O negócio imobiliário em Portugal tem estado em alta demanda hoje em dia. Portugal é considerado um dos melhores países europeus para viver e investir, o que nos leva à questão dos impostos prediais em Portugal.
Como tal, muitos expatriados e investidores mudaram-se para Portugal e compraram a sua casa para sempre neste país.
Por outro lado, Portugal é conhecido como um destino turístico, oferecendo muitos lugares para visitar e atividades para os estrangeiros que amam viajar.
Por isso, nos últimos anos, Portugal tem feito um investimento significativo no imobiliário para fins turísticos, com enfoque no arrendamento turístico de curta duração.
No entanto, quer seja para fins turísticos ou habitacionais, a compra e venda de imóveis em Portugal envolve as suas obrigações fiscais, das quais é fundamental estar atento.
Como resultado, listar os principais impostos prediais existentes em Portugal para uma breve visão geral do sistema tributário português nesta matéria.
O primeiro item a ser observado é que os impostos prediais podem incidir sobre transferência de propriedade, propriedade de propriedade ou renda gerada por propriedade.
Vamos fazer um resumo para cada um desses tipos:
Impostos prediais em Portugal: impostos de transferência
Em Portugal, os impostos são devidos pela transferência de propriedade entre as partes na venda e compra de um imóvel.
Os impostos em causa são o Imposto de Transmissão de Imóveis (Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis, abreviadamente “IMT”) e Imposto do Selo (Imposto do Selo, abreviadamente “IS”).
O IMT ou Imposto sobre Transmissões Prediais é um imposto municipal que incide sobre a transmissão paga da propriedade sobre o imóvel. Isto significa que este imposto não abrange as doações, uma vez que estas são gratuitas.
O IMT incide sobre a transmissão paga da titularidade, designadamente, a compra e venda de bens ou a permuta de bens.
O IMT pode ainda abranger outros negócios relacionados com transmissões de bens, tais como uso e habitação, direito de superfície, usufruto, entre outros.
Por outro lado, o Imposto do Selo incide sobre os contratos, documentos, atos ou outras situações jurídicas que formalizem a transmissão de bens, ainda que a título gratuito.
Ambos os impostos são calculados sobre o preço do negócio ou sobre o valor fiscal do imóvel, consoante o que for mais elevado.
O Imposto do Selo corresponde a uma taxa de 0,8% sobre o preço ou valor do imposto, sendo que a taxa do IMT é variável e pode sofrer reduções em alguns casos, como por exemplo se o imóvel estiver situado na Madeira ou Açores. No caso de imóveis destinados a habitação, a taxa pode variar entre 0 e 6% do preço ou valor do imposto.
Estes impostos devem ser pagos antes da assinatura do contrato que formaliza a transmissão da propriedade.
Nos casos de compra e venda, o comprador costuma pagar os impostos.
Se o imóvel for adquirido para revenda, reunidas determinadas condições, pode ser concedida isenção do pagamento de IMT se o imóvel for alienado no prazo de três anos após a aquisição.
Existem outras isenções na lei, como a propriedade para reabilitação.
Imposto de propriedade
Ao adquirir um imóvel em Portugal, deve cumprir as obrigações fiscais, nomeadamente, os impostos que incidem sobre a propriedade imobiliária.
O Imposto sobre a Propriedade Predial (em português, Imposto Municipal sobre Imóveis, abreviadamente “IMI”) é um imposto municipal, ou seja, os seus lucros são afetados pelas Câmaras Municipais, que incide sobre o próprio imóvel.
O IMI é calculado sobre uma percentagem do valor patrimonial tributário do imóvel até 31 de dezembrost do ano em que é devida.
O valor de imposto é determinado através da avaliação do imóvel pela Autoridade Tributária. Esta avaliação considera o valor da construção por metro quadrado, a área, a utilização, a localização, as características de qualidade e conforto, bem como a idade dos imóveis.
Cada município define os percentuais. Pode consultar as percentagens através do portal da Autoridade Tributária – “Portal das Finanças”.
O IMI é pago por referência ao ano anterior, pelo que em 2023 o imposto a pagar respeita ao ano de 2022. Ao consultar as percentagens deverá também verificar o ano.
Existem isenções ao pagamento de IMI, que importa salientar. Estas isenções podem ser permanentes ou temporárias por três anos.
Isenção permanente
Esta isenção pode ser concedida se:
- O rendimento bruto anual do agregado familiar seja igual ou inferior a 2,3 vezes o valor anual do Índice de Apoios Sociais (IAS);
- O valor total dos bens do agregado familiar não exceda dez vezes o valor anual do IAS.
Isenção temporária
A isenção temporária pode ser concedida se:
- O rendimento bruto anual do agregado familiar seja igual ou inferior a 153,300.00 euros;
- O valor fiscal do imóvel não ultrapassa os 125,000.00 euros.
Em ambos os casos, as isenções dizem respeito apenas à propriedade para habitação permanente.
Outras isenções estão previstas na lei, como é o caso da isenção concedida a edifícios construídos há mais de 30 anos ou localizados em Áreas de Reabilitação Urbana.
- Imposto de Renda
Por fim, alguns impostos incidem sobre os rendimentos gerados pela propriedade.
Ganhos de capital
Quando você vende um imóvel, o ganho adquirido com a venda está sujeito a tributação em matéria de imposto de renda (em português, Imposto sobre o Rendimento, abreviadamente “IRS”).
A diferença entre o preço de venda do imóvel e o custo de aquisição determina o ganho de capital.
O custo de aquisição é considerado o preço pelo qual o imóvel foi adquirido, bem como os custos de IMT e Imposto do Selo, serviços jurídicos, obras de construção ou outras despesas relevantes.
O imposto é determinado pela aplicação de uma taxa percentual sobre o ganho de capital.
Os contribuintes estão sujeitos a taxas progressivas, que incidem apenas sobre 50% da mais-valia.
Renda
Os senhorios devem ainda cumprir as obrigações fiscais relativas aos rendimentos gerados pelas rendas pagas.
O rendimento é determinado pelo valor das rendas pagas, deduzidas as despesas, tais como obras de manutenção e conservação dos 24 meses anteriores ao arrendamento, IMI e prestações de condomínio, entre outras.
Estes rendimentos estão sujeitos a uma taxa fixa no âmbito do IRS (Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Físicas). A taxa normal é de 28% mas é inferior no caso de um contrato de arrendamento com duração igual ou superior a 2 anos.
A receita do arrendamento pode, no entanto, ser incorporada a outros ganhos, como salários.
Nesse caso, aplica-se a alíquota progressiva a todos esses rendimentos, o que pode ser uma vantagem, dependendo do caso.
Adicionalmente, o contrato deve ser registado perante a Autoridade Tributária, o que implica o pagamento de Imposto do Selo.
Para imóveis destinados a fins hoteleiros ou turísticos, os serviços prestados podem, portanto, estar sujeitos a imposto sobre o valor acrescentado.
At MCS, we pode auxiliá-lo com os impostos sobre o imóvel, prestando um atendimento personalizado para o seu caso.
Este artigo é fornecido apenas para fins de informação geral e não pretende ser, nem deve ser interpretado como, aconselhamento jurídico ou profissional de qualquer tipo. Se você tiver alguma dúvida, por favor, não hesite em Contacte-nos.
Isabel licenciou-se em 2015 em Direito pela Faculdade de Direito da Universidade de Coimbra… Saiba mais
