El riesgo de una burbuja inmobiliaria en Portugal (y la isla de Madeira) existe. los la conclusión es de Bloomberg tras un análisis realizado el 19 OCDE países, incluido Portugal, y teniendo en cuenta factores como la relación entre el precio de la vivienda y el alquiler, la relación entre el precio de la vivienda y los ingresos, el crecimiento del precio real de la vivienda, el crecimiento del precio nominal de la vivienda y el crecimiento del crédito inmobiliario.
Bloomberg ha identificado dos factores que indican una burbuja inmobiliaria en Portugal: los precios de la vivienda son un 56% más altos que los alquileres y casi un 47% más altos que los ingresos de los hogares. Considerando los datos trimestrales más recientes, el precio real de la vivienda en Portugal aumentó un 11.6% y el precio nominal un 9.4%. Por otra parte, el crédito inmobiliario cayó un 2%, pero los datos sobre el crédito inmobiliario concedido a ciudadanos no portugueses podrían indicar lo contrario, dado que MCSLa experiencia previa.
Pero no es solo Bloomberg quien alerta sobre una burbuja inmobiliaria en Portugal y, por extensión, en la isla de Madeira. En enero de 2022, la Comisión Europea de riesgo de “sobrevaloración potencial”. Según la Comisión al Parlamento Europeo, al Consejo y al Comité Económico y Social Europeo reporte, "Portugal es el único Estado miembro donde los precios de la vivienda han aumentado más del 6% cada año desde 2016, de forma consecutiva".
Además de la Comisión Europea y Bloomberg, la Fundación Francisco Manuel dos Santos (FFMS), un think tank económico líder en Portugal, también ha alertada que "el índice agregado de precios de la vivienda de Portugal muestra... un crecimiento excesivo a partir del cuarto trimestre de 2017".
¿Por qué suben los precios?
Según el estudio realizado por la FFMS, hay varias razones por las que los precios inmobiliarios siguen subiendo, lo que lleva a una burbuja inmobiliaria en Portugal y la isla de Madeira:
- La mayor demanda de vivienda se sustenta en el aumento de la renta disponible y el menor desempleo, especialmente en las principales ciudades de Portugal;
- Crecimiento sustancial del crédito a la vivienda, en un contexto de expectativas de precios elevados de la vivienda;
- Falta de rigidez en la oferta de vivienda, lo que puede conducir a “pérdidas de bienestar asociadas con sobrevaluaciones en el mercado de la vivienda”;
- La inversión en viviendas turísticas “atractivas”, ya que el alquiler a corto plazo para turistas proporciona una “rentabilidad sustancialmente mayor” que el alquiler permanente a la población local (que en la isla de Madeira es un factor importante como un destino turístico todo el año).
Además de los factores antes mencionados, la aceleración de la inversión extranjera directa en bienes raíces a través de visas de oro, la llegada del Brexit y la programa nómada digital promovidos por el Gobierno Regional de Madeira han expuesto a la isla de Madeira a un aumento significativo de la demanda de viviendas. El aumento de la demanda se ha enfrentado actualmente con una oferta limitada o condicionada a propósito, ya que los contratistas buscan aumentar los márgenes de beneficio.
Burbuja inmobiliaria en Portugal. ¿Qué hay de Madeira?
El escenario anterior se aplica a Madeira. En abril de 2022, la capital de Madeira se convirtió en la tercera ciudad más cara del país para comprar bienes inmuebles (2270 €/m2), y para junio de 2022, los precios de la vivienda en Madeira había aumentado un 20% en comparación con el primer semestre de 2021. Al mismo tiempo, municipios del interior como Calheta, Ponta do Sol, Santana, Câmara de Lobos y São Vicente experimentan un aumento en el precio de las propiedades vendidas.
Los precios de las propiedades en Madeira, concretamente las ubicadas en los municipios del sur, han aumentado de la misma manera que en Lisboa y Oporto.
Para aquellos que piensan que todavía piensan que la burbuja inmobiliaria en Madeira no es exacta, la demanda de propiedades en los municipios donde (excluyendo Funchal) la tasa de criminalidad es más alta ha aumentado bajo el pretexto de vistas despejadas al mar, conexión rápida al aeropuerto ( los inversores deben centrarse en las estadísticas de Google Maps, en lugar de las descripciones de las agencias inmobiliarias), etc.
Guerra, inflación y una región ultraperiférica de la UE
Según Bloomberg, una burbuja inmobiliaria “es una vulnerabilidad obvia a medida que los bancos centrales elevan las tasas de interés y los pagos de las hipotecas aumentan”, ya que estas autoridades gubernamentales independientes buscan frenar la inflación provocada por la guerra.
Agregue a la mezcla una economía global que ya se está desacelerando, en peligro de caer en una recesión, la falta de un interior económico que enfrenta una región ultraperiférica de la UE y una pequeña economía insular como Madeira, vinculada a través de Portugal a la OTAN, y seguramente verá que si la caída de los precios de la vivienda gracias al estallido de una burbuja inmobiliaria “erosionará la riqueza de los hogares, mellará la confianza del consumidor y frenará potencialmente el desarrollo futuro”.
En el análisis de Bloomberg Economics, Portugal está especialmente en riesgo en la zona del euro, "mientras que Austria, Alemania y los Países Bajos también parecen efervescentes".
¿Se debería seguir invirtiendo en Madeira con fines inmobiliarios?
Invertir en bienes inmuebles, ya sea para disfrutar de los años de jubilación, para trasladarse o para aprovechar los beneficios del mercado turístico, debe formar parte de la estrategia de diversificación de la cartera y es, por tanto, una decisión personal.
Lo que se debe considerar al momento de comprar una propiedad inmobiliaria en la isla es, entre varios factores:
- La ubicación de la propiedad en relación con su capital (Funchal);
- Los servicios disponibles a poca distancia (incluidos los servicios de salud);
- La accesibilidad de la propiedad al transporte público y la distancia desde el aeropuerto; y
- El objetivo económico último lo tiene el inmueble en sí.
Además de lo anterior, para evitar, en la medida de lo posible, pagar precios de burbuja, también se debe tener en cuenta la antigüedad de la propiedad y su estado (contratar un agrimensor independiente antes de comprar), los precios históricos de propiedades y/o ubicaciones similares. , y si solicitará financiación a una entidad financiera portuguesa.
¿Estallará?
El historial de Madeira, desde el siglo XIX, de mantener una población extranjera considerable gracias al turismo y los expatriados es una excelente razón para invertir. Además, Madeira está ganando popularidad entre los expatriados y nómadas digitales estadounidenses y canadienses que buscan comprar una propiedad para reubicarse de manera efectiva. A pesar de lo anterior, nada impide que el Gobierno Regional, en el futuro, busque potencialmente intentar frenar los alquileres turísticos de corta duración a favor de los alquileres de larga duración a locales o que el estallido de la burbuja inmobiliaria sea tan grave como el verificado en 19 en España.
Por el momento, los precios siguen subiendo y el riesgo de que estalle la burbuja, ya sea en Portugal continental o en Madeira, es probable. Invertir en bienes raíces con esto en mente le permitirá tomar decisiones más informadas y estar mejor preparado para el futuro desde el punto de vista de la inversión.
En palabras de Akira Mori 森 章, presidente de Mori Trust Co., Ltd: “Según mi experiencia en el negocio inmobiliario, las historias de éxito del pasado generalmente no son aplicables a situaciones nuevas. Debemos reinventarnos continuamente, respondiendo a los tiempos cambiantes con nuevos modelos de negocios innovadores”.
Este artículo se proporciona únicamente con fines de información general y no pretende ser, ni debe interpretarse como, asesoramiento legal o profesional de ningún tipo.
Miguel Pinto-Correia Tiene una Maestría en Economía Internacional y Estudios Europeos de ISEG – Escuela de Economía y Gestión de Lisboa y una Licenciatura en Economía de Nova School of Business and Economics. Es miembro permanente de la Orden de los Economistas (Ordem dos Economistas)… Leer más
