Golden Visa – ¿Puede ser una inversión rentable? Beneficios Fiscales relacionados con la rehabilitación de inmuebles.
En los últimos artículos he ido mencionando y destacando varias razones por las que la compra de una propiedad por valor de 350 mil euros con obras de rehabilitación será una buena y rentable inversión para obtener la Golden Visa.
Asociado a un menor valor de inversión, que será un mínimo de 350 mil euros para la compra de un inmueble y obras de rehabilitación, frente a la inversión de 500 mil euros para cualquier inmueble o grupo de inmuebles, la opción de rehabilitación de inmueble urbano inmobiliaria, especialmente en la perspectiva de su rentabilidad a través de la vivienda en alquiler, existen también otras ventajas para el inversor.
Además de algunos programas de apoyo y fondos a disposición de los propietarios que procedan con la rehabilitación de edificios en zonas de rehabilitación urbana, en este artículo nos centraremos específicamente en el aspecto de los beneficios fiscales asociados a la rehabilitación urbana, que añade aún más ventajas a la Golden Régimen de visados mediante inversión inmobiliaria.
El Régimen Visa Dorada en forma de inversión por un valor mínimo global (adquisición de inmueble y rehabilitación) de 350 mil euros prevé que la misma pueda realizarse en inmuebles situados en una zona de rehabilitación urbana, o en inmuebles cuya construcción haya concluido al menos Hace 30 años. Esta es también la premisa en el caso de los beneficios fiscales previstos en el artículo 45 del Estatuto de Beneficios Fiscales (EBF), ya que los beneficios se imputarán cuando las obras de rehabilitación se realicen en inmuebles que se encuentren en cualquiera de los dos mencionados. situaciones
Sin embargo, hay otras dos condiciones, en este caso acumulativas, que deben observarse:
- a) las intervenciones de rehabilitación inmobiliaria deben ser impulsadas en los términos del Régimen Jurídico de Rehabilitación Urbana;
- b) Como resultado de la intervención a que se refiere el inciso anterior, el estado de mantenimiento de la propiedad debe ser dos niveles superior al atribuido anteriormente, y debe tener al menos un nivel Bueno, comprendiendo que los requisitos de eficiencia energética y calidad térmica aplicables a los edificios se cumplen.
Para dar cumplimiento a lo mencionado en el párrafo b), será necesario solicitar una evaluación técnica a la Municipalidad y la tarifa por dicha evaluación del estado de conservación se reducirá en un 50% en estos casos.
Si se cumplen los requisitos, de acuerdo con el EBF, los beneficios fiscales a otorgar son los siguientes:
Exención del impuesto municipal a la propiedad (IMI) por un período de tres años a partir del año, de la conclusión de las obras de rehabilitación, con posibilidad de que esta exención sea renovada y prorrogada, a solicitud del propietario, por otros cinco años en el caso de inmuebles cedidos a alquiler para vivienda permanente propósitos o poseer como vivienda permanente;
Exención del impuesto municipal sobre transmisiones onerosas de inmuebles (CMI) en la adquisición de inmuebles para rehabilitación, siempre que el adquirente inicie las respectivas obras en un plazo máximo de tres años contados a partir de la fecha de adquisición;
Exención del impuesto municipal sobre transmisiones patrimoniales (CMI) en la primera transmisión de la propiedad, después de la intervención de rehabilitación, en el caso de que la propiedad se utilice como alquiler para vivienda permanente para fines o, cuando se ubique en un área de rehabilitación urbana, también para fines de vivienda propia y permanente;
En mi opinión, estas exenciones aliadas al régimen Golden Visa, en el cual el inversionista está obligado a mantener la propiedad de inversión por un período de cinco años, pueden traer enormes ventajas al mitigar los impuestos y costos más onerosos relacionados con la adquisición y tenencia de una propiedad.
La primera ventaja será la IMI exención que puede durar ocho años después de la adquisición y rehabilitación de la propiedad, si se utiliza para alquilar con fines habitacionales, o incluso si se utiliza como habitación permanente del inversionista.
La segunda ventaja será no tener que pagar IMT si las obras de rehabilitación son fundó dentro de los primeros tres años después de la adquisición de la propiedad. Es decir, hay una suspensión en el pago de IMT durante los tres primeros años, y una exención total de su pago si se comprueba que el titular fundó la rehabilitación dentro del plazo máximo establecido.
Si tomamos como ejemplo la adquisición de un inmueble para rehabilitar por importe de 350 mil euros, el inversor puede quedar exento del pago del impuesto del 8% sobre dicho importe, correspondiente a un valor de 16,964.75 euros.
Finalmente, la ventaja de eximir al futuro comprador de la propiedad rehabilitada de la IMT impuesto, si utiliza la propiedad para el alquiler como residencia permanente, o incluso como su propia residencia permanente.
Esta ventaja de eximir al futuro comprador del pago de IMT Es una gran ventaja a nivel de comercialización de la propiedad en el futuro, cuando el inversionista bajo la Golden Visa, ya haya superado los cinco años en los que se requiere para mantener la propiedad de la propiedad, y ahora decida capitalizar la inversión a través de la venta del mismo.
Otro beneficio fiscal interesante es el hecho de que el coste del contrato de rehabilitación del inmueble puede tributar en términos de IVA al 6% en lugar del habitual 22% aplicable a los contratos de construcción. Con un contrato de rehabilitación, será posible aplicar la tarifa más baja de IVA.
También en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRS) nivel existen algunos beneficios interesantes a la hora de optar por la inversión en inmuebles para rehabilitación, a través de la Golden Visa, y su rentabilidad a través del alquiler.
Y aunque no es contradictorio con el régimen de Golden Visa, lo cierto es que para poder beneficiarse de estos incentivos en términos del IRS, el inversor debe convertirse en un residente fiscal en Portugal, algo que cada cierto tiempo no es una aspiración común de los inversores.
Como sabemos, muchos de los inversores que optan por la Golden Visa, no tienen la intención de convertirse en residentes fiscales en Portugal, sin embargo para otros inversores que efectivamente optan por trasladarse a Portugal cortando lazos con su país de origen, el cambio de residencia fiscal a Portugal no es un impedimento en absoluto.
Para aquellos inversores que opten por convertirse en residentes fiscales en Portugal, el artículo 71 del EBF otorga dos beneficios fiscales en términos de IRS:
- a) Las plusvalías obtenidas por el contribuyente del IRS residente en territorio portugués derivadas de la primera enajenación, posterior a la intervención, de un inmueble ubicado en una zona de rehabilitación urbana, se gravan al tipo autónomo del 5%, sin perjuicio de la opción de agregación;
- b) Los ingresos por alquileres devengados por el contribuyente del IRS residente en Portugal tributan al 5%, sin perjuicio de la opción de agregación, cuando se deriven íntegramente del alquiler de un inmueble ubicado en una 'zona de recuperación urbana', recuperado en los términos de la respectivas estrategias de recuperación;
Finalmente, y quizás de menor relevancia para quienes realizan una inversión bajo la Golden Visa, también en términos de IRS, si el inversor se convierte en residente fiscal en Portugal, tendrá derecho a deducir el 30% de los costes incurridos por el propietario / inversor relacionados con la rehabilitación de la propiedad, hasta un límite de 500 euros.
Como se mencionó anteriormente, existen otros beneficios fiscales asociados con la rehabilitación si la inversión se realiza a través de otros vehículos que posean la propiedad, y también existen otros incentivos y apoyos en forma de fondos y apoyo para la rehabilitación.
No obstante, como se pudo demostrar, los propios incentivos fiscales, permiten, en el caso de la inversión a través de inmuebles rehabilitados, mitigar una de las desventajas más mencionadas en la inversión inmobiliaria bajo el régimen Golden Visa, que está relacionada con la costes fiscales, algunos fijados como el IMI, a lo largo de los cinco años en los que el inversor está obligado a mantener el inmueble en su propiedad.
Por lo tanto, usando el ejemplo que vengo dando, la rentabilidad de la inversión a través del alquiler de la vivienda, es posible evitar la mayor parte de los costos tributarios en el procedimiento de compra y mantenimiento de la propiedad.
autor Pedro Marraña
La fundación de Madeira Corporate Services se remonta a 1995. MCS comenzó como proveedor de servicios corporativos en el Centro Internacional de Negocios de Madeira y rápidamente se convirtió en una empresa de gestión líder... Leer más
