След внимателно обмисляне (или може би импулсивно, като някои от нашите клиенти, които веднага са се влюбили в острова), вие купувате имот в Португалия или дори в Перлата на Атлантическия океан, Мадейра остров. Като юристи и счетоводители, нашият екип разбира, че инвестирането в имот винаги е финансово усилие и е необходимо внимателно планиране преди всичко при инвестиране в чужда държава.
Купуване на имот в Португалия? 10 неща, които трябва да знаете за 2022 г
Създадохме следния списък с 10 основни стъпки, за да насочим тези, които купуват имот в Португалия (или Остров Мадейра).
1. Наемете адвокат
Може да звучи клише, но ако не живеете в Мадейра, нито сте запознати с португалското и мадейранското законодателство, специализиран адвокат по недвижими имоти може да ви представлява, съветва и напътства през целия процес на придобиване (или процес на наемане).
Екипът ни в MCS се състои от четирима англоговорящи адвокати, чиито кариери винаги са били свързани с консултиране на експат клиенти, инвестиращи на остров Мадейра.
2. Получете португалски идентификационен номер на данъкоплатеца
Всеки експат, живеещ в Мадейра, ще потвърди, че не можете да правите нищо на португалска територия без португалски идентификационен номер на данъкоплатеца (NIF – Фискален номер за идентификация).
Преди да побързате да Лоха до Сидадао или клон на португалския данъчен и митнически орган, трябва да седнете с дипломиран счетоводител или дипломиран икономист, за да разберете по-добре последиците и нюансите, свързани с приложенията за NIF.
Получаването на NIF е доста бързо нещо, което трябва да направите, но е от съществено значение да посочите подробно вашите специфични обстоятелства. Следователно членовете на нашия екип ще трябва да знаят (за да Ви посъветват по-добре):
- Вашите планове (купувате ли лятна ваканция или се местите в Португалия или остров Мадейра?);
- Вашето семейно положение;
- Текуща държава на пребиваване;
- Имате ли деца?
Нашите сертифицирани счетоводители ще използват информацията по-горе, за да определят вашия статут на NIF (потенциалните данъчни последици, произтичащи от него) и необходимостта други членове на семейството да имат NIF.
Не на последно място, с гореспоменатата информация, ние също ще можем да определим дали ще бъдете задължени по закон да назначите португалски данъчен представител или не. Назначаването на данъчен представител е необходимо, ако човек пребивава извън Европейския съюз.
3. Запознайте се с вашите данъчни облекчения
Ако купувате имот в Португалия, може също така да обмислите ефективно преместване в страната. При такъв сценарий вашият екип от адвокати и счетоводители трябва да ви информира за 10-годишната данъчна ваканция, която е на разположение на всеки, който реши да се установи постоянно в Португалия: нередовен резидент (NHR) статус. Най-общо казано, при статута на NHR всеки доход от чуждестранен източник може да бъде освободен от данък върху доходите на физическите лица в Португалия.
4. Ремонт и Златна виза
При закупуване на имот в Португалия, по-конкретно в Мадейра, да почиствам то за получаване на Златна виза, трябва да се вземе предвид какво се квалифицира като ремонт.
За да получи Златна виза чрез закупуване и ремонт на имот, инвеститорът трябва да извърши работи, които ефективно подобряват качеството на имота, които ще подобрят енергийното му сертифициране или които са от полза за безопасността му за опазване по отношение на предишното му състояние, дори ако той вече се е възползвал от рехабилитационни работи.
Като пример, подмяната на прозорци и врати, за опции, които подобряват енергийното сертифициране на имота, или дори инсталиране на слънчеви панели, подмяна на подови настилки или вътрешна облицовка, за такива, които подобряват качеството на имота, са допустими работи , и претърпяват не повече от добавяне на договора за извършване на рехабилитационни работи, при условие че сключен с юридическо лице, надлежно упълномощено от Института за публични пазари, строителство и недвижими имоти, И.П.
5. Данъци върху общинската собственост
В Португалия данъкоплатците плащат годишен общински данък върху имуществото (IMI – Imposto Municipal Sobre Imóveis) като собственици на недвижими имоти.
Задължение за плащане на данък IMI възниква, когато човек притежава имота в последния ден на съответната данъчна година (календарна година).
Ставките на данъка върху имотите варират от 0,3% до 0,45%; те се прилагат към стойността на имуществения данък на актива. Докато имотите в селските райони се облагат с данък от 0,8%, имотите в по-градските райони се облагат с данък в посочения диапазон. Ако имотът е преоценен от 2004 г., гореспоменатият данък ще падне между 0,2% и 0,5%. Ако имотът е оценен преди 2004 г., процентът е между 0,4% и 0,8%.
От друга страна, ако имотът е собственост на корпорация, която пребивава в юрисдикция в черен списък, тогава процентът на IMI ще бъде 7,5%.
Освен IMI, данък върху прехвърляне на общинска собственост (IMT – Imposto Municipal sobre като Transmissões Onerosas de Imóveis) се събира всеки път, когато се купува къща в Португалия.
Не забравяйте да се свържете с вашия адвокат или счетоводител за симулация на IMIT, дължима преди да придобиете собственост и да разберете дали имате право на специални данъчни облекчения от освобождаване.
6. Надлежна проверка при закупуване на имот в Португалия
Нашият екип от адвокати ще извърши правен, надлежна проверка на недвижимия имот, който желаете да придобиете. Тази надлежна проверка включва проучване и анализ най-малко на следните документи: Certidão do Registo Predial do Imóvel; Карденета Предиал; Плано директор Общ; Licença de Utilização; Ficha Técnica de Habitação.
Горната документация трябва да бъде анализирана преди подписването на споразумение, за да се намалят максимално рисковете, свързани с процеса на придобиване на собственост.
Преди придобиване на имот се препоръчва също така да се извърши техническа надлежна проверка от дипломиран архитект или дипломиран строителен инженер, за да се гарантира, че няма структурни повреди на дома, който възнамерявате да закупите, и да се гарантира, че всички планове за ремонт, които искате да извършите, са разрешено от общината (или регионалното правителство) с юрисдикция върху имота (или неговите помещения).
7. Наемете геодезист
Въпреки че не е обичайна практика сред португалските купувачи на имоти, излагането на англосаксонския пазар превърна в позната рутина наемането на инспектор на имоти преди финализиране на покупката на имота. Съгласно португалското законодателство постоянните членове на Ордена на архитектите и Ордена на инженерите са единствените, на които е разрешено да извършват проучвания на имотите относно условията за обитаване на къща или апартамент.
8. Договор на заповед за покупко-продажба
Законът относно закупуването на имот в Португалия установи обичайната практика двете страни да подписват договор за покупко-продажба на заповед (накратко CPCV).
Основната цел на CPCV е да обвърже двете страни за бъдеща транзакция. Съгласно посочения договор всяка страна ще определи условията и реда за покупко-продажба, като се ангажира с бъдещия бизнес съгласно условията на договора.
С CPCV покупката се ангажира и с плащането на авансово плащане (обикновено 10% от общата стойност на имота), тъй като това е начин не само да формализира сделката и условията, при които се извършва, но и да обвърже двете страни, както е посочено по-горе. Ако продавачът се разкае, можете да получите двоен депозит, платен като купувач. Ако вие сте този, който се отказва, губите депозита.
9. Публичен акт за покупко-продажба
Окончателният договор за покупко-продажба се изготвя от адвокатите, участващи в сделката и се подписва от страните (или нейни законни представители) пред нотариус (или друг упълномощен по закон орган), който ще бъде лицето, което ще удостовери, че сделката отнема място по договореност, удостоверяване на плащането на цената, удостоверяване на самоличността на страните, документите, свързани с собствеността и плащането на данъчни задължения.
Купувачът ще трябва да плати данъка за прехвърляне на общинска собственост (IMT) с публичния акт. В зависимост от конкретния случай на вашата сделка, нотариусът (или друг орган, упълномощен от закона) също е отговорен за регистрирането на придобиването от името на новия собственик в португалския поземлен регистър.
Ако решите да закупите имот в Португалия (или остров Мадейра) чрез тръст, частна фондация или компания, не забравяйте да говорите с нашия екип, тъй като процесът е малко по-различен от описания по-горе. Както бе споменато по-горе, за да се спазват всички специфики на различните етапи от процеса на покупка и продажба, се препоръчва страните, както купувачът, така и продавачът, да бъдат надлежно посъветвани от адвокат, специализиран в тревни площи на недвижими имоти и от заверена сметка (особено ако вие, купувачът, сте чужденец). Във всеки случай трябва да се извърши данъчен анализ, за да се гарантира ефикасността на споменатите структури при този вид инвестиции/сделки.
10. Завет
Купуването на имот в Португалия неизбежно ще доведе до притеснения по въпросите на наследяването. Под Регламент (ЕС) No 650/2012 са установени правила, за да се определи органите на коя държава-членка на ЕС ще се занимават с трансгранично наследяване и кое национално законодателство ще се прилага към това наследяване. По този начин гражданин или завещател (лицето, което прави завещание) може да планира наследяването си и техните наследници вече няма нужда да се справят с множество национални закони и органи.
Регламентът също така улеснява действието на съдебно решение или нотариален документ, отнасящ се до наследствено дело, издадено в една държава-членка на ЕС, в друга държава-членка на ЕС. И накрая, регламентът създава европейското удостоверение за наследство (ECS), документ, който може да бъде поискан от наследници (както и наследници, изпълнители на завещание и администратори на имуществото на починалия), за да докажат техния статут и да упражняват своите права в друга държава-членка на ЕС.
Посоченото по-горе законодателство се занимава и със специфични процедурни въпроси, свързани с трансгранично наследяване — т.е. кои органи на държавата-членка на ЕС ще се занимават с наследяването, кое национално законодателство ще се прилага към наследяването, как ще се прилагат съдебните решения и нотариалните документи по въпросите на наследяването произведе ефект в друга държава-членка на ЕС и как може да се използва ECS. Регламентът не разглежда съществените въпроси на трансграничното наследяване, като например какъв дял от имуществото на починалия трябва да отиде на техните деца и съпруг и колко свободен е наследодателят да решава на кого да остави имуществото си. Тези въпроси ще продължат да се уреждат от националното законодателство.
Тази статия е предоставена само за общи информационни цели и не е предназначена да бъде, нито трябва да се тълкува като правен или професионален съвет от какъвто и да е вид.
Лилия е завършила право през 2002 г. в Universidade Nova de Lisboa. Тя се присъедини MCSправният екип на 's през 2003 г., предоставяйки подкрепа на правния отдел в корпоративното и корабоплаването... Прочети повече
