经过深思熟虑（或者可能是一时冲动，就像我们的一些立即爱上该岛的客户一样），您正在葡萄牙购买房产，甚至在大西洋明珠， 马德拉 岛。 作为律师和会计师，我们的团队明白投资房地产始终是一项财务工作，在外国投资时主要需要仔细规划。
在葡萄牙买房？ 10年你应该知道的2022件事
我们创建了以下 10 个基本步骤列表来指导那些在葡萄牙购买房产的人（或 马德拉岛).
1. 聘请律师
这可能听起来陈词滥调，但如果您不住在马德拉，也不熟悉葡萄牙和马德拉法律，专业的房地产律师可以在整个收购（或租赁过程）中代表、建议和指导您。
我们的团队 MCS 由四名讲英语的律师组成，他们的职业生涯一直与为外籍客户在马德拉岛投资提供咨询服务联系在一起。
2. 获得葡萄牙纳税人识别号
居住在马德拉的任何外籍人士都会确认，如果没有葡萄牙纳税人识别号 (NIF – 财政编号).
在你赶到之前 西达当洛哈 或葡萄牙税务和海关当局的分支机构，您必须与注册会计师或特许经济学家坐下来，以更好地了解有关 NIF 申请的影响和细微差别。
获得 NIF 是一件相当快的事情，但必须详细说明您的具体情况。 因此，我们的团队成员需要知道（以便更好地为您提供建议）：
- 您的计划（您是购买暑假还是搬到葡萄牙或马德拉岛？）；
- 您的婚姻状况；
- 当前居住国；
- 你有小孩吗？
我们的注册会计师将使用上述信息来确定您的 NIF 居民身份（由此产生的潜在税收影响）以及其他家庭成员是否需要 NIF。
最后但并非最不重要的一点是，根据上述信息，我们还可以确定您是否需要根据法律指定一名葡萄牙税务代表。 如果居住在欧盟以外，则需要任命税务代表。
3. 了解您的所得税优惠
如果您在葡萄牙购买房产，您不妨考虑有效搬迁到该国。 在这种情况下，您的律师和会计师团队应告知您任何决定在葡萄牙永久定居的人可以享受的 10 年免税期： 非常住居民 (NHR) 状态。 一般来说，在 NHR 状态下，任何来自外国的收入都可以在葡萄牙免征个人所得税。
4. 翻新和黄金签证
在葡萄牙，特别是马德拉岛购买房产时， 翻新 它用于获取 黄金签证，必须考虑什么是翻新。
要通过房产购买和翻新获得黄金签证，投资者必须进行与之前状态相关的有效提高房产质量、增强其能源认证或有利于其保护安全的工作，即使它已从复修工程中受益。
例如，更换门窗，以提高物业的能源认证，甚至安装太阳能电池板，更换地板或内衬，以提高物业的质量，都是合格的工程, 并且遭受的损失不超过增加进行修复工程的合同，前提是与公共市场、建筑和房地产协会正式授权的法人签订，IP
5. 市政财产税
在葡萄牙，纳税人每年缴纳市政财产税（IMI – Imposto 市政 Sobre Imóveis) 作为房地产业主。
当一个人在相应纳税年度（日历年）的最后一天拥有房产时，就有义务支付 IMI 税。
财产税税率从 0,3% 到 0,45% 不等； 这些适用于资产的遗产税价值。 虽然农村地区的房产按 0,8% 征税，但更多城市地区的房产在上述范围内征税。 如果物业自 2004 年起重新估价，上述税款将下降 0,2% 至 0,5%。 如果房产在 2004 年之前被估价，则税率在 0,4% 到 0,8% 之间。
另一方面，该财产是否应由居住在 列入黑名单的司法管辖区，则 IMI 率为 7,5%。
除了 IMI，市政财产转让税（IMT – Imposto Municipal sobre 作为 Transmissões Onerosas de Imóveis) 每次在葡萄牙购买房屋时都会收集。
请务必在购买财产之前联系您的律师或会计师，以模拟 IMIT 到期，并了解您是否有权享受豁免的特殊税收优惠。
6. 在葡萄牙购买房产时的尽职调查
我们的律师团队将对您希望收购的房地产进行法律尽职调查。 此类尽职调查至少包括对以下文件的调查和分析： 伊莫维尔注册证书; 卡德内塔·普雷迪亚; 普莱诺市总监; 使用许可; 居住技术.
在签署任何协议之前，需要对上述文件进行分析，以尽可能降低与物业收购过程相关的风险。
还建议在购买房产之前由特许建筑师或特许土木工程师进行技术尽职调查，以确保您打算购买的房屋没有结构性损坏，并确保您希望执行的任何翻新计划是经对财产（或其场所）拥有管辖权的市政当局（或地区政府）许可。
7.聘请测量员
虽然在葡萄牙购房者中并不常见，但在盎格鲁-撒克逊市场的接触使得在最终确定购买房产之前聘请房产测量师成为一种熟悉的惯例。 根据葡萄牙法律，只有建筑师勋章和工程师勋章的常任成员才能对房屋或公寓的可居住条件进行财产调查。
8. 买卖承诺合同
葡萄牙有关购买房产的法律已经确立了双方签署买卖承诺合同（简称CPCV）的普遍做法。
CPCV 的主要目的是将双方绑定到未来的交易中。 根据上述合同，各方将制定买卖的条款和条件，承诺根据合同条款开展未来的业务。
有了 CPCV，购买者还承诺支付首付（通常是房产总价值的 10%），因为这不仅是使交易和完成条件正式化的一种方式，而且如上所述约束双方。 如果卖家悔改，您可以获得作为买家支付的双倍押金。 如果您是放弃的人，您将失去押金。
9. 公开买卖契约
最终买卖合同由参与交易的律师准备，并由双方（或其法定代表人）在公证人（或法律授权的其他机构）面前签署，公证人将证明交易需要按照约定的地点，核实价款的支付，证明当事人的身份，有关所有权的文件和纳税义务的支付。
买方将必须通过公共契约支付市政财产转让税 (IMT)。 根据您交易的具体情况，公证人（或法律授权的其他机构）还负责代表新所有者向葡萄牙土地注册处登记收购。
如果您选择通过信托、私人基金会或公司在葡萄牙（或马德拉岛）购买房产，请务必与我们的团队交谈，因为该过程与上述过程略有不同。 如前所述，为了观察买卖过程各个阶段的所有特殊性，建议买卖双方都由专业从事房地产草坪的律师和经认证的账户（尤其是如果您，买方，是外国人）。 在任何情况下，都应进行税务分析以确保上述结构在此类投资/交易中的有效性。
10. 遗嘱
在葡萄牙购买房产将不可避免地引发对继承问题的担忧。 在下面 法规 (EU) No 650/2012 制定规则以确定哪个欧盟成员国的主管部门将处理跨境继承以及哪些国家法律将适用于该继承。 通过这种方式，公民或立遗嘱人（立遗嘱的人）可以规划他们的继承，他们的继承人不再需要处理多个国家法律和当局。
该法规还使在一个欧盟成员国发布的处理继承事项的法院判决或公证文件更容易在另一个欧盟成员国产生影响。 最后，该条例创建了欧洲继承证书 (ECS)，这是继承人（以及受遗赠人、遗嘱执行人和死者资产管理人）可以要求的文件，以证明他们的身份并行使他们的权利。另一个欧盟成员国的权利。
上述立法还涉及与跨境继承相关的具体程序问题——即，哪些欧盟成员国的当局将处理继承，哪些国家法律将适用于继承，法院判决和关于继承事项的公证文件将如何处理在另一个欧盟成员国产生影响以及如何使用 ECS。 该法规不涉及跨境继承的实质性问题，例如死者的资产应归其子女和配偶的哪些份额，以及立遗嘱人在多大程度上可以自由决定将资产留给谁。 这些问题将继续受国家法律管辖。
本文仅供一般参考之用，并非旨在也不应被解释为任何类型的法律或专业建议。
Lília 于 2002 年毕业于新里斯本大学，获得法律学位。她加入了 MCS2003年成立的法律团队，为企业和航运方面的法律部门提供支持…… 查看更多
