Dopo un'attenta considerazione (o forse d'impulso, come alcuni dei nostri clienti che si sono subito innamorati dell'isola), stai acquistando proprietà in Portogallo, o anche nella Perla dell'Atlantico, Madeira isola. In qualità di avvocati e commercialisti, il nostro team comprende che investire in proprietà è sempre uno sforzo finanziario e che è necessaria un'attenta pianificazione soprattutto quando si investe in un paese straniero.
Acquistare proprietà in Portogallo? 10 cose da sapere per il 2022
Abbiamo creato il seguente elenco di 10 passaggi di base per guidare coloro che acquistano proprietà in Portogallo (o Isola di Madeira).
1. Assumi un avvocato
Può sembrare un cliché, ma se non vivi a Madeira né conosci la legge portoghese e di Madeira, un avvocato immobiliare specializzato può rappresentarti, consigliarti e guidarti durante l'intero processo di acquisizione (o affitto).
Il nostro team di MCS è composta da quattro avvocati di lingua inglese le cui carriere sono sempre state legate alla consulenza ai clienti espatriati che investono nell'isola di Madeira.
2. Ottenere un numero di identificazione fiscale portoghese
Qualsiasi espatriato che vive a Madeira confermerà che non puoi fare nulla nel territorio portoghese senza un numero di identificazione fiscale portoghese (NIF - Numero di identificazione fiscale).
Prima di correre a Loja do Cidadao o una filiale dell'autorità fiscale e doganale portoghese, è necessario sedersi con un contabile certificato o un economista abilitato per comprendere meglio le implicazioni e le sfumature relative alle applicazioni NIF.
Ottenere un NIF è una cosa abbastanza veloce da fare, ma è essenziale dettagliare le tue circostanze specifiche. Pertanto, i membri del nostro team dovranno sapere (per consigliarti meglio):
- I tuoi piani (stai acquistando una vacanza estiva o ti trasferisci in Portogallo o sull'isola di Madeira?);
- Il tuo stato civile;
- Attuale paese di residenza;
- Hai figli?
I nostri commercialisti certificati utilizzeranno le informazioni di cui sopra per determinare il tuo stato di residenza NIF (le potenziali implicazioni fiscali che ne derivano) e la necessità per altri membri della famiglia di avere un NIF.
Ultimo ma non meno importante, con le informazioni di cui sopra, saremo anche in grado di determinare se sarà richiesto o meno, ai sensi della legge, di nominare un rappresentante fiscale portoghese. La nomina del rappresentante fiscale è necessaria se si risiede al di fuori dell'Unione Europea.
3. Conosci i tuoi benefici fiscali
Se stai acquistando una proprietà in Portogallo, potresti anche prendere in considerazione l'effettiva delocalizzazione nel paese. In uno scenario del genere, il tuo team di avvocati e commercialisti dovrebbe informarti sull'esenzione fiscale di 10 anni a disposizione di chiunque decida di stabilirsi stabilmente in Portogallo: il residente non abituale stato (NHR). In generale, in base allo status NHR, qualsiasi reddito di origine estera può essere esentato dall'imposta sul reddito delle persone fisiche in Portogallo.
4. Ristrutturazione e Golden Visa
Al momento dell'acquisto di proprietà in Portogallo, in particolare a Madeira, a ristrutturare it per ottenere il Golden Visa, si deve considerare ciò che si qualifica come ristrutturazione.
Per ottenere il Visto d'Oro attraverso l'acquisto e la ristrutturazione dell'immobile, l'investitore deve realizzare opere che migliorino effettivamente la qualità dell'immobile, che ne esaltino la certificazione energetica, o che ne favoriscano la sicurezza conservativa, in relazione al suo stato precedente, anche se ha già beneficiato di lavori di riabilitazione.
A titolo esemplificativo, sono ammissibili la sostituzione di serramenti, per soluzioni che migliorino la certificazione energetica dell'immobile, o anche l'installazione di pannelli solari, la sostituzione della pavimentazione o del rivestimento interno, per uno che valorizzi la qualità dell'immobile. , e non subiscono altro che l'aggiunta del contratto per l'esecuzione di lavori di riabilitazione, a condizione che, concluso con una persona giuridica debitamente autorizzata dall'Istituto dei mercati pubblici, dell'edilizia e del patrimonio immobiliare, IP
5. Imposte comunali sugli immobili
In Portogallo, i contribuenti pagano un'imposta comunale annuale sulla proprietà (IMI – Imposto Municipal Sobre Imóveis) come proprietari di beni immobili.
L'obbligo di pagare l'imposta IMI si verifica quando si possiede la proprietà l'ultimo giorno del rispettivo anno fiscale (anno solare).
Le aliquote dell'imposta sugli immobili vanno dallo 0,3% allo 0,45%; questi si applicano al valore fiscale patrimoniale del bene. Mentre le proprietà nelle zone rurali sono tassate allo 0,8%, le proprietà nelle aree più urbane sono tassate all'interno della fascia indicata. Se un immobile è stato rivalutato dal 2004, la suddetta imposta scenderà tra lo 0,2% e lo 0,5%. Se una proprietà è stata valutata prima del 2004, l'aliquota è compresa tra lo 0,4% e lo 0,8%.
D'altra parte, se la proprietà è di proprietà di una società residente in giurisdizione nella lista nera, allora l'aliquota IMI sarà del 7,5%.
Oltre all'IMI, imposta comunale sul passaggio di proprietà (IMT – Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) viene riscossa ogni volta che viene acquistata una casa in Portogallo.
Assicurati di contattare il tuo avvocato o commercialista per una simulazione sull'IMIT dovuto prima dell'acquisizione di proprietà e per sapere se hai diritto a speciali benefici fiscali di esenzioni.
6. Due diligence per l'acquisto di proprietà in Portogallo
Il nostro team di avvocati condurrà la due diligence legale sulla proprietà immobiliare che desideri acquisire. Tale due diligence comprende un'indagine e un'analisi almeno dei seguenti documenti: Certidão do Registo Predial do Imóvel; Cardeneta Prediale; Plano Direttore Comunale; Licenza de Utilizão; Scheda tecnica dell'abitazione.
La suddetta documentazione deve essere analizzata prima della firma di qualsiasi accordo per ridurre il più possibile i rischi legati al processo di acquisizione della proprietà.
Si consiglia inoltre di eseguire la due diligence tecnica da parte di un architetto o di un ingegnere civile abilitato prima dell'acquisizione della proprietà per assicurare che non vi siano danni strutturali alla casa che si intende acquistare e per garantire che eventuali piani di ristrutturazione che si desidera realizzare siano consentito dal comune (o dalla Regione) competente per l'immobile (o per i suoi locali).
7. Assumi un geometra
Sebbene non sia una pratica comune tra gli acquirenti di proprietà portoghesi, l'esposizione al mercato anglosassone ha reso una routine familiare assumere un perito immobiliare prima di finalizzare l'acquisto della proprietà. Secondo la legge portoghese, i membri permanenti dell'Ordine degli Architetti e dell'Ordine degli Ingegneri sono gli unici autorizzati a svolgere indagini immobiliari sulle condizioni di abitabilità di una casa o di un appartamento.
8. Promissory Contratto di acquisto e vendita
La legge sull'acquisto di proprietà in Portogallo ha stabilito la pratica comune di far firmare a entrambe le parti un contratto di compravendita (in breve CPCV).
Lo scopo principale del CPCV è vincolare entrambe le parti a una transazione futura. In base a tale contratto, ciascuna parte stabilirà i termini e le condizioni per l'acquisto e la vendita, impegnandosi per l'affare futuro secondo i termini del contratto.
Con la CPCV, l'acquisto si impegna anche al versamento di un acconto (solitamente il 10% del valore totale dell'immobile), in quanto questo è un modo non solo per formalizzare l'affare e le condizioni alle quali viene fatto ma anche impegnare entrambe le parti come sopra indicato. Se il venditore si pente, puoi ricevere il doppio della caparra versata come acquirente. Se sei tu a rinunciare, perdi la caparra.
9. Atto pubblico di compravendita
Il contratto definitivo di compravendita viene redatto dai legali coinvolti nella transazione e firmato dalle parti (o dai suoi legali rappresentanti) davanti a un notaio (o altra autorità legalmente autorizzata), che sarà il soggetto che certificherà che la transazione ha luogo luogo come pattuito, verificando il pagamento del prezzo, attestando l'identità delle parti, i documenti relativi alla proprietà e il pagamento degli adempimenti fiscali.
L'acquirente dovrà pagare l'Imposta Comunale Passaggio di Proprietà (IMT) con l'atto pubblico. A seconda del caso specifico della transazione, il notaio (o altra autorità autorizzata dalla legge) è anche responsabile della registrazione dell'acquisizione per conto del nuovo proprietario presso il catasto portoghese.
Se decidi di acquistare una proprietà in Portogallo (o sull'isola di Madeira) tramite un trust, una fondazione privata o una società, assicurati di parlare con il nostro team, poiché il processo è leggermente diverso da quello descritto sopra. Come accennato in precedenza, per rispettare tutte le specificità delle varie fasi del processo di compravendita, si raccomanda quindi che le parti, sia acquirente che venditore, siano debitamente assistite da un avvocato specializzato in diritto immobiliare e da un conto certificato (soprattutto se tu, l'acquirente, sei straniero). In ogni caso, l'analisi fiscale dovrebbe essere condotta per assicurare l'efficacia di dette strutture in questo tipo di investimento/operazione.
10. Testamento
L'acquisto di proprietà in Portogallo porterà inevitabilmente a preoccupazioni in materia di successione. Sotto Regolamento (UE) n. 650/2012 sono stabilite norme per determinare quale autorità dello Stato membro dell'UE si occuperà di una successione transfrontaliera e quale legge nazionale si applicherà a tale successione. In questo modo, un cittadino o un testatore (la persona che fa testamento) può pianificare la propria successione e gli eredi non devono più confrontarsi con molteplici leggi e autorità nazionali.
Il regolamento rende inoltre più facile che una decisione giudiziaria o un atto notarile relativo a una questione di successione emesso in uno Stato membro dell'UE abbia effetti in un altro Stato membro dell'UE. Il regolamento, infine, istituisce il certificato successorio europeo (ECS), documento che può essere richiesto dagli eredi (oltre che dai legatari, dagli esecutori testamentari e dagli amministratori dei beni del defunto) per provare il proprio status ed esercitare la propria diritti in un altro Stato membro dell'UE.
La suddetta normativa tratta anche questioni procedurali specifiche legate a una successione transfrontaliera, vale a dire quale autorità dello Stato membro dell'UE si occuperà della successione, quale legge nazionale si applicherà alla successione, come saranno le decisioni giudiziarie e gli atti notarili in materia di successione produrre effetti in un altro Stato membro dell'UE e come utilizzare l'ECS. Il regolamento non affronta le questioni sostanziali di una successione transfrontaliera, ad esempio quale quota dei beni del defunto dovrebbe andare ai figli e al coniuge e quanto è libero il testatore di decidere a chi lasciare i propri beni. Tali questioni continueranno ad essere disciplinate dal diritto nazionale.
Questo articolo è fornito solo a scopo informativo generale e non intende essere, né deve essere interpretato come consulenza legale o professionale di alcun tipo.
Lília si è laureata in giurisprudenza nel 2002 presso l'Universidade Nova de Lisboa. Lei si è unita MCSnel 2003, fornendo supporto al dipartimento legale nelle questioni aziendali e di spedizione... Per saperne di più
