הסיכון של בועת נדל"ן בפורטוגל (והאי מדיירה) קיים. ה המסקנה היא מבלומברג לאחר ניתוח שבוצע ב-19 ה-OECD מדינות, לרבות פורטוגל, ובהתחשב בגורמים כמו יחס מחיר דירה לשכר דירה, יחס מחיר דירה להכנסה, גידול מחירי דירה ריאלי, גידול מחירי דירה נומינלי וגידול באשראי לדיור.
בלומברג זיהה שני גורמים המעידים על בועת נדל"ן בפורטוגל: מחירי הדירות גבוהים ב-56% מדמי השכירות וכמעט 47% מההכנסה של משק הבית. בהתחשב בנתונים הרבעוניים האחרונים, המחיר הריאלי של הבתים בפורטוגל עלה ב-11.6% והמחיר הנומינלי ב-9.4%. מנגד, האשראי לדיור ירד ב-2%, אך נתונים על אשראי לדיור שניתן לאזרחים שאינם פורטוגלים עשויים להעיד אחרת, בהינתן MCSהניסיון הקודם של.
אבל לא רק בלומברג מתריע על בועת נדל"ן בפורטוגל, ובהרחבה האי מדיירה. בינואר 2022, הנציבות האירופית לסיכון של "הערכת יתר פוטנציאלית". לפי הנציבות לפרלמנט האירופי, למועצה ולוועדה הכלכלית והחברתית האירופית לדווח, "פורטוגל היא המדינה היחידה שבה מחירי הדירות עלו ביותר מ-6% מדי שנה מאז 2016, ברציפות."
מלבד הנציבות האירופית ובלומברג, קרן פרנסיסקו מנואל דוס סנטוס (FFMS), צוות חשיבה כלכלי מוביל בפורטוגל, התראה כי "מדד מחירי הדירות המצרפי של פורטוגל מראה ... צמיחה מוגזמת החל מהרבעון הרביעי של 2017".
למה המחירים עולים?
על פי המחקר שבוצע על ידי FFMS, ישנן מספר סיבות לכך שמחירי הנדל"ן עדיין עולים, מה שמוביל לבועת נדל"ן בפורטוגל ובאי מדיירה:
- ביקוש גבוה יותר לדיור נמשך מהגידול בהכנסה הפנויה וירידה באבטלה, במיוחד בערים הראשיות של פורטוגל;
- צמיחה ניכרת באשראי לדיור, בהקשר שבו יש ציפיות למחירי דירות גבוהים;
- חוסר קשיחות בהיצע הדיור, שעלול להוביל ל"הפסדי רווחה הקשורים להערכות יתר בשוק הדיור";
- השקעה בדיור תיירותי "אטרקטיבי", שכן השכרה לטווח קצר לתיירים, מספקת "תשואה גבוהה משמעותית" מההשכרה הקבועה לאוכלוסייה המקומית (שבאי מדיירה מהווה גורם משמעותי שכן יעד תיירותי כל השנה).
בנוסף לגורמים האמורים לעיל, האצת השקעות זרות ישירות בנדל"ן באמצעות אשרות זהב, הופעת הברקזיט, וה תוכנית נוודים דיגיטלית ביוזמת הממשלה האזורית מדיירה חשפו את האי מדיירה לעלייה משמעותית בביקוש לדיור. העלייה בביקוש נתקלה כיום בהיצע קצר או מותנה בכוונה, שכן קבלנים מבקשים להגדיל את שולי הרווח.
בועת נדל"ן בפורטוגל. מה עם מדיירה?
התרחיש שלעיל חל על מדיירה. באפריל 2022 הפכה בירת מדיירה לעיר השלישית היקרה במדינה לרכישת נדל"ן (2270 אירו/מ"ר), ועד יוני 2 מחירי הדיור במדיירה עלה ב-20% בהשוואה לסמסטר הראשון של 2021. במקביל, עיריות כפריות כמו Calheta, Ponta do Sol, Santana, Câmara de Lobos ו-São Vicente חוות עלייה במחיר הנכסים הנמכרים.
מחירי הנכסים במדיירה, כלומר אלו הממוקמים בעיריות הדרומיות, עלו באותה צורה כמו ליסבון ואופורטו.
לאלו שחושבים שעדיין חושבים שבועת הנדל"ן במדיירה אינה מדויקת, הביקוש לנכסים בעיריות שבהן (למעט פונצ'ל) שיעור הפשיעה גבוה יותר גדל ביומרה של נוף לים ללא הפרעה, חיבור מהיר לשדה התעופה ( משקיעים צריכים להתמקד בסטטיסטיקה של מפות Google, במקום בתיאורי סוכנויות נדל"ן וכו'.
מלחמה, אינפלציה ואזור חיצוני ביותר של האיחוד האירופי
לפי בלומברג, בועת נדל"ן "היא פגיעות ברורה כאשר בנקים מרכזיים מעלים את הריבית והחזרי המשכנתא עולים", שכן רשויות ממשלתיות עצמאיות אלו שואפות לרסן את האינפלציה המעוררת מלחמה.
תוסיפו לתמהיל כלכלה עולמית שכבר מאטה, בסכנת נפילה למיתון, היעדר עורף כלכלי שעומד בפני אזור קיצוני של האיחוד האירופי וכלכלת איים קטנים כמו מדיירה, המקושרת דרך פורטוגל לנאט"ו, ובטוח תראו שאם ירידת מחירי הדירות הודות להתפרצות בועת נדל"ן "תכרסם את עושר משקי הבית, תפגע באמון הצרכנים וייתכן שתבלום את הפיתוח העתידי".
בניתוח בלומברג לכלכלה, פורטוגל נמצאת בסיכון במיוחד באזור האירו, "בעוד אוסטריה, גרמניה והולנד גם נראות קצף".
האם בכל זאת צריך להשקיע במדירה למטרות נדל"ן?
השקעה בנדל"ן, בין אם כדי ליהנות משנות פרישה, כדי לבצע רילוקיישן או כדי לקצור את היתרונות של שוק התיירות, צריכה להיות חלק מאסטרטגיית הגיוון הנוגעת לתיק, ולכן היא החלטה אישית.
מה שצריך לקחת בחשבון ברגע של רכישת נכס נדל"ן באי הוא בין מספר גורמים:
- מיקום הנכס ביחס לבירתו (פונצ'ל);
- השירותים הזמינים במרחק הליכה (כולל שירותי בריאות);
- נגישות הנכס לתחבורה ציבורית ומרחק מנמל התעופה; ו
- המטרה הכלכלית הסופית שיש לך עבור הנכס עצמו.
בנוסף לאמור לעיל, כדי להימנע ככל האפשר מתשלום מחירי בועות, יש לקחת בחשבון גם את גיל הנכס ומצבו (להזמין מודד עצמאי לפני הקנייה), המחירים ההיסטוריים לגבי נכסים ו/או מיקומים דומים. , והאם תבקש מימון ממוסד פיננסי פורטוגלי.
האם זה יתפוצץ?
הרקורד של מדיירה, מאז המאה ה-19, של שמירה על אוכלוסיה זרה ניכרת הודות לתיירות וליוצאים הוא סיבה מצוינת להשקיע. בנוסף, מדיירה צוברת פופולריות בקרב יוצאי ארה"ב וקנדה ונוודים דיגיטליים המחפשים לקנות נכס כדי לעבור דירה ביעילות. למרות האמור לעיל, שום דבר לא מונע מהממשלה האזורית, בעתיד, לנסות ולבלום השכרות תיירותיות קצרות לטובת השכרות לטווח ארוך למקומיים או שהתפוצצות בועת הדיור גרועה כל כך כמו זו שאומתה ב-2008 בספרד.
כרגע המחירים עדיין עולים, והתפוצצות הבועה, בין אם ביבשת פורטוגזית ובין אם במדיירה, היא סיכון סביר. השקעה בנדל"ן מתוך מחשבה זו תאפשר לקבל החלטות מושכלות יותר ולהיות מוכנים טוב יותר לעתיד מנקודת מבט של השקעה.
במילותיה של אקירה מורי 森 章, יו"ר מורי Trust Co., Ltd: "מניסיוני בעסקי הנדל"ן, סיפורי הצלחה מהעבר בדרך כלל אינם ישימים למצבים חדשים. עלינו להמציא את עצמנו מחדש ללא הרף, להגיב לזמנים משתנים עם מודלים עסקיים חדשניים חדשניים".
מאמר זה ניתן למטרות מידע כללי בלבד ואינו נועד להוות, ואין לפרש אותו כייעוץ משפטי או מקצועי מכל סוג שהוא.
Miguel Pinto-Correia בעל תואר שני בכלכלה בינלאומית ולימודי אירופה מ-ISEG - בית הספר לכלכלה וניהול ליסבון ותואר ראשון בכלכלה מבית הספר לעסקים וכלכלה של נובה. הוא חבר קבוע במסדר הכלכלנים (Ordem dos Economistas)... קרא עוד
