation d'un représentant fiscal est nécessaire si l'on réside hors de l'Union européenne.
3. Connaissez vos avantages fiscaux
Si vous achetez une propriété au Portugal, vous pouvez tout aussi bien envisager une relocalisation effective dans le pays. Dans un tel cas de figure, votre équipe d'avocats et d'experts-comptables devrait vous informer de l'exonération fiscale de 10 ans offerte à toute personne qui décide de s'installer définitivement au Portugal : la résident non habituel (RNH). De manière générale, sous le statut RNH, tout revenu de source étrangère peut être exonéré de l'impôt sur le revenu des personnes physiques au Portugal.
4. Remise à neuf et Golden Visa
Lors de l'achat d'une propriété au Portugal, en particulier à Madère, pour remettre à neuf il pour l'obtention du Visa d'or, il faut considérer ce qui est qualifié de remise à neuf.
Pour obtenir le Golden Visa par l'achat et la rénovation d'une propriété, l'investisseur doit effectuer des travaux qui améliorent effectivement la qualité de la propriété, qui améliorent sa certification énergétique, ou qui profitent à sa sécurité de conservation, par rapport à son état antérieur, même s'il a déjà bénéficié de travaux de réhabilitation.
À titre d'exemple, le remplacement des fenêtres et des portes, pour les options qui améliorent la certification énergétique du bien, ou encore l'installation de panneaux solaires, le remplacement du revêtement de sol ou du revêtement intérieur, pour celui qui améliore la qualité du bien, sont des travaux éligibles , et ne subissent pas plus que l'adjonction du contrat d'exécution des travaux de réhabilitation, à condition que, conclu avec une personne morale dûment habilitée par l'Institut des Marchés Publics, de la Construction et de l'Immobilier, IP
5. Taxes foncières municipales
Au Portugal, les contribuables paient un impôt foncier municipal annuel (IMI – Imposto Municipal Sobre Imóveis) en tant que propriétaires de biens immobiliers.
L'obligation de payer la taxe IMI survient lorsque l'on est propriétaire du bien le dernier jour de l'année d'imposition respective (année civile).
Les taux de la taxe foncière varient de 0,3 % à 0,45 % ; ceux-ci s'appliquent à la valeur fiscale patrimoniale du bien. Alors que les propriétés dans les zones rurales sont taxées à 0,8%, les propriétés dans les zones plus urbaines sont taxées dans la fourchette mentionnée. Si un bien a été réévalué depuis 2004, la taxe susvisée tombera entre 0,2% et 0,5%. Si un bien a été évalué avant 2004, le taux se situe entre 0,4 % et 0,8 %.
Par contre, si le bien est détenu par l'intermédiaire d'une société qui réside dans juridiction sur liste noire, le taux IMI sera de 7,5 %.
En dehors de l'IMI, la taxe de transfert de propriété municipale (IMT - Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) est perçu à chaque fois qu'une maison est achetée au Portugal.
Assurez-vous de contacter votre avocat ou votre comptable pour une simulation sur l'IMIT due avant d'acquérir un bien et pour savoir si vous avez droit à des avantages fiscaux particuliers ou à des exonérations.
6. Diligence raisonnable lors de l'achat d'une propriété au Portugal
Notre équipe d'avocats effectuera une diligence raisonnable juridique sur le bien immobilier que vous souhaitez acquérir. Cette diligence raisonnable comprend une enquête et une analyse d'au moins les documents suivants : Certidão do Registo Predial do Imóvel; Cardeneta Prédial; Plano Directeur Municipal; Licence d'utilisation; Fiche technique d'habitation.
La documentation ci-dessus doit être analysée avant la signature de tout accord afin de réduire autant que possible les risques liés au processus d'acquisition immobilière.
Il est également recommandé d'effectuer une due diligence technique par un architecte agréé ou un ingénieur civil agréé avant l'acquisition de la propriété pour s'assurer qu'il n'y a pas de dommages structurels à la maison que vous avez l'intention d'acheter et pour garantir que tous les plans de rénovation que vous souhaitez effectuer sont autorisé par la municipalité (ou le gouvernement régional) ayant juridiction sur la propriété (ou ses locaux).
7. Engagez un géomètre
Bien que ce ne soit pas une pratique courante parmi les acheteurs immobiliers portugais, l'exposition au marché anglo-saxon a fait de l'embauche d'un expert immobilier avant de finaliser l'achat de la propriété une routine familière. En vertu de la loi portugaise, les membres permanents de l'Ordre des architectes et de l'Ordre des ingénieurs sont les seuls autorisés à effectuer des enquêtes immobilières sur les conditions d'habitabilité d'une maison ou d'un appartement.
8. Promesse de contrat d'achat et de vente
La loi concernant l'achat d'une propriété au Portugal a établi la pratique courante de faire signer aux deux parties un contrat de promesse d'achat et de vente (CPCV en abrégé).
L'objectif principal du CPCV est de lier les deux parties à une transaction future. Aux termes dudit contrat, chaque partie établira les termes et conditions de l'achat et de la vente, s'engageant dans les affaires futures aux termes du contrat.
Avec la CPCV, l'acquéreur s'engage également à verser un acompte (généralement 10% de la valeur totale du bien), car c'est un moyen non seulement de formaliser la transaction et les conditions dans lesquelles elle se fait mais aussi pour lier les deux parties comme indiqué ci-dessus. Si le vendeur se repent, vous pouvez recevoir le double de l'acompte versé en tant qu'acheteur. Si c'est vous qui abandonnez, vous perdez l'acompte.
9. Acte public d'achat et de vente
Le contrat d'achat et de vente définitif est préparé par les avocats impliqués dans la transaction et signé par les parties (ou ses représentants légaux) devant un notaire (ou toute autre autorité autorisée par la loi), qui sera l'entité qui certifiera que la transaction prend lieu convenu, vérifiant le paiement du prix, certifiant l'identité des parties, les documents relatifs à la propriété et au paiement des obligations fiscales.
L'acheteur devra payer la taxe de transfert de propriété municipale (IMT) avec l'acte public. Selon le cas spécifique de votre transaction, le notaire (ou une autre autorité autorisée par la loi) est également chargé d'enregistrer l'acquisition au nom du nouveau propriétaire auprès du registre foncier portugais.
Si vous optez pour l'achat d'une propriété au Portugal (ou sur l'île de Madère) par le biais d'une fiducie, d'une fondation privée ou d'une société, assurez-vous de parler avec notre équipe, car le processus est légèrement différent de celui décrit ci-dessus. Comme mentionné précédemment, pour observer toutes les spécificités des différentes étapes du processus d'achat et de vente, il est recommandé que les parties, tant acheteur que vendeur, soient dûment conseillées par un avocat spécialisé en pelouse immobilière et par un comptable agréé (notamment si vous, l'acheteur, êtes un étranger). Dans tous les cas, une analyse fiscale doit être menée pour s'assurer de l'efficacité desdites structures dans ce type d'investissement/transaction.
10. Testament
L'achat d'une propriété au Portugal entraînera inévitablement des inquiétudes concernant les questions de succession. En dessous de Règlement (UE) n° 650/2012 des règles sont établies pour déterminer quelles autorités de l'État membre de l'UE traiteront d'une succession transfrontalière et quel droit national s'appliquera à cette succession. De cette manière, un citoyen ou un testateur (la personne qui fait un testament) peut planifier sa succession et ses héritiers n'ont plus besoin de traiter avec de multiples lois et autorités nationales.
Le règlement permet également à une décision de justice ou à un acte notarié portant sur une question de succession rendu dans un État membre de l'UE d'avoir plus facilement des effets dans un autre État membre de l'UE. Enfin, le règlement crée le certificat successoral européen (CSE), un document qui peut être demandé par les héritiers (ainsi que les légataires, les exécuteurs testamentaires et les administrateurs des biens du défunt) pour prouver leur qualité et exercer leur droits dans un autre État membre de l'UE.
La législation susmentionnée traite également de questions procédurales spécifiques liées à une succession transfrontalière, à savoir quelles autorités de l'État membre de l'UE traiteront la succession, quelle législation nationale s'appliquera à la succession, comment les décisions de justice et les actes notariés en matière de succession seront produire des effets dans un autre État membre de l'UE et comment le CSE peut être utilisé. Le règlement ne traite pas des questions de fond d'une succession transfrontalière, telles que la part des biens du défunt qui doit revenir à ses enfants et à son conjoint et la liberté du testateur de décider à qui il laissera ses biens. Ces questions continueront d'être régies par le droit national.
Cet article est fourni uniquement à des fins d'information générale et n'est pas destiné à être, ni ne doit être interprété comme, un conseil juridique ou professionnel de quelque nature que ce soit.
Lília a obtenu en 2002 un diplôme en droit de l'Université Nova de Lisboa. Elle a rejoint MCSL'équipe juridique de en 2003, fournissant un soutien au service juridique dans les domaines du droit des affaires et du transport… En savoir plus
