葡萄牙房地产泡沫的风险（和马德拉岛) 存在。 这 结论来自彭博社 经过19日的分析 经合组织 包括葡萄牙在内的国家，并考虑房价租金比、房价收入比、实际房价增长、名义房价增长和住房信贷增长等因素。
彭博社确定了表明葡萄牙房地产泡沫的两个因素： 房价比租金高出 56%，比家庭收入高出近 47%。考虑到最近的季度数据，葡萄牙房屋的实际价格上涨了11.6%，名义价格上涨了9.4%。另一方面，住房信贷下降了 2%，但考虑到向非葡萄牙公民提供的住房信贷数据可能表明情况并非如此 MCS之前的经历。
但是，警告葡萄牙房地产泡沫的不仅仅是彭博社，马德拉岛也是如此。 2022年XNUMX月，欧盟委员会面临“潜在高估”风险。 根据欧洲议会、理事会和欧洲经济和社会委员会的委员会 报告, “葡萄牙是唯一一个房价自 6 年以来每年连续上涨超过 2016% 的成员国。”
除了欧盟委员会和彭博社，葡萄牙领先的经济智囊团弗朗西斯科·曼努埃尔·多斯桑托斯基金会（FFMS）也 惊动 “葡萄牙的总房价指数显示……从 2017 年第四季度开始出现过度增长”。
为什么价格上涨？
根据FFMS进行的研究，房地产价格仍在上涨，导致葡萄牙和马德拉岛房地产泡沫的原因有几个：
- 由于可支配收入的增加和失业率的降低，尤其是在葡萄牙的主要城市，住房需求增加；
- 在高房价预期的背景下，住房信贷大幅增长；
- 住房供应缺乏刚性，可能导致“与住房市场高估相关的福利损失”；
- 投资“有吸引力的”旅游住房，因为短期出租给游客，比永久出租给当地居民提供“高得多的回报”（这在马德拉岛是一个重要因素，因为 全年旅游胜地).
除上述因素外，房地产外商直接投资加速 黄金签证，英国脱欧的到来，以及 数字游牧程序 在马德拉地区政府的煽动下，马德拉岛的住房需求显着增加。 由于承包商寻求增加利润率，目前需求的增加是由于供应短缺或故意限制供应。
葡萄牙的房地产泡沫。 马德拉岛呢？
上述情况适用于马德拉岛。 2022 年 2270 月，马德拉首都成为该国购买房地产成本第三高的城市（2 欧元/平方米），到 2022 年 XNUMX 月，马德拉的房价 增加了 20% 与 2021 年的第一学期相比。 与此同时，Calheta、Ponta do Sol、Santana、Câmara de Lobos 和 São Vicente 等乡村城市的房产售价也在上涨。
马德拉的房地产价格，即位于南部直辖市的房地产价格，与里斯本和波尔图的上涨方式相同。
对于那些认为仍然认为马德拉岛房地产泡沫不准确的人来说，在犯罪率较高的城市（不包括丰沙尔）对房产的需求在无遮挡的海景、与机场的快速连接的幌子下有所增加（投资者应该关注谷歌地图的统计数据，而不是房地产中介的描述）等。
战争、通货膨胀和欧盟的最外围地区
据彭博社报道，随着这些独立的政府当局寻求遏制战争引发的通货膨胀，房地产泡沫“是一个明显的脆弱性，因为中央银行提高利率和抵押贷款还款额上升”。
再加上全球经济已经放缓，有陷入衰退的危险，欧盟最外围地区和马德拉岛等小岛屿经济体面临经济腹地缺乏，通过葡萄牙与北约联系在一起，你肯定会看到如果房地产泡沫破裂导致房价下跌，将“侵蚀家庭财富，削弱消费者信心，并可能抑制未来发展”。
在彭博经济分析中，葡萄牙在欧元区尤其处于危险之中，“而奥地利、德国和荷兰也看起来很泡沫”。
是否仍应出于房地产目的投资马德拉岛？
投资房地产，无论是为了享受退休岁月、搬迁还是从旅游市场中获益，都应该成为投资组合多元化战略的一部分，因此是个人决定。
在岛上购买房地产时，必须考虑以下几个因素：
- 该物业相对于其首都（丰沙尔）的位置；
- 步行距离内的便利设施（包括医疗保健服务）；
- 该物业的公共交通便利性和距机场的距离； 和
- 您对房产本身的最终经济目标。
除上述外，为尽可能避免支付泡沫价格，还应考虑房产的年龄及其状况（购买前聘请独立测量师），类似房产和/或地点的历史价格，以及您是否会向葡萄牙金融机构申请融资。
会爆吗？
自 19 世纪以来，马德拉岛通过旅游业和侨民维持大量外国人口的记录是投资的绝佳理由。 此外，马德拉岛在希望购买房产以有效搬迁的美国和加拿大外籍人士和数字游牧民中越来越受欢迎。 尽管如此，没有什么能阻止地方政府在未来试图遏制短期旅游租金，转而向当地人长期出租，或者房地产泡沫的破灭就像 2008 年所证实的那样严重在西班牙。
目前，价格仍在上涨，泡沫破裂，无论是在葡萄牙大陆还是马德拉，都可能存在风险。 考虑到这一点，投资房地产将使人们能够做出更明智的决定，并从投资的角度为未来做好更好的准备。
用森信托董事长森章章的话来说：“以我在房地产行业的经验，过去的成功故事通常不适用于新的情况。 我们必须不断重塑自我，以创新的新商业模式应对不断变化的时代。”
本文仅供一般参考之用，并非旨在也不应被解释为任何类型的法律或专业建议。
Miguel Pinto-Correia 拥有里斯本经济与管理学院 ISEG 国际经济和欧洲研究硕士学位以及诺瓦商业与经济学院经济学学士学位。他是经济学家勋章（Ordem dos Economistas）的永久成员...... 查看更多
