V posledních letech bylo Portugalsko pro několik lidí považováno za bezpečné útočiště expati a zahraniční investoři, kteří zase ve velké míře přispěli ke zlepšení portugalské ekonomiky, investováním do odvětví nemovitostí, někdy současně spojeného s odvětvím cestovního ruchu, konkrétně do místního ubytování (krátkodobé turistické pronájmy, známé v Portugalsku tak jako alojamento místní), nebo proto, že si mnozí přejí svůj život a podnikatelskou činnost trvale přesídlit do země.
Bylo spuštěno několik programů s cílem přilákat tyto investory a expaty, včetně programů s atraktivními daňovými výhodami, jako je režim Non-Habitual Resident (NHR) nebo „Zlaté vízum“, rezidence podle investičního programu, jehož většina investic byla realizována prostřednictvím pořízení nemovitostí.
V posledních letech tyto programy vedly k exponenciálnímu nárůstu akvizice nemovitostí, zejména ve velkých městských a turistických oblastech, což také výrazně přispělo k růstu odvětví cestovního ruchu, protože velké procento akvizice nemovitostí bylo přiděleno místní ubytování.
Navzdory krizi vyplývající z vypuknutí pandemie Covid-19 si „Zlaté vízum“ udržuje dobrou úroveň dodržování a poptávky ze strany investorů. V květnu letošního roku došlo k novému nárůstu hodnoty investic do nemovitostí, celkem o 137 milionů eur, což je nejvyšší měsíční investiční hodnota od března 2017.
Navzdory poselství důvěry, které investoři předali během krize, globální pandemie zhoršila některé sociálně-ekonomické dopady, které již znepokojovaly portugalskou vládu, zejména bydlení ve velkých městských oblastech.
Silná poptávka po ziskových nemovitostech v rámci programu „Golden Visa“ spolu s růstem turistické aktivity v Portugalsku a následně rostoucími investicemi do místního ubytování zvýšily ceny pronájmů bydlení, zejména ve velkých městských centrech, kde většina investic do nemovitostí je provedena a kde je nejvyšší procento místního ubytování.
Dne 6. června 2020 bylo zveřejněno usnesení Rady ministrů č. 41/2020, kterým se schvaluje Program hospodářské a sociální stabilizace, který obsahuje opatření pro přeměnu místního ubytování.
Panuje velká nejistota ohledně směřování sektoru cestovního ruchu, jak a kdy poroste a jak bude udržitelnost cen bydlení a nájmů v těchto časech pandemie. Cestovní ruch zatajil dech a ti, kteří investovali do místního ubytování, mohou v krátkodobém horizontu potřebovat kyslíkový balon.
Vzhledem k naléhavosti reagovat na obyvatelstvo se středními příjmy při získávání cenově dostupných pronájmů bydlení a vzhledem ke skutečnosti, že odvětví cestovního ruchu, zejména místní ubytování, pociťuje velké potíže kvůli omezením mezinárodního cestování, by opatření přeměny místního ubytování mohlo být odpovědí v boji proti oběma problémům.
Samotné opatření je realizováno prostřednictvím podpory portugalské vlády programům obecního pronájmu a podnájmů za dostupnější nájemné. V těchto programech veřejné subjekty platí 50 % rozdílu mezi zaplacenými příjmy z pronájmu a přijatými příjmy z pronájmu, což jistě poskytne pronajímateli zvýšenou jistotu, protože 50 % příjmů je garantováno veřejnými subjekty.
K výše uvedenému přínosu je také důležitá výhoda týkající se osvobození od daně z příjmů fyzických osob a daně z příjmů právnických osob, u příjmů z pronájmu plynoucích z pronájmu nebo podnájmu, jak stanoví § 20 vyhlášky č. 68/2019 Sb.
Tato možnost přeměny místního ubytování na dlouhodobé pronájmy může být ještě lákavější, vezmeme-li v úvahu novelu čl. 3 odst. 9 zákona o dani z příjmu fyzických osob, kterou provedl státní rozpočet na rok 2020. Tato změna předpokládá, že místní ubytování nevytváří kapitálový zisk, když je nemovitost převedena zpět do majetku vlastníka, pokud je tato nemovitost okamžitě přiřazena k generovanému dlouhodobému příjmu z pronájmu.
Tímto opatřením zůstává potenciální řešení otevřené pro investory, kteří vyčlenili své investice do nemovitostí na místní ubytování a kteří si nyní chtějí zajistit zdroj příjmů, který ačkoliv není tak atraktivní jako ten, který je v mnoha případech získáván prostřednictvím místního ubytování, je v současný scénář hospodářské krize, udržitelnější a stabilnější zdroj příjmů.
autor Pedro Marrana
MCS a jeho tým má více než 20 let zkušeností při pomoci firemním a soukromým klientům, kteří se chtějí přestěhovat na Madeiru. Pro více informací na naše služby prosím neváhejte kontaktujte nás.
Miguel Pinto-Correia je držitelem magisterského titulu v oboru mezinárodní ekonomie a evropských studií na ISEG – Lisabonská škola ekonomie a managementu a bakalářský titul v oboru ekonomie na Nova School of Business and Economics. Je stálým členem Řádu ekonomů (Ordem dos Economistas)… Dozvědět se více
