ויזת זהב - האם זו יכולה להיות השקעה משתלמת? הטבות מס הקשורות ל שיקום מקרקעין.
במאמרים האחרונים הזכרתי ותיארתי מספר סיבות מדוע רכישת נכס בשווי 350 אלף יורו עם עבודות שיקום תהיה השקעה טובה ורווחית להשגת אשרת הזהב.
משויך לשווי השקעה נמוך יותר, שיהיה מינימום של 350 אלף יורו לרכישת נכס ועבודות שיקום, בהשוואה להשקעה של 500 אלף יורו לכל נכס או קבוצת נכסים, האפשרות לשיקום נכסים עירוניים בנחלה, במיוחד מבחינת הרווחיות שלה באמצעות דיור להשכרה, ישנם גם יתרונות נוספים למשקיע.
בנוסף לכמה תוכניות תמיכה וכספים העומדים לרשות הבעלים שממשיכים בשיקום מבנים באזורי שיקום עירוני, במאמר זה נתמקד במיוחד בהיבט הטבות המס הקשורות לשיקום עירוני, מה שמוסיף עוד יותר יתרונות לגולדן. משטר ויזה באמצעות השקעה בנדל"ן.
השמיים משטר ויזת הזהב בצורת השקעה בשווי גלובלי מינימלי (רכישת נכס ושיקום) של 350 אלף יורו צופה כי ניתן לעשות זאת גם בנדל"ן הממוקם באזור של שיקום עירוני, או בנדל"ן שבנייתו הסתיימה לפחות. לפני 30 שנה. זוהי הנחת היסוד גם במקרה של הטבות המס הקבועות בסעיף 45 לחוק הטבות המס (EBF), שכן ההטבות ייוחסו כאשר עבודות השיקום יבוצעו במקרקעין הנמצאים באחד מהשניים הנ"ל. מצבים.
עם זאת, ישנם שני תנאים אחרים, במקרה זה מצטברים, אשר יש להקפיד עליהם:
- a) יש לקדם את התערבויות שיקום הרכוש בהתאם לתנאי המשטר המשפטי של שיקום עירוני;
- b) כתוצאה מההתערבות שהוזכרה בפסקת המשנה הקודמת, מצב התחזוקה של הנכס צריך להיות גבוה בשתי רמות מזו שיוחסה קודם לכן, והוא חייב להיות בעל רמה טובה לפחות, מתוך הבנה כי יעילות האנרגיה והאיכות התרמית דורשות. החלים על הבניינים מתקיימים.
על מנת לקיים את האמור בפסקה b), יהיה צורך לבקש הערכה טכנית מהעירייה והתשלום עבור הערכה כזו של מצב השימור יופחת במקרים אלה ב -50%.
אם מתקיימים הדרישות, בהתאם ל- EBF, הטבות המס שיש להעניק הן כדלקמן:
פטור מארנונה עירונית (תעש) לתקופה של שלוש שנים מהשנה, של סיום עבודות השיקום, עם אפשרות לחידוש והארכה של פטור זה, לבקשת הבעלים, לחמש שנים נוספות במקרה של נכסים המוקצים ל השכרה לדירת קבע למטרות או להחזיק כדירת קבע;
פטור ממס עירוני על העברות מכבידות של מקרקעין (IMT) ברכישת מקרקעין לשיקום, ובלבד שהרוכש יתחיל בעבודות המתאימות תוך תקופה מקסימלית של שלוש שנים ממועד הרכישה;
פטור ממס העברת רכוש עירוני (IMT) על העברת הרכוש הראשונה, לאחר התערבות השיקום, במקרה שהנכס ישמש כ השכרה לדירת קבע למטרות או, כאשר הן נמצאות באזור של שיקום עירוני, גם למטרות מגורים משל עצמן וקבועות;
לדעתי, פטורים אלה המשותפים למשטר ויזה הזהב, שבו המשקיע מחויב לשמור על נכס ההשקעה לתקופה של חמש שנים, עשויים להביא יתרונות עצומים על ידי הפחתת המסים והעלויות הכבדים ביותר הקשורים לרכישת והחזקה של נכס.
היתרון הראשון יהיה ה תע"ש פטור שעשוי להימשך שמונה שנים לאחר רכישת הנכס ושיקוםו, אם הוא משמש להשכרה לצורכי מגורים, או אפילו אם הוא משמש כמגורי קבע של המשקיע.
היתרון השני יהיה לא לשלם IMT אם עבודות השיקום הן החל בשלוש השנים הראשונות לאחר רכישת הנכס. כלומר, ישנה השעיה בתשלום של IMT במהלך שלוש השנים הראשונות, ופטור מוחלט מתשלומו אם הוכח כי הבעלים החל השיקום בתוך התקופה המקסימלית שנקבעה.
אם ניקח כדוגמה רכישת נכס לשיקום בסך 350 אלף יורו, ניתן לפטור את המשקיע מתשלום המס של 8% על סכום זה, המקביל לשווי של 16,964.75 יורו.
לבסוף, היתרון בפטור הרוכש העתידי של הנכס המשוקם מה IMT מס, אם הוא משתמש בנכס להשכרה כמגורי קבע, או אפילו כמגורי קבע משלו.
יתרון זה של פטור הרוכש העתידי של תשלום של IMT מהווה יתרון גדול ברמת השיווק של הנכס בעתיד, כאשר המשקיע תחת אשרת הזהב, כבר חרג מחמש השנים בהן היא נדרשת לשמור על הבעלות על הנכס, וכעת מחליט להוון את ההשקעה באמצעות מכירת אותו.
הטבת מס מעניינת נוספת היא העובדה שניתן להטיל מס על עלות החוזה לשיקום הנכס מבחינת מס ערך המוסף ב 6% במקום 22% הרגילים החלים על חוזי בנייה. עם חוזה שיקום, ניתן יהיה להחיל את התעריף הנמוך של מס ערך המוסף.
גם במס הכנסה אישי (מס הכנסה) יש כמה יתרונות מעניינים בבחירת ההשקעה בנדל"ן לשיקום, באמצעות ויזה הזהב ורווחיותה באמצעות שכירות.
ולמרות שזה לא סותר את משטר ויזת הזהב, האמת היא שכדי ליהנות מהתמריצים הללו במונחים של מס הכנסה, המשקיע חייב להפוך ל- תושב מס בפורטוגל, דבר שלעתים קרובות זו לא שאיפה נפוצה של המשקיעים.
כידוע, רבים מהמשקיעים שבוחרים בויזה הזהב, אינם מתכוונים להפוך לתושבי מס בפורטוגל, אולם למשקיעים אחרים שבוחרים למעשה לעבור לפורטוגל תוך ניתוק הקשר עם ארץ מוצאם, שינוי מגורי המס ל פורטוגל אינה מכשול כלל.
עבור אותם משקיעים שבוחרים להיות תושבי מס בפורטוגל, סעיף 71 ל- EBF מעניק שתי הטבות מס במונחים של מס הכנסה:
- א) רווחי הון שהרוויחו תושב מס הכנסה תושב השטח בפורטוגל הנובעים מהסילוק הראשון, לאחר ההתערבות, של נכסים הממוקמים באזור שיקום עירוני, חייבים במס בשיעור אוטונומי של 5%, מבלי לגרוע מהאפשרות לצבירה;
- ב) הכנסות משכירות שהרוויחו תושב מס הכספים בפורטוגל חייבות במס בשיעור של 5%, מבלי לפגוע באפשרות הצבירה, כאשר היא נובעת כולה מהשכרת מקרקעין הממוקמים ב"אזור התאוששות עירוני ", שהוחזרו בהתאם לתנאי אסטרטגיות התאוששות בהתאמה;
לבסוף, ואולי פחות רלוונטי למי שמשקיע תחת אשרת הזהב, גם מבחינת מס הכנסה, אם המשקיע יהפוך להיות תושב מס בפורטוגל, הוא יהיה רשאי לנכות 30% מהעלויות שהוציא הבעלים/המשקיע הקשורים לשיקום הנכס, עד לגבול של 500 אירו.
כפי שצוין לעיל, קיימות הטבות מס אחרות הקשורות לשיקום אם ההשקעה מתבצעת באמצעות כלי רכב אחרים המחזיקים בנכס, ויש גם תמריצים ותמיכה נוספים בצורה של כספים ותמיכה בשיקום.
אף על פי כן, כפי שניתן היה להדגים, תמריצי המס עצמם מאפשרים, במקרה של השקעה באמצעות מקרקעין משוקמים, לצמצם את אחד החסרונות שהוזכרו לרוב בהשקעות נדל"ן במסגרת משטר ויזה הזהב, הקשור ל עלויות מס, חלקן קבועות כתעשייה, במשך חמש השנים בהן המשקיע מחויב להחזיק את הנכס בבעלותו.
לכן, באמצעות הדוגמא שהבאתי, רווחיות ההשקעה באמצעות הדיור להשכרה, ניתן להימנע מרוב עלויות המס בהליך רכישת ואחזקת הנכס.
מפעיל פדרו מרנה
הקמתו של Madeira Corporate Services מתוארך לשנת 1995. MCS התחילה כספקית שירותים ארגונית במרכז העסקים הבינלאומי של מדיירה והפכה במהירות לחברת ניהול מובילה... קראו עוד
