En los últimos años Portugal ha sido considerado un refugio seguro para varios expatriados e inversores extranjeros, que a su vez han contribuido en gran medida a la mejora de la economía portuguesa, invirtiendo en el sector inmobiliario, a veces asociado al sector turístico, concretamente en el alojamiento local (alquileres turísticos a corto plazo, conocidos en Portugal como alojamiento local), o porque muchos desean trasladar su vida y actividad empresarial, de forma permanente, al país.
Se lanzaron varios programas para atraer a estos inversionistas y expatriados, incluidos programas con atractivos beneficios fiscales como el régimen de residentes no habituales (NHR) o el “golden visa“, un programa de residencia por inversión en el que la mayor parte de las inversiones se realizaron mediante la adquisición de inmuebles.
En los últimos años, estos programas han supuesto un aumento exponencial de la adquisición de inmuebles, especialmente en grandes áreas urbanas y turísticas, lo que también ha contribuido de forma contundente al crecimiento del sector turístico, ya que un gran porcentaje de la adquisición de inmuebles se ha destinado a alojamiento local.
A pesar de la crisis derivada del brote pandémico de Covid-19, la “Golden Visa” mantiene un buen nivel de adherencia y demanda por parte de los inversores. En mayo de este año, se produjo un nuevo aumento en el valor de la inversión inmobiliaria, un total de 137 millones de euros, el valor de inversión mensual más alto desde marzo de 2017.
A pesar del mensaje de confianza transmitido por los inversores durante la crisis, la pandemia mundial ha exacerbado algunos efectos socioeconómicos que ya preocupaban al gobierno portugués, especialmente la vivienda en grandes áreas urbanas.
La fuerte demanda de propiedades rentables, bajo el programa “Golden Visa”, unida al crecimiento de la actividad turística en Portugal y, en consecuencia, la creciente inversión en alojamiento local, ha agravado el precio del alquiler de viviendas, especialmente en los grandes núcleos urbanos donde el La mayor parte de la inversión inmobiliaria se realiza, y donde los porcentajes más altos de alojamiento local.
El 6 de junio de 2020 se publicó la Resolución del Consejo de Ministros No 41/2020, aprobando el Programa de Estabilización Económica y Social, que contiene medidas para la reconversión de locales de alojamiento.
Existe una gran incertidumbre en cuanto a la dirección del sector turístico, cómo y cuándo subirá y cómo será la sostenibilidad de los precios y alquileres de la vivienda en estos tiempos de pandemia. El turismo ha dejado de respirar, y aquellos que han invertido en alojamiento local pueden necesitar un globo de oxígeno a corto plazo.
Dada la urgencia de responder a la población de ingresos medios en la obtención de arrendamientos de viviendas asequibles y el hecho de que el sector turístico, en particular el alojamiento local, está experimentando grandes dificultades debido a las restricciones a los viajes internacionales, la medida de reconversión del alojamiento local podría ser una respuesta para combatir ambos problemas.
La medida en sí se implementa a través del apoyo del gobierno portugués a los programas municipales de alquiler y sub-alquiler para alquileres más asequibles. En estos programas las entidades públicas pagan el 50% de la diferencia entre los ingresos por arrendamiento pagados y los ingresos por arrendamiento percibidos, lo que sin duda le dará mayor seguridad al arrendador, pues el 50% de los ingresos está garantizado por entidades públicas.
Al beneficio anterior también existe una ventaja importante en lo que respecta a la exención del impuesto sobre la renta de las personas físicas y del impuesto sobre la renta de las sociedades, sobre las rentas derivadas del arrendamiento o subarrendamiento, según lo estipulado en el artículo 20 del Decreto-Ley n. ° 68/2019.
Esta opción relativa a la conversión del alojamiento local en alquileres de larga duración puede resultar aún más atractiva, teniendo en cuenta la modificación del artículo 3, apartado 9, del Código del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, realizada por los Presupuestos del Estado 2020. Dicho cambio prevé que el alojamiento local no genere una plusvalía cuando la propiedad se transfiera de nuevo al patrimonio del propietario, si dicha propiedad se asigna inmediatamente a los ingresos generados por alquiler a largo plazo.
Con esta medida, queda abierta una potencial solución para los inversores que hayan destinado sus inversiones inmobiliarias al alojamiento local, y que ahora quieran asegurarse una fuente de ingresos, que aunque no tan atractiva como la obtenida en muchos casos a través del alojamiento local, está en el actual escenario de crisis económica, una fuente de ingresos más sostenible y estable.
autor Pedro Marraña
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Miguel Pinto-Correia Tiene una Maestría en Economía Internacional y Estudios Europeos de ISEG – Escuela de Economía y Gestión de Lisboa y una Licenciatura en Economía de Nova School of Business and Economics. Es miembro permanente de la Orden de los Economistas (Ordem dos Economistas)… Leer más
