Po důkladném prozkoumání (nebo možná na základě instinktu, jako několik našich klientů, kteří si ostrov okamžitě zamilovali), jste se rozhodli koupit nemovitost na ostrově Madeira, perle Atlantiku. Jako právníci a účetní náš tým ví, že investice do nemovitostí je vždy finanční úsilí a že při nákupu nemovitosti na Madeiře je nezbytné pečlivé plánování.
Co vědět nebo dělat při nákupu nemovitosti na Madeiře
1. Najměte si právníka
Může to znít jako klišé, ale pokud nežijete na Madeiře ani neznáte portugalské a madeirské právo, specializovaný realitní právník vás může zastoupit, poradit a provést vás celým procesem akvizice (nebo pronájmu). MCS spolupracuje s anglicky mluvícími právníky, kteří se věnují poradenství zahraničním klientům investujícím na ostrově Madeira.
3. Due diligence při nákupu nemovitosti v Portugalsku
Naši právníci provedou právní, due diligence u nemovitosti, kterou chcete získat. Tato náležitá péče zahrnuje průzkum a analýzu alespoň následujících dokumentů: Certidão do Registo Predial do Imóvel; Cardeneta Predial; Městský ředitel Plano; Licença de Utilização; Ficha Técnica de Habitação.
Výše uvedená dokumentace musí být analyzována před podpisem jakékoli smlouvy, aby se co nejvíce snížila rizika spojená s procesem pořízení nemovitosti.
Před akvizicí nemovitosti se také doporučuje provést technickou due diligence autorizovaným architektem nebo autorizovaným stavebním inženýrem, aby bylo zajištěno, že nedojde k žádnému strukturálnímu poškození domu, který hodláte koupit, a aby bylo zaručeno, že všechny plány renovace, které chcete provést, jsou povoleno obcí (nebo krajským úřadem) s působností pro nemovitost (nebo její areál).
4. Najměte si geodeta
Ačkoli to mezi portugalskými kupci nemovitostí není běžnou praxí, díky působení na anglosaském trhu se před dokončením nákupu nemovitosti stalo známou rutinou najmout si realitního inspektora. Podle portugalského práva jsou stálí členové Řádu architektů a Řádu inženýrů jediní, kdo mohou provádět průzkumy podmínek obyvatelnosti domu nebo bytu.
5. Daně z majetku obcí
V Portugalsku platí daňoví poplatníci roční obecní daň z nemovitosti (IMI – Imposto Municipal Sobre Imóveis) jako majitelé nemovitostí.
Povinnost platit daň IMI nastává, když vlastníte nemovitost k poslednímu dni příslušného daňového roku (kalendářního roku).
Sazby daně z nemovitosti se pohybují od 0,3 % do 0,45 %; ty se vztahují na majetkovou daňovou hodnotu majetku. Zatímco nemovitosti ve venkovských oblastech jsou zdaněny sazbou 0,8 %, nemovitosti ve více městských oblastech jsou zdaněny ve zmíněném rozmezí. Pokud byla nemovitost od roku 2004 přeceněna, bude výše uvedená daň klesat mezi 0,2 % a 0,5 %. Pokud byla nemovitost oceněna před rokem 2004, sazba se pohybuje mezi 0,4 % až 0,8 %.
Na druhou stranu, pokud by nemovitost byla vlastněna prostřednictvím společnosti sídlící v jurisdikci na černé listině, bude sazba IMI činit 7,5 %.
Kromě IMI, obecní daně z převodu majetku (IMT – Imposto Municipal sobre jako Transmissões Onerosas de Imóveis) se shromažďuje pokaždé, když se v Portugalsku koupí dům.
Ujistěte se, že před nabytím nemovitosti kontaktujte svého právníka nebo účetního, aby vám provedl simulaci IMIT a abyste věděli, zda máte nárok na jedinečné daňové výhody nebo výjimky.
Pro více informací o koupi nemovitosti na Madeiře klikněte prosím zde.
Daňové výhody
Při prodeji nemovitosti v Portugalsku, včetně ostrova Madeira, je možné se vyhnout dani z kapitálových výnosů, pokud jsou splněny určité podmínky. Zisky plynoucí z převodu nemovitosti určené pro vlastní a trvalé bydliště osoby povinné k dani nebo její rodiny jsou v Portugalsku vyloučeny ze zdanění za předpokladu, že budou kumulativně ověřeny následující podmínky.
- Realizační hodnota snížená o amortizaci jakéhokoli úvěru sjednaného na pořízení nemovitosti, je reinvestováno při nabytí vlastnictví k jiné nemovitosti, pozemku k výstavbě nemovitosti a nebo její výstavbě, nebo rozšíření nebo zlepšení jiné nemovitosti výlučně za stejným účelem (trvalé bydliště) nacházející se na území Portugalska nebo na území jiného členského státu Evropské unie nebo Evropského hospodářského prostoru, pokud v druhém případě dochází k výměně informací v daňových záležitostech;
- Reinvestice předpokládaná v předchozím pododstavci se uskuteční 24 měsíců před nebo 36 měsíců po datu převodu.
- Poplatník projevuje úmysl reinvestovat, a to i částečně, uvedením příslušné částky v daňovém přiznání v roce převodu.
Vezměte prosím na vědomí, že výše uvedené daňové zvýhodnění se neuplatní v případě, že nemovitost využila nevratná podpora udělený státem nebo jinými veřejnými subjekty na pořízení, výstavbu, rekonstrukci nebo konzervační práce v hodnotě vyšší než 30 % zdanitelné patrimoniální hodnoty nemovitosti pro účely IMI, je prodán před uplynutím deseti let od data nabytí, podpis prohlášení o převzetí díla nebo uhrazení posledního výdaje souvisejícího s nenávratnou veřejnou podporou, na kterou se ve smyslu zákona nebo vyhlášek nevztahují žádné břemeno nebo zvláštní režimy omezující nebo podmiňující příslušnou odcizení.
klikněte zde pro více informací o vyhýbání se dani z kapitálových výnosů při prodeji nemovitosti.
Existuje na Madeiře realitní bublina?
Náš ekonom si myslí, že na Madeiře je realitní bublina. Hospodářská historie Madeiry však ukazuje, že realitní bubliny na Madeiře podléhají ve srovnání s jejich evropským kontinentálním protějškem s velkým časovým zpožděním a někdy trvá desetiletí, než prasknou.
Tento článek je poskytován pouze pro obecné informační účely a není zamýšlen, ani by neměl být vykládán jako právní nebo profesionální rada jakéhokoli druhu.
Ambrosio Jardim působí od roku 1998 především v oblastech obchodního práva (korporace, fúze a akvizice, společné podniky, restrukturalizace a plánování), národního a mezinárodního daňového práva a nemovitostí…. Dozvědět se více
