במאמר האחרון ציינתי שבשנת 2021 ניתן יהיה לראות מגמת עלייה בהימורים על בנייה ושיקום עירוניים. מקרקעין, על מנת לתת מענה לביקוש ההולך וגובר בשוק לדיור בר השגה, הנרדף במיוחד על ידי זוגות צעירים, שבסופו של דבר עוזבים את בית הוריהם בשלבים מאוחרים יותר מאשר לפני 40 או 50 שנה, ומחפשים בית חדש קרוב יותר לטובים ביותר. תשתיות, מקומות עבודה, מיטב הפעילויות החברתיות-תרבותיות והשירותים הטובים ביותר, במיוחד שירותי בריאות וטיפול.
אפילו עם החדשות כי לפני הספירה תקיים מדיניות מוניטרית שתקל על המשאב לזכות למגורים, ותשאיר את שיעורי הריבית תקועים ליד 0%, העובדה היא שאנו עומדים כעת בפני האמת הקרה של אחד המשברים הכלכליים הגדולים בהיסטוריה , אשר ההשפעה ומשך הזמן יהיו תלויים בצעדים הגלובליים שננקטו על ידי מספר ממשלות, במונחים של תמיכה בקיימות של כמה מגזרים כלכליים, חברות ומשרות במיוחד. משמעות הדבר היא, שגם עם שיעורי ריבית נמוכים, המגורים באזורים העירוניים הגדולים צריכים לעשות שינוי כדי להיות סבירים יותר, יעילים יותר מבחינת השימוש בחומרי בנייה ובר-קיימא יותר.
זה מוביל אותי לשקול, במסגרת הליך ויזת הזהב, כי ההימור על ההשקעה בשווי של 350.000 אירו, בנדל"ן, שבנייתו הסתיימה לפני 30 שנה לפחות או ממוקם באזור של שיקום עירוני. וביצוע עבודות שיקום של הנדל"ן הנרכש, עשויים להוות פתרון טוב להתקדם לקראת שינוי שוק הדיור במרכזים עירוניים תוך שמירה על הימור מוצק על רווחיות ההשקעה.
בפורטוגל, בין אם בליסבון, פורטו או אפילו בפונשל, יש הזדמנויות טובות לנכסים עם המאפיינים והדרישות שהוזכרו בפסקה הקודמת.
העובדה שיש מספר לא מבוטל של נכסים שיכולים למלא את הדרישה לעיל, יחד עם העובדה שבמהלך 10 השנים האחרונות ראינו את הגידול האקספוננציאלי של תחום השיקום העירוני של ערים, כמו גם התערבות של טכניקות חדשות של בנייה מחדש, שיפוץ, שימוש בחומרים חדשים וטובים יותר ופתרונות אדריכליים, יוצרים את הסימביוזה המושלמת להימור בפלח שוק זה.
עוד חשוב להזכיר כי בפורטוגל קיימות הטבות מס לשיקום נדל"ן למטרות מגורים, ובנוסף להטבות המס הניתנות, החל מפטור ממס עירוני, ועד לשיעורי מע"מ מופחתים עבור שירותי בנייה, ישנן גם , בהתאם לכל עירייה, תוכניות תמיכה ומימון לעבודות השיקום במקרקעין הנרכשים.
הטבות המס והלא-מס הללו יטופלו במאמרים שאפרסם בעתיד.
תכנית ויזת הזהב מחייבת את הפונה לשמור את השקעת הנדל"ן לתקופה של חמש שנים בבעלותה, תוך כדי שתי חידושי היתר הישיבה הזמנית, עד שהמבקש יגיע לאפשרות לבקש את היתר הישיבה הקבוע, אך כי אינו מונע מהמבקש להשתמש בהשקעה בצורה רווחית, למשל באמצעות השכרה.
צורה נוספת שאינה פוסלת, היא השכירות לתקופה של חמש או שש שנים, עם אפשרות רכישה בתום אותה תקופה לשווי שנקבע מלכתחילה, להבטיח את המחיר לעתיד, או אפילו להשאיר את הערך הזה פתוח. לשווי שוק אפשרי של הנכס.
כך אני מאמין שניתן לתת את מלוא הציון של המונח השקעה, לויזת הזהב, תוך שמירה על מילוי חובת שמירת הבעלות על הנכס במשך תקופה של חמש שנים.
השלב הבא צריך להיות לדעת אילו דרישות חומריות נדרשות לגבי ההשקעה מלבד הסכום המינימלי של ההשקעה הגלובלית.
במסגרת הליך הבקשה עבור קבלת ויזת זהב, הדרישות הנחוצות לגבי השקעת הנדל"ן, מלבד זאת הערך הגלובלי צריך להיות שווה או גבוה מ-350.000 אירו, הן:
- בניית הנכס הנרכש חייבת להסתיים לפני 30 שנה לפחות or להיות ממוקם באזור של שיקום עירוני;
- יצטרכו לבצע עבודות שיקום במקרקעין הנרכשים;
הדרישות הנזכרות לעיל צריכות להיות מוכחות בעת הגשת הבקשה לקבלת ויזת הזהב במסלול השקעה זה.
הדרך להוכיח את הדרישות ב a) צריך להיעשות או באמצעות תיעוד של רישום המקרקעין של הנכס לחלק הראשון של אותה פסקה, או באמצעות הצהרה של העירייה המעידה על מיקומו של הנכס באזור שיקום עירוני, לגבי החלק השני של אותה פסקה.
סוגיה מורכבת יותר תהיה המשמעות וההיקף שיינתן למתוכנן בעבודות השיקום שיש לבצע.
אין ספק שצריך לעשות איזושהי עבודת שיקום בכל מקרה, אבל אני לא מאמין שהמחוקק התכוון לכפות שיקום מלא של הנכס, אלא נתן מרחב רחב בהיקף העבודות שיבוצעו ב. כדי להיחשב כי בוצע שיקום הנכס.
במאמר הבא אביא ניתוח מעמיק יותר של מה שנחשב בעיניי כעבודת שיקום לצורך עמידה בדרישה המוזכרת בנקודה b) מֵעַל.
לאחר שאמרתי זאת, במאמר הבא אתייחס שוב באופן כללי לדרישות להשקעה של 350 אלף יורו בנדל"ן שנבנה לפני יותר מ-30 שנה, או באזור של שיקום עירוני, ואתמקד באופן ספציפי יותר בפרשנות כי אני סבור לנכון ומאוזן יותר, באשר לפרשנות חובת עבודות שיקום, ומה תהיה הרחבה או היקף אותן עבודות, אשר עשויות להשתנות בהתאם למצב השימור הפיזי בו נרכש המקרקעין.
מפעיל פדרו מרנה
הקמתו של Madeira Corporate Services מתוארך לשנת 1995. MCS התחילה כספקית שירותים ארגונית במרכז העסקים הבינלאומי של מדיירה והפכה במהירות לחברת ניהול מובילה... קראו עוד
