Negli ultimi anni il Portogallo è stato considerato un porto sicuro per molti espatriati e investitori stranieri, che a loro volta hanno contribuito su larga scala al miglioramento dell'economia portoghese, investendo nel settore immobiliare, talvolta associato contemporaneamente al settore turistico, in particolare in alloggi locali (affitti turistici a breve termine, noti in Portogallo COME alojamento locale), o perché molti desiderano trasferire la loro vita e attività economica, in modo permanente, nel paese.
Sono stati lanciati diversi programmi per attirare questi investitori ed espatriati, inclusi programmi con vantaggi fiscali interessanti come il regime di residenti non abituali (NHR) o il "Golden Visa“, un programma di residenza per investimento di cui la maggior parte degli investimenti sono stati realizzati attraverso l'acquisizione di proprietà immobiliari.
Negli ultimi anni, questi programmi hanno portato a un aumento esponenziale dell'acquisizione di immobili, soprattutto nelle grandi aree urbane e turistiche, che ha contribuito in modo determinante anche alla crescita del settore turistico, dal momento che un'ampia percentuale dell'acquisizione di immobili è stata destinata a alloggio locale.
Nonostante la crisi derivante dallo scoppio della pandemia di Covid-19, il “Golden Visa” mantiene un buon livello di adesione e domanda da parte degli investitori. A maggio di quest'anno c'è stato un nuovo aumento del valore degli investimenti immobiliari, per un totale di 137 milioni di euro, il valore di investimento mensile più alto da marzo 2017.
Nonostante il messaggio di fiducia trasmesso dagli investitori durante la crisi, la pandemia globale ha esacerbato alcuni effetti socio-economici che già preoccupavano il governo portoghese, in particolare gli alloggi nelle grandi aree urbane.
La forte domanda di immobili redditizi, nell'ambito del programma "Golden Visa", unita alla crescita dell'attività turistica in Portogallo, e di conseguenza ai crescenti investimenti in alloggi locali, ha aggravato il prezzo degli affitti abitativi, soprattutto nei grandi centri urbani dove il viene effettuata la maggior parte degli investimenti immobiliari e dove si registrano le percentuali più elevate di alloggi locali.
In data 6 giugno 2020 è stata pubblicata la Deliberazione del Consiglio dei Ministri n. 41/2020, di approvazione del Programma di Stabilizzazione Economica e Sociale, recante misure per la riconversione degli alloggi locali.
C'è grande incertezza sulla direzione del settore turistico, su come e quando aumenterà e su come sarà la sostenibilità dei prezzi delle case e degli affitti in questi tempi di pandemia. Il turismo ha trattenuto il respiro e coloro che hanno investito in alloggi locali potrebbero aver bisogno di un pallone di ossigeno a breve termine.
In considerazione dell'urgenza di rispondere alla popolazione a reddito medio nell'ottenere locazioni abitative a prezzi accessibili e in considerazione del fatto che il settore turistico, in particolare l'alloggio locale, sta incontrando grosse difficoltà a causa delle restrizioni agli spostamenti internazionali, la misura di riconversione degli alloggi locali potrebbe essere una risposta per combattere entrambi i problemi.
La misura stessa viene attuata attraverso il sostegno del governo portoghese ai programmi municipali di affitto e subaffitto per affitti più convenienti. In questi programmi gli enti pubblici pagano il 50% della differenza tra l'affitto pagato e l'affitto percepito, il che darà sicuramente maggiore sicurezza al locatore, perché il 50% del reddito è garantito dagli enti pubblici.
Al suddetto beneficio si aggiunge anche un importante vantaggio inerente l'esenzione IRPEF e IRPEF, sui redditi da locazione derivanti dalla locazione o sublocazione, come previsto dall'art. 20 del DL n. 68/2019.
Questa opzione relativa alla conversione degli alloggi locali in affitti a lungo termine può essere ancora più allettante, considerata la modifica dell'articolo 3, comma 9, del TUIR, apportata dalla Finanziaria dello Stato 2020. Tale modifica prevede che l'alloggio locale non generi una plusvalenza quando l'immobile viene ritrasferito al patrimonio del proprietario, se tale immobile viene immediatamente destinato alla rendita da locazione a lungo termine generata.
Con questo provvedimento resta aperta una possibile soluzione per gli investitori che hanno destinato i propri investimenti immobiliari alla ricettività locale, e che ora vogliono assicurarsi una fonte di reddito, che pur non essendo attrattiva come quella ottenuta in molti casi attraverso la ricettività locale, è in l'attuale scenario di crisi economica, una fonte di reddito più sostenibile e stabile.
autore Pietro Marrana
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Miguel Pinto-Correia ha conseguito un Master in Economia Internazionale e Studi Europei presso l'ISEG – Lisbon School of Economics & Management e una laurea in Economia presso la Nova School of Business and Economics. È membro permanente dell'Ordine degli Economisti (Ordem dos Economistas)... Per saperne di più
