التأشيرة الذهبية - هل يمكن أن تكون استثمارًا مربحًا؟ المزايا الضريبية المتعلقة ب إعادة تأهيل العقارات.
لقد أشرت في المقالات القليلة الماضية وأوضحت عدة أسباب تجعل شراء عقار بقيمة 350 ألف يورو مع أعمال إعادة التأهيل استثمارًا جيدًا ومربحًا للحصول على التأشيرة الذهبية.
يرتبط بقيمة استثمارية أقل ، والتي ستكون بحد أدنى 350 ألف يورو لشراء عقار وأعمال إعادة التأهيل ، مقارنة باستثمار 500 ألف يورو لأي عقار أو مجموعة عقارات ، خيار إعادة تأهيل العقارات الحضرية العقارات ، خاصة من منظور ربحيتها من خلال تأجير المساكن ، هناك أيضًا مزايا أخرى للمستثمر.
بالإضافة إلى بعض برامج الدعم والأموال المتاحة للمالكين الذين يشرعون في إعادة تأهيل المباني في مناطق إعادة التأهيل الحضري ، سنركز في هذه المقالة بشكل خاص على جانب المزايا الضريبية المرتبطة بإعادة التأهيل الحضري ، والتي تضيف المزيد من المزايا إلى Golden نظام التأشيرات من خلال الاستثمار العقاري.
• نظام التأشيرة الذهبية في شكل استثمار بحد أدنى عالمي (شراء الممتلكات وإعادة التأهيل) بقيمة 350 ألف يورو ، يتوقع أن يتم ذلك في العقارات الواقعة في منطقة إعادة التأهيل الحضري ، أو في العقارات التي تم الانتهاء من بنائها على الأقل قبل 30 سنة. هذا أيضًا هو المنطلق في حالة المزايا الضريبية المنصوص عليها في المادة 45 من قانون المزايا الضريبية (EBF) ، حيث ستُنسب الفوائد عند تنفيذ أعمال إعادة التأهيل في العقارات التي تقع في أيٍّ من الحالتين المذكورتين أعلاه. مواقف.
ومع ذلك ، هناك شرطان آخران ، في هذه الحالة تراكمي ، يجب مراعاتهما:
- a) يجب تعزيز تدخلات إعادة تأهيل الممتلكات بموجب أحكام النظام القانوني لإعادة التأهيل الحضري ؛
- b) نتيجة للتدخل المشار إليه في الفقرة الفرعية السابقة ، يجب أن تكون حالة صيانة العقار أعلى بمستويين من المستوى السابق ، ويجب أن يكون على الأقل مستوى جيد ، مع إدراك أن كفاءة الطاقة ومتطلبات الجودة الحرارية استيفاء ينطبق على المباني.
من أجل الامتثال لما هو مذكور في الفقرة b)، سيكون من الضروري طلب التقييم الفني من البلدية وسيتم تخفيض رسوم هذا التقييم لحالة الحفظ بنسبة 50 ٪ في هذه الحالات.
إذا تم استيفاء المتطلبات ، وفقًا لـ EBF ، فإن المزايا الضريبية التي سيتم منحها تكون على النحو التالي:
الإعفاء من ضريبة الأملاك البلدية (IMI) لمدة ثلاث سنوات من السنة ، من انتهاء أعمال إعادة التأهيل ، مع إمكانية تجديد هذا الإعفاء وتمديده ، بناءً على طلب المالك ، لمدة خمس سنوات أخرى في حالة العقارات المخصصة إيجار مسكن دائم أغراض أو لامتلاك مسكن دائم ؛
الإعفاء من الضريبة البلدية على عمليات النقل المرهقة للعقار (IMT) في حيازة العقارات لإعادة تأهيلها ، شريطة أن يبدأ المشتري الأعمال المعنية في غضون فترة أقصاها ثلاث سنوات من تاريخ الاستحواذ ؛
الإعفاء من ضريبة نقل الملكية البلدية (IMT) في أول نقل للممتلكات ، بعد تدخل إعادة التأهيل ، في حالة استخدام العقار على أنه إيجار مسكن دائم الأغراض أو ، عندما تكون موجودة في منطقة إعادة التأهيل الحضري ، أيضًا لأغراض السكن الخاص والدائم ؛
في رأيي ، هذه الإعفاءات المتحالفة مع نظام التأشيرة الذهبية ، والتي يكون المستثمر ملزمًا فيها بالحفاظ على العقار الاستثماري لمدة خمس سنوات ، قد تجلب مزايا هائلة من خلال تخفيف الضرائب والتكاليف الأكثر إرهاقًا المتعلقة بشراء وحيازة ملكية.
الميزة الأولى ستكون IMI إعفاء قد يستمر لمدة ثماني سنوات بعد الاستحواذ على العقار وإعادة تأهيله ، إذا تم استخدامه للتأجير لأغراض السكن ، أو حتى إذا تم استخدامه كسكن دائم للمستثمر.
الميزة الثانية هي عدم الاضطرار إلى الدفع IMT إذا كانت أعمال إعادة التأهيل بدأت في غضون السنوات الثلاث الأولى بعد الاستحواذ على العقار. أي ، هناك تعليق في الدفع IMT خلال السنوات الثلاث الأولى وإعفاء كلي من دفعها إذا ثبت أن المالك بدأت إعادة التأهيل في غضون المدة القصوى المحددة.
إذا أخذنا على سبيل المثال حيازة عقار لإعادة تأهيلها بمبلغ 350 ألف يورو ، فيمكن إعفاء المستثمر من دفع ضريبة 8٪ على هذا المبلغ ، أي ما يعادل 16,964.75 يورو.
أخيرًا ، ميزة إعفاء المشتري المستقبلي للعقار المعاد تأهيله من IMT الضريبة ، إذا كان يستخدم العقار للتأجير كسكن دائم ، أو حتى كمكان إقامة دائمة خاصة به.
هذه الميزة لإعفاء المشتري المستقبلي من السداد IMT هي ميزة كبيرة على مستوى تسويق العقار في المستقبل ، عندما يكون المستثمر بموجب التأشيرة الذهبية قد تجاوز بالفعل الخمس سنوات التي يُشترط فيها الحفاظ على ملكية العقار ، والآن يقرر رسملة الاستثمار من خلال بيع نفس الشيء.
فائدة ضريبية أخرى مثيرة للاهتمام هي حقيقة أن تكلفة عقد إعادة تأهيل الممتلكات يمكن أن تخضع للضريبة من حيث ضريبة القيمة المضافة بنسبة 6٪ بدلاً من النسبة المعتادة التي تبلغ 22٪ المطبقة على عقود البناء. مع عقد إعادة التأهيل ، سيكون من الممكن تطبيق معدل أقل من ضريبة القيمة المضافة.
أيضا في ضريبة الدخل الشخصي (مصلحة الضرائب) هناك بعض الفوائد المثيرة للاهتمام عند اختيار الاستثمار في العقارات لإعادة تأهيلها ، من خلال التأشيرة الذهبية ، وربحيتها من خلال التأجير.
وعلى الرغم من أنه لا يتعارض مع نظام التأشيرة الذهبية ، إلا أن الحقيقة هي أنه من أجل الاستفادة من هذه الحوافز فيما يتعلق بمصلحة الضرائب ، يجب أن يصبح المستثمر ضريبة الاقامة في البرتغال ، وهو أمر لا يمثل في كثير من الأحيان طموحًا مشتركًا من المستثمرين.
كما نعلم ، فإن العديد من المستثمرين الذين يختارون التأشيرة الذهبية ، لا يعتزمون أن يصبحوا مقيمين ضريبيين في البرتغال ، ولكن بالنسبة للمستثمرين الآخرين الذين يختارون فعليًا الانتقال إلى البرتغال وقطع العلاقات مع بلدهم الأصلي ، فإن تغيير الإقامة الضريبية إلى البرتغال ليست عائقا على الإطلاق.
بالنسبة للمستثمرين الذين يختارون أن يصبحوا مقيمين ضريبيين في البرتغال ، تمنح المادة 71 من EBF ميزتين ضريبيتين من حيث مصلحة الضرائب:
- أ) يتم فرض ضريبة على المكاسب الرأسمالية المكتسبة من قبل دافعي الضرائب التابعين لمصلحة الضرائب في الأراضي البرتغالية الناشئة عن التصرف الأول ، بعد التدخل ، في الممتلكات الواقعة في منطقة إعادة تأهيل حضري ، بمعدل مستقل قدره 5٪ ، دون الإخلال بخيار التجميع ؛
- ب) يتم فرض ضريبة على دخل الإيجار الذي يكسبه مقيم دافع الضرائب في البرتغال بنسبة 5٪ ، دون الإخلال بخيار التجميع ، عندما يكون مستمدًا بالكامل من تأجير العقارات الواقعة في "منطقة الانتعاش الحضري" ، المستردة بموجب شروط استراتيجيات الانتعاش ذات الصلة ؛
أخيرًا ، وربما أقل أهمية بالنسبة لأولئك الذين يقومون بالاستثمار بموجب التأشيرة الذهبية ، أيضًا من حيث مصلحة الضرائب، إذا أصبح المستثمر مقيماً ضريبياً في البرتغال ، فيحق له خصم 30٪ من التكاليف التي يتكبدها المالك / المستثمر فيما يتعلق بإعادة تأهيل العقار ، بحد أقصى 500 يورو.
كما ذكر أعلاه ، هناك مزايا ضريبية أخرى مرتبطة بإعادة التأهيل إذا تم الاستثمار من خلال مركبات أخرى تحتفظ بالعقار ، وهناك أيضًا حوافز ودعم أخرى في شكل أموال ودعم لإعادة التأهيل.
ومع ذلك ، كما كان من الممكن إثبات أن الحوافز الضريبية نفسها ، تسمح ، في حالة الاستثمار من خلال العقارات المعاد تأهيلها ، بالتخفيف من أحد العيوب التي غالبًا ما يتم ذكرها في الاستثمار العقاري بموجب نظام التأشيرة الذهبية ، والتي تتعلق التكاليف الضريبية ، بعضها ثابت على أنه IMI ، طوال السنوات الخمس التي يكون المستثمر فيها ملزمًا بالحفاظ على العقار في ملكيته.
لذلك ، باستخدام المثال الذي قدمته ، ربحية الاستثمار من خلال تأجير المساكن ، من الممكن تجنب معظم تكاليف الضرائب في إجراءات شراء وصيانة الممتلكات.
موصل بيدرو مارانا
تأسيس Madeira Corporate Services يعود تاريخه إلى عام 1995. MCS بدأت كمزود لخدمات الشركات في مركز ماديرا للأعمال الدولية وسرعان ما أصبحت شركة إدارة رائدة... المزيد
