Das Risiko einer Immobilienblase in Portugal (und Insel Madeira) existiert. Das Schlussfolgerung stammt von Bloomberg Nach einer Analyse vom 19 OECD Ländern, einschließlich Portugal, und unter Berücksichtigung von Faktoren wie dem Verhältnis von Hauspreisen zu Mieten, dem Verhältnis von Hauspreisen zu Einkommen, dem Wachstum der realen Hauspreise, dem nominalen Wachstum der Hauspreise und dem Wachstum von Wohnungskrediten.
Bloomberg hat zwei Faktoren identifiziert, die auf eine Immobilienblase in Portugal hindeuten: Die Immobilienpreise sind 56 % höher als die Mieten und fast 47 % höher als das Haushaltseinkommen. Betrachtet man die jüngsten vierteljährlichen Daten, stiegen die realen Immobilienpreise in Portugal um 11.6 % und die nominalen Preise um 9.4 %. Auf der anderen Seite gingen die Immobilienkredite um 2 % zurück, aber die Daten zu Immobilienkrediten, die nicht-portugiesischen Staatsbürgern gewährt wurden, könnten angesichts dessen auf etwas anderes hindeuten MCS's bisherige Erfahrung.
Aber nicht nur Bloomberg warnt vor einer Immobilienblase in Portugal und damit auch auf der Insel Madeira. Im Januar 2022 stellte die Europäische Kommission das Risiko einer „potenziellen Überbewertung“ fest. Nach Angaben der Kommission an das Europäische Parlament, den Rat und den Europäischen Wirtschafts- und Sozialausschuss berichten, „Portugal ist der einzige Mitgliedstaat, in dem die Immobilienpreise seit 6 jedes Jahr in Folge um mehr als 2016 % gestiegen sind.“
Neben der Europäischen Kommission und Bloomberg hat auch die Francisco Manuel dos Santos Foundation (FFMS), eine führende wirtschaftliche Denkfabrik in Portugal, daran teilgenommen alarmiert dass „Portugals aggregierter Hauspreisindex … ein übermäßiges Wachstum ab dem vierten Quartal 2017 zeigt“.
Warum steigen die Preise?
Laut der von der FFMS durchgeführten Studie gibt es mehrere Gründe, warum die Immobilienpreise immer noch steigen und zu einer Immobilienblase in Portugal und auf der Insel Madeira führen:
- Die höhere Nachfrage nach Wohnraum wird durch den Anstieg des verfügbaren Einkommens und die geringere Arbeitslosigkeit aufrechterhalten, insbesondere in den wichtigsten Städten Portugals;
- Erhebliches Wachstum der Wohnungsbaukredite in einem Kontext, in dem hohe Wohnungspreise erwartet werden;
- Mangelnde Rigidität im Wohnungsangebot, was zu „Wohlfahrtsverlusten in Verbindung mit Überbewertungen auf dem Wohnungsmarkt“ führen kann;
- Investitionen in „attraktive“ Touristenunterkünfte, da die Kurzzeitvermietung für Touristen eine „wesentlich höhere Rendite“ erbringt als die dauerhafte Vermietung an die lokale Bevölkerung (was auf der Insel Madeira ein wesentlicher Faktor ist, da ein ganzjähriges touristisches Ziel).
Zu den oben genannten Faktoren kommt die Beschleunigung ausländischer Direktinvestitionen in Immobilien hinzu goldene Visa, das Aufkommen des Brexit und die digitales Nomadenprogramm die von der Regionalregierung von Madeira veranlasst wurden, haben die Insel Madeira einem erheblichen Anstieg der Wohnungsnachfrage ausgesetzt. Dem Anstieg der Nachfrage wird derzeit mit einem knappen oder absichtlich konditionierten Angebot begegnet, da die Auftragnehmer versuchen, die Gewinnmargen zu erhöhen.
Immobilienblase in Portugal. Was ist mit Madeira?
Das obige Szenario gilt für Madeira. Im April 2022 wurde Madeiras Hauptstadt die drittteuerste Stadt des Landes für den Kauf von Immobilien (2270 €/m2) und bis Juni 2022 die Immobilienpreise auf Madeira hatte um 20% zugenommen im Vergleich zum ersten Semester 2021. Gleichzeitig erleben ländliche Gemeinden wie Calheta, Ponta do Sol, Santana, Câmara de Lobos und São Vicente einen Anstieg der Preise für verkaufte Immobilien.
Die Immobilienpreise auf Madeira, insbesondere in den südlichen Gemeinden, sind in der gleichen Weise gestiegen wie in Lissabon und Porto.
Für diejenigen, die immer noch denken, dass die Immobilienblase auf Madeira nicht stimmt, die Nachfrage nach Immobilien in Gemeinden, in denen (außer Funchal) die Kriminalitätsrate höher ist, hat unter dem Vorwand von ungehindertem Meerblick, schneller Verbindung zum Flughafen ( Investoren sollten sich eher auf Google Maps-Statistiken als auf Beschreibungen von Immobilienagenturen konzentrieren) usw.
Krieg, Inflation und eine Region in äußerster Randlage der EU
Laut Bloomberg ist eine Immobilienblase „eine offensichtliche Schwachstelle, da die Zentralbanken die Zinssätze erhöhen und die Hypothekenrückzahlungen steigen“, da diese unabhängigen Regierungsbehörden versuchen, die kriegsbedingte Inflation einzudämmen.
Hinzu kommt eine sich bereits verlangsamende Weltwirtschaft, die Gefahr läuft, in eine Rezession zu rutschen, der Mangel an wirtschaftlichem Hinterland für eine EU-Region in äußerster Randlage und eine kleine Inselwirtschaft wie Madeira, die über Portugal mit der NATO verbunden ist, und Sie werden es sicher sehen dass, wenn der Rückgang der Immobilienpreise dank des Platzens einer Immobilienblase „das Vermögen der Haushalte untergraben, das Verbrauchervertrauen beeinträchtigen und möglicherweise die zukünftige Entwicklung bremsen wird“.
In der Eurozone sei Portugal in der Analyse von Bloomberg Economics besonders gefährdet, „während auch Österreich, Deutschland und die Niederlande schaumig aussehen“.
Sollte man noch in Madeira für Immobilienzwecke investieren?
Die Investition in Immobilien, sei es um den Ruhestand zu genießen, umzuziehen oder um vom Tourismusmarkt zu profitieren, sollte Teil der Diversifikationsstrategie des eigenen Portfolios sein und ist daher eine persönliche Entscheidung.
Was man beim Kauf von Immobilien auf der Insel beachten muss, ist unter anderem:
- Die Lage der Immobilie in Bezug auf ihre Hauptstadt (Funchal);
- Die Annehmlichkeiten, die zu Fuß erreichbar sind (einschließlich Gesundheitsdienste);
- Die Erreichbarkeit der Unterkunft mit öffentlichen Verkehrsmitteln und die Entfernung zum Flughafen; und
- Das ultimative wirtschaftliche Ziel, das Sie für die Immobilie selbst haben.
Um die Zahlung von Blasenpreisen so weit wie möglich zu vermeiden, sollte man außerdem das Alter der Immobilie und ihren Zustand (beauftragen Sie vor dem Kauf einen unabhängigen Sachverständigen), die historischen Preise für ähnliche Immobilien und / oder Standorte berücksichtigen , und ob Sie eine Finanzierung bei einem portugiesischen Finanzinstitut beantragen werden.
Wird es platzen?
Madeiras Erfolgsbilanz seit dem 19. Jahrhundert, dank Tourismus und Auswanderern eine beträchtliche ausländische Bevölkerung zu unterhalten, ist ein ausgezeichneter Grund für eine Investition. Darüber hinaus gewinnt Madeira bei US-amerikanischen und kanadischen Expats und digitalen Nomaden, die Immobilien kaufen möchten, um effektiv umzuziehen, an Popularität. Ungeachtet dessen hindert nichts die Regionalregierung daran, in Zukunft möglicherweise zu versuchen, kurzfristige touristische Vermietungen zugunsten langfristiger Vermietungen an Einheimische einzudämmen, oder dass das Platzen der Immobilienblase so schlimm ist wie das, das 2008 bestätigt wurde in Spanien.
Im Moment steigen die Preise noch, und das Platzen der Blase, sei es auf dem portugiesischen Festland oder auf Madeira, ist ein wahrscheinliches Risiko. Eine Investition in Immobilien unter diesem Gesichtspunkt wird es einem ermöglichen, fundiertere Entscheidungen zu treffen und aus Investitionssicht besser für die Zukunft gerüstet zu sein.
In den Worten von Akira Mori 森 章, Vorsitzender der Mori Trust Co., Ltd: „Nach meiner Erfahrung im Immobiliengeschäft sind vergangene Erfolgsgeschichten im Allgemeinen nicht auf neue Situationen übertragbar. Wir müssen uns immer wieder neu erfinden und mit innovativen neuen Geschäftsmodellen auf den Wandel der Zeit reagieren.“
Dieser Artikel dient nur zu allgemeinen Informationszwecken und ist weder als Rechtsberatung noch als professionelle Beratung jeglicher Art zu verstehen.
Miguel Pinto-Correia hat einen Master-Abschluss in International Economics and European Studies von der ISEG – Lisbon School of Economics & Management und einen Bachelor-Abschluss in Wirtschaftswissenschaften von der Nova School of Business and Economics. Er ist ständiges Mitglied des Ordens der Ökonomen (Ordem dos Economistas)… Lesen Sie weiter
