Po promyšlené úvaze (nebo možná z popudu, jako někteří naši klienti, kteří si ostrov okamžitě zamilovali), kupujete nemovitost v Portugalsku, nebo dokonce v Perle Atlantiku, Madeira ostrov. Jako právníci a účetní náš tým chápe, že investice do nemovitostí je vždy finanční námaha a pečlivé plánování vyžaduje především investice v cizí zemi.
Kupujete nemovitost v Portugalsku? 10 věcí, které byste měli vědět pro rok 2022
Vytvořili jsme následujících 10 základních kroků, které pomohou těm, kteří kupují nemovitost v Portugalsku (nebo Ostrov Madeira).
1. Najměte si právníka
Může to znít jako klišé, ale pokud nežijete na Madeiře ani neznáte portugalské a madeirské právo, specializovaný realitní právník vás může zastoupit, poradit a provést vás celým procesem akvizice (nebo pronájmu).
Náš tým na MCS se skládá ze čtyř anglicky mluvících právníků, jejichž kariéra byla vždy spojena s poradenstvím pro zahraniční klienty investující na ostrově Madeira.
2. Získejte portugalské identifikační číslo daňového poplatníka
Každý expat žijící na Madeiře potvrdí, že na portugalském území nemůžete dělat nic bez portugalského identifikačního čísla daňového poplatníka (NIF – Číslo identifikační fiskální).
Než přispěcháte Loja do Cidadão nebo pobočka portugalského daňového a celního úřadu, musíte si sednout s certifikovaným účetním nebo autorizovaným ekonomem, abyste lépe porozuměli důsledkům a nuancím týkajícím se žádostí o NIF.
Získání NIF je poměrně rychlá věc, ale je nezbytné popsat své konkrétní okolnosti. Proto členové našeho týmu budou potřebovat vědět (aby vám lépe poradili):
- Vaše plány (kupujete si letní dovolenou nebo se stěhujete do Portugalska nebo na ostrov Madeira?);
- Váš rodinný stav;
- Současná země pobytu;
- Máte děti?
Naši certifikovaní účetní použijí výše uvedené informace k určení vašeho rezidenčního statusu NIF (potenciálních daňových důsledků z toho plynoucích) a potřeby, aby ostatní členové rodiny měli NIF.
V neposlední řadě s výše uvedenými informacemi budeme také schopni určit, zda budete ze zákona povinni jmenovat portugalského daňového zástupce. Jmenování daňového zástupce je nutné, pokud má člověk bydliště mimo Evropskou unii.
3. Znát své daňové výhody
Pokud kupujete nemovitost v Portugalsku, můžete také zvažovat efektivní přemístění do země. V takovém případě by vás váš tým právníků a účetních měl informovat o desetiletých daňových prázdninách, které má k dispozici každý, kdo se rozhodne trvale usadit v Portugalsku: neobvyklý pobyt (NHR). Obecně lze říci, že podle statusu NHR lze v Portugalsku od daně z příjmu fyzických osob osvobodit jakýkoli příjem ze zahraničního zdroje.
4. Renovace a Zlaté vízum
Při koupi nemovitosti v Portugalsku, konkrétně na Madeiře, do renovovat to pro získání Zlaté vízum, je třeba zvážit, co se kvalifikuje jako renovace.
Pro získání Zlatého víza nákupem a rekonstrukcí nemovitosti musí investor provést práce, které efektivně zlepší kvalitu nemovitosti, posílí její energetickou certifikaci nebo prospějí její zachování bezpečnosti ve vztahu k předchozímu stavu, i když již těžil z rehabilitačních prací.
Jako způsobilé práce jsou například výměna oken a dveří, u možností, které zlepšují energetickou certifikaci nemovitosti, nebo dokonce instalace solárních panelů, výměna podlahy nebo vnitřního obložení za takové, které zvyšují kvalitu nemovitosti. a trpět pouze dodatkem smlouvy o provedení sanačních prací, za předpokladu, že je uzavřena s právnickou osobou, která je řádně oprávněna Institutem veřejných trhů, stavebnictví a nemovitostí, IP
5. Daně z majetku obcí
V Portugalsku platí daňoví poplatníci roční obecní daň z nemovitosti (IMI – Imposto Municipal Sobre Imóveis) jako majitelé nemovitostí.
Povinnost platit daň IMI nastává, když vlastníte nemovitost k poslednímu dni příslušného daňového roku (kalendářního roku).
Sazby daně z nemovitosti se pohybují od 0,3 % do 0,45 %; ty se vztahují na majetkovou daňovou hodnotu majetku. Zatímco nemovitosti ve venkovských oblastech jsou zdaněny sazbou 0,8 %, nemovitosti ve více městských oblastech jsou zdaněny ve zmíněném rozmezí. Pokud byla nemovitost od roku 2004 přeceněna, bude výše uvedená daň klesat mezi 0,2 % a 0,5 %. Pokud byla nemovitost oceněna před rokem 2004, sazba se pohybuje mezi 0,4 % až 0,8 %.
Na druhou stranu, pokud by nemovitost byla vlastněna prostřednictvím společnosti, která je rezidentem jurisdikce na černé listině, pak bude sazba IMI činit 7,5 %.
Kromě IMI, obecní daně z převodu majetku (IMT – Imposto Municipal sobre jako Transmissões Onerosas de Imóveis) se shromažďuje pokaždé, když se v Portugalsku koupí dům.
Ujistěte se, že před nabytím nemovitosti kontaktujte svého právníka nebo účetního, aby vám provedl simulaci IMIT a zjistěte, zda máte nárok na zvláštní daňové výhody osvobození od daně.
6. Due diligence při nákupu nemovitosti v Portugalsku
Náš tým právníků provede právní, due diligence u nemovitosti, kterou si přejete získat. Tato náležitá péče zahrnuje průzkum a analýzu alespoň následujících dokumentů: Certidão do Registo Predial do Imóvel; Cardeneta Predial; Městský ředitel Plano; Licença de Utilização; Ficha Técnica de Habitação.
Výše uvedená dokumentace musí být analyzována před podpisem jakékoli smlouvy, aby se co nejvíce snížila rizika spojená s procesem akvizice nemovitosti.
Před akvizicí nemovitosti se také doporučuje provést technickou due diligence autorizovaným architektem nebo autorizovaným stavebním inženýrem, aby bylo zajištěno, že nedojde k žádnému strukturálnímu poškození domu, který hodláte koupit, a aby bylo zaručeno, že všechny plány renovace, které chcete provést, jsou povoleno obcí (nebo krajským úřadem) s působností pro nemovitost (nebo její prostory).
7. Najměte si geodeta
Ačkoli to není mezi portugalskými kupci nemovitostí běžnou praxí, díky působení na anglosaském trhu se před dokončením nákupu nemovitosti stalo známou rutinou najmout si realitního inspektora. Podle portugalského práva jsou stálí členové Řádu architektů a Řádu inženýrů jediní, kdo mohou provádět průzkumy podmínek obyvatelnosti domu nebo bytu.
8. Kupní a prodejní smlouva
Zákon o koupi nemovitosti v Portugalsku zavedl běžnou praxi, kdy obě strany podepíší provizní smlouvu o koupi a prodeji (zkráceně CPCV).
Primárním účelem CPCV je zavázat obě strany k budoucí transakci. Na základě uvedené smlouvy si každá strana stanoví podmínky nákupu a prodeje a zaváže se k budoucímu obchodu podle podmínek smlouvy.
S CPCV se koupě také zavazuje k zaplacení zálohy (obvykle 10 % z celkové hodnoty nemovitosti), protože je to způsob, jak nejen formalizovat obchod a podmínky, za kterých se tak děje, ale také zavazovat obě strany, jak je uvedeno výše. Pokud bude prodávající litovat, můžete obdržet dvojnásobek zálohy zaplacené jako kupující. Pokud jste to vy, kdo to vzdá, přicházíte o vklad.
9. Veřejná smlouva o koupi a prodeji
Konečná kupní a prodejní smlouva je připravena právníky zapojenými do transakce a podepsána stranami (nebo jejich právními zástupci) před notářem (nebo jiným orgánem oprávněným podle zákona), který bude subjektem, který potvrdí, že transakce trvá místo dle dohody, ověření úhrady ceny, potvrzení totožnosti stran, doklady týkající se vlastnictví a úhrady daňových povinností.
Kupující bude muset zaplatit obecní daň z převodu majetku (IMT) veřejnou listinou. V závislosti na konkrétním případě vaší transakce je notář (nebo jiný orgán oprávněný podle zákona) také odpovědný za registraci akvizice jménem nového vlastníka u portugalského katastru nemovitostí.
Pokud se rozhodnete pro koupi nemovitosti v Portugalsku (nebo na ostrově Madeira) prostřednictvím trustu, soukromé nadace nebo společnosti, nezapomeňte si promluvit s naším týmem, protože proces se mírně liší od výše popsaného. Jak již bylo zmíněno dříve, pro dodržení všech specifik různých fází procesu nákupu a prodeje se doporučuje, aby strany, kupující i prodávající, byly řádně informovány právníkem specializovaným na realitní trávník a certifikovaným účtem (zejména pokud jste vy, kupující, cizinec). V každém případě by měla být provedena daňová analýza, aby byla zajištěna účinnost uvedených struktur v tomto druhu investice/transakce.
10. Testament
Nákup nemovitosti v Portugalsku nevyhnutelně povede k obavám z dědických záležitostí. Pod Nařízení (EU) č. 650/2012 jsou stanovena pravidla určující, které orgány členského státu EU se budou přeshraničním dědictvím zabývat a které vnitrostátní právo se na toto dědictví použije. Tímto způsobem může občan nebo zůstavitel (osoba, která pořizuje závěť) naplánovat své dědictví a jejich dědicové se již nemusí potýkat s více vnitrostátními zákony a orgány.
Nařízení rovněž usnadňuje, aby soudní rozhodnutí nebo notářská listina o dědické věci vydaná v jednom členském státě EU měla účinky v jiném členském státě EU. Nařízení konečně vytváří evropské dědické osvědčení (ECS), dokument, který mohou dědici (stejně jako odkazovníci, vykonavatelé závěti a správci majetku zesnulého) požadovat k prokázání svého stavu a výkonu svého práva. práva v jiném členském státě EU.
Výše uvedená právní úprava se rovněž zabývá konkrétními procesními otázkami souvisejícími s přeshraničním dědictvím – tedy tím, které orgány členského státu EU budou dědění řešit, jaké vnitrostátní právo se na dědictví použije, jak budou soudní rozhodnutí a notářské listiny o dědických věcech postupovat. mít účinky v jiném členském státě EU a jak lze ECS využít. Nařízení neřeší hmotněprávní otázky přeshraničního dědictví, jako například jaký podíl na majetku zůstavitele by měl připadnout jejich dětem a manželovi a jak svobodně se zůstavitel může rozhodnout, komu svůj majetek přenechá. Tyto otázky se budou nadále řídit vnitrostátním právem.
Tento článek je poskytován pouze pro obecné informační účely a není zamýšlen, ani by neměl být vykládán jako právní nebo profesionální rada jakéhokoli druhu.
Lília absolvovala v roce 2002 právnický titul na Universidade Nova de Lisboa. Připojila se MCSprávní tým společnosti v roce 2003, poskytující podporu právnímu oddělení v oblasti korporátních a přepravních… Dozvědět se více
