Depois de uma reflexão ponderada (ou talvez por impulso, como alguns dos nossos clientes que se apaixonaram imediatamente pela ilha), está a comprar um imóvel em Portugal, ou mesmo na Pérola do Atlântico, Madeira ilha. Como advogados e contadores, nossa equipe entende que investir em imóveis é sempre um esforço financeiro, e um planejamento cuidadoso é necessário principalmente quando se investe em um país estrangeiro.
Comprar imóvel em Portugal? 10 coisas que você deve saber para 2022
Criamos a seguinte lista de 10 passos básicos para orientar quem compra imóvel em Portugal (ou A Ilha da Madeira).
1. Contrate um advogado
Pode parecer cliché, mas se não vive na Madeira nem conhece a lei portuguesa e madeirense, um advogado imobiliário especializado pode representá-lo, aconselhá-lo e orientá-lo em todo o processo de aquisição (ou arrendamento).
Nossa equipe na MCS é composto por quatro advogados de língua inglesa cujas carreiras sempre estiveram ligadas ao aconselhamento de clientes expatriados que investem na Ilha da Madeira.
2. Obtenha um número de identificação de contribuinte português
Qualquer expatriado a viver na Madeira irá confirmar que não pode fazer nada em território português sem um Número de Identificação de Contribuinte Português (NIF - Número de Identificação Fiscal).
Antes de você correr para Loja do Cidadão ou uma sucursal da Autoridade Tributária e Aduaneira portuguesa, deverá sentar-se com um contabilista ou economista credenciado para melhor compreender as implicações e nuances das aplicações NIF.
A obtenção de um NIF é bastante rápida, mas é essencial detalhar suas circunstâncias específicas. Portanto, os membros de nossa equipe precisarão saber (para aconselhá-lo melhor):
- Os seus planos (está a comprar férias de verão ou vai mudar-se para Portugal ou para a Ilha da Madeira?);
- Seu estado civil;
- País onde reside atualmente;
- Você tem filhos?
Nossos contadores certificados usarão as informações acima para determinar seu status residencial NIF (as implicações fiscais potenciais decorrentes disso) e a necessidade de outros membros da família terem um NIF.
Por último mas não menos importante, com as informações atrás referidas, poderemos também determinar se será ou não obrigado, por lei, a nomear um representante fiscal português. A nomeação de um representante fiscal é necessária se a pessoa residir fora da União Europeia.
3. Conheça seus benefícios de imposto de renda
Se está a comprar um imóvel em Portugal, pode também estar a considerar uma realocação efetiva para o país. Neste cenário, a sua equipa de advogados e contabilistas deverá informá-lo sobre a isenção fiscal de 10 anos disponível para quem decidir estabelecer-se permanentemente em Portugal: o residente não habitual (NHR). De um modo geral, sob o estatuto de RNH, qualquer rendimento de origem estrangeira pode ser isento de imposto sobre o rendimento das pessoas singulares em Portugal.
4. Reforma e Golden Visa
Ao comprar imóvel em Portugal, especificamente na Madeira, reformar isso para obter o Visto Gold, deve-se considerar o que se qualifica como reforma.
Para obter o Golden Visa através da compra e remodelação de imóvel, o investidor deve realizar obras que efetivamente melhorem a qualidade do imóvel, que reforcem a sua certificação energética, ou que beneficiem a sua segurança de conservação, em relação ao seu estado anterior, ainda que já beneficiou de obras de reabilitação.
A título de exemplo, a substituição de janelas e portas, por opções que melhorem a certificação energética do imóvel, ou mesmo a instalação de painéis solares, substituição de pavimento ou revestimento interior, por outro que melhore a qualidade do imóvel, são obras elegíveis. , e não sofrerão mais do que o aditamento do contrato de realização de obras de reabilitação, desde que celebrado com pessoa colectiva devidamente autorizada pelo Instituto dos Mercados Públicos, Construção e Imobiliário, IP
5. Impostos Prediais Municipais
Em Portugal, os contribuintes pagam anualmente um imposto municipal sobre imóveis (IMI – Iposto Municipal Sobre Imóveis) como proprietários de imóveis.
A responsabilidade pelo pagamento do IMI ocorre quando se possui o imóvel no último dia do respectivo ano fiscal (ano civil).
As alíquotas do IPTU variam de 0,3% a 0,45%; estes incidem sobre o valor patrimonial tributário do bem. Enquanto imóveis em áreas rurais são tributados em 0,8%, imóveis em áreas mais urbanas são tributados dentro da faixa mencionada. Se um imóvel tiver sido reavaliado desde 2004, o referido imposto cairá entre 0,2% e 0,5%. Se um imóvel foi avaliado antes de 2004, a taxa fica entre 0,4% e 0,8%.
Por outro lado, caso o imóvel seja de propriedade de uma empresa residente em jurisdição na lista negra, então a taxa de IMI será de 7,5%.
Para além do IMI, o Imposto Municipal sobre as Transmissões de Imóveis (IMT – Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) é recolhido cada vez que se compra uma casa em Portugal.
Não deixe de entrar em contato com seu advogado ou contador para uma simulação do IMIT devido antes de adquirir o imóvel e saber se você tem direito a benefícios fiscais especiais de isenções.
6. Due diligence na compra de imóveis em Portugal
Nossa equipe de advogados realizará due diligence legal sobre o imóvel que você deseja adquirir. Tal due diligence inclui levantamento e análise de, no mínimo, os seguintes documentos: Certidão do Registro Predial do Imóvel; Cardeneta pré-discagem; Plano Diretor Municipal; Licença de Utilização; Ficha Técnica de Habitação.
A documentação acima precisa ser analisada antes de qualquer contrato ser assinado para reduzir ao máximo os riscos relacionados ao processo de aquisição de imóveis.
A devida diligência técnica por um arquiteto ou engenheiro civil credenciado também é recomendada a ser realizada antes da aquisição da propriedade para garantir que não haja danos estruturais na casa que você pretende comprar e para garantir que quaisquer planos de reforma que você deseja realizar sejam permitido pelo município (ou Governo Regional) com jurisdição sobre a propriedade (ou suas instalações).
7. Contrate um agrimensor
Embora não seja uma prática comum entre os compradores de imóveis portugueses, a exposição ao mercado anglo-saxónico tornou habitual a contratação de um agrimensor antes de finalizar a compra do imóvel. De acordo com a lei portuguesa, os membros permanentes da Ordem dos Arquitectos e da Ordem dos Engenheiros são os únicos autorizados a efectuar vistorias prediais sobre as condições de habitabilidade de uma casa ou apartamento.
8. Contrato Promissório de Compra e Venda
A lei relativa à compra de imóveis em Portugal estabeleceu a prática comum de ambas as partes assinarem um Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV abreviado).
O objetivo principal do CPCV é vincular ambas as partes a uma transação futura. Nos termos do referido contrato, cada parte estabelecerá os termos e condições de compra e venda, comprometendo-se com o futuro negócio nos termos do contrato.
Com o CPCV, o comprador compromete-se também ao pagamento de uma entrada (normalmente 10% do valor total do imóvel), pois esta é uma forma não só de formalizar o negócio e as condições em que é realizado, mas também vincular ambas as partes como acima mencionado. Se o vendedor se arrepender, você pode receber o dobro do depósito pago como comprador. Se você é o único que desiste, você perde o depósito.
9. Escritura Pública de Compra e Venda
O contrato final de compra e venda é elaborado pelos advogados envolvidos na transação e assinado pelas partes (ou seus representantes legais) perante um notário (ou outra autoridade autorizada por lei), que será a entidade que certificará que a transação ocorre local conforme acordado, comprovando o pagamento do preço, comprovando a identidade das partes, os documentos relativos à titularidade e ao pagamento das obrigações tributárias.
O comprador terá que pagar o Imposto Municipal sobre Transmissão de Imóveis (IMT) com a escritura pública. Consoante o caso concreto da sua transação, o notário (ou outra entidade autorizada nos termos da lei) é também responsável pelo registo da aquisição em nome do novo proprietário na Conservatória do Registo Predial.
Caso opte pela compra de imóvel em Portugal (ou na Ilha da Madeira) através de um fideicomisso, fundação privada ou empresa, não deixe de falar com a nossa equipa, pois o processo é ligeiramente diferente do descrito acima. Conforme referido anteriormente, para observar todas as especificidades das várias fases do processo de compra e venda, recomenda-se que as partes, tanto comprador como vendedor, sejam devidamente aconselhadas por um advogado especializado em relva imobiliária e por uma conta certificada (especialmente se você, o comprador, for estrangeiro). De qualquer forma, a análise tributária deve ser realizada para assegurar a eficácia das referidas estruturas neste tipo de investimento/transação.
10. Testamento
A compra de imóveis em Portugal levará inevitavelmente a preocupações sobre questões sucessórias. Debaixo Regulamento (UE) n.º 650/2012 são estabelecidas regras para determinar quais as autoridades do Estado-Membro da UE que tratarão de uma sucessão transfronteiriça e qual a legislação nacional aplicável a essa sucessão. Desta forma, um cidadão ou testador (a pessoa que faz o testamento) pode planear a sua sucessão e os seus herdeiros já não precisam de lidar com múltiplas leis e autoridades nacionais.
O regulamento também facilita que uma decisão judicial ou um documento notarial que trate de uma questão sucessória emitida num Estado-Membro da UE produza efeitos noutro Estado-Membro da UE. Por fim, o regulamento cria a certidão sucessória europeia (ECS), documento que pode ser solicitado pelos herdeiros (bem como pelos legatários, testamenteiros e administradores dos bens do falecido) para comprovar a sua qualidade e exercer a sua direitos noutro Estado-Membro da UE.
A legislação supramencionada também trata de questões processuais específicas relacionadas com uma sucessão transfronteiriça — ou seja, que autoridades do Estado-Membro da UE tratarão da sucessão, que direito nacional aplicará à sucessão, como as decisões judiciais e documentos notariais em matéria sucessória serão produzir efeitos noutro Estado-Membro da UE e como o ECS pode ser utilizado. O regulamento não trata das questões substantivas de uma sucessão transfronteiriça, como a parte dos bens do falecido que deve ir para os seus filhos e cônjuge e a liberdade do testador para decidir a quem eles vão deixar os seus bens. Estas questões continuarão a ser regidas pela legislação nacional.
Este artigo é fornecido apenas para fins de informação geral e não se destina a ser, nem deve ser interpretado como, aconselhamento jurídico ou profissional de qualquer tipo.
Lília licenciou-se em 2002 em Direito pela Universidade Nova de Lisboa. Ela juntou-se MCSjurídico da empresa em 2003, prestando suporte ao departamento jurídico nas áreas societária e marítima… Saiba mais
