O risco de uma bolha imobiliária em Portugal (e Ilha da Madeira) existe. o conclusão é da Bloomberg após uma análise realizada em 19 de OCDE países, incluindo Portugal, e tendo em conta fatores como o rácio preço/renda da habitação, o rácio preço/rendimento da habitação, o crescimento real do preço da habitação, o crescimento nominal do preço da habitação e o crescimento do crédito à habitação.
A Bloomberg identificou dois fatores que indicam uma bolha imobiliária em Portugal: os preços das casas são 56% superiores aos aluguéis e quase 47% superiores à renda familiar. Considerando os dados trimestrais mais recentes, o preço real das casas em Portugal aumentou 11.6% e o preço nominal 9.4%. Por outro lado, o crédito à habitação caiu 2%, mas os dados relativos ao crédito à habitação concedido a cidadãos não portugueses poderão indicar o contrário, dado MCSexperiência anterior.
Mas não é só a Bloomberg que alerta para uma bolha imobiliária em Portugal e, por extensão, na Ilha da Madeira. Em janeiro de 2022, a Comissão Europeia de risco de “potencial sobrevalorização”. Segundo a Comissão ao Parlamento Europeu, ao Conselho e ao Comité Económico e Social Europeu Denunciar, “Portugal é o único Estado-Membro onde os preços da habitação aumentaram mais de 6% todos os anos desde 2016, consecutivamente.”
Além da Comissão Europeia e da Bloomberg, a Fundação Francisco Manuel dos Santos (FFMS), um dos principais think tanks económicos em Portugal, também alertado que “o índice agregado de preços da habitação em Portugal mostra… um crescimento excessivo a partir do quarto trimestre de 2017”.
Por que os preços estão subindo?
De acordo com o estudo realizado pela FFMS, são várias as razões pelas quais os preços imobiliários continuam a subir, levando a uma bolha imobiliária em Portugal e na Ilha da Madeira:
- A maior procura de habitação é sustentada pelo aumento do rendimento disponível e pela diminuição do desemprego, sobretudo nas principais cidades portuguesas;
- Crescimento substancial do crédito à habitação, num contexto de expectativa de preços elevados da habitação;
- Falta de rigidez na oferta habitacional, que pode levar a “perdas de bem-estar associadas a sobrevalorizações no mercado imobiliário”;
- O investimento em habitação turística “atrativa”, desde o arrendamento de curta duração para turistas, proporciona um “retorno substancialmente superior” do que o arrendamento permanente à população local (o que na Ilha da Madeira é um fator um destino turístico durante todo o ano).
Além dos fatores acima mencionados, a aceleração do investimento estrangeiro direto em imóveis por meio de vistos dourados, o advento do Brexit e a programa nômade digital instigadas pelo Governo Regional da Madeira expuseram a Ilha da Madeira a um aumento significativo da procura de habitação. Atualmente, o aumento da demanda tem sido atendido com oferta limitada ou propositalmente condicionada, pois os empreiteiros buscam aumentar as margens de lucro.
Bolha Imobiliária em Portugal. E a Madeira?
O cenário acima aplica-se à Madeira. Em abril de 2022, a capital da Madeira tornou-se a terceira cidade mais cara do país para comprar imóveis (2270€/m2), e em junho de 2022, os preços da habitação na Madeira aumentou 20% em relação ao primeiro semestre de 2021. Paralelamente, concelhos do interior como a Calheta, Ponta do Sol, Santana, Câmara de Lobos e São Vicente registam um aumento do preço dos imóveis vendidos.
Os preços dos imóveis na Madeira, nomeadamente os localizados nos concelhos do Sul, aumentaram à semelhança de Lisboa e Porto.
Para quem pensa que ainda pensa que a bolha imobiliária na Madeira não é verdadeira, a procura de imóveis em concelhos onde (excluindo o Funchal) a taxa de criminalidade é mais elevada tem aumentado sob o pretexto de vistas desafogadas para o mar, ligação rápida ao aeroporto ( os investidores devem se concentrar nas estatísticas do Google Maps, em vez de nas descrições das agências imobiliárias), etc.
Guerra, inflação e uma região ultraperiférica da UE
De acordo com a Bloomberg, uma bolha imobiliária “é uma vulnerabilidade óbvia, pois os bancos centrais aumentam as taxas de juros e os pagamentos de hipotecas aumentam”, já que essas autoridades governamentais independentes buscam conter a inflação provocada pela guerra.
Acrescente à mistura uma economia global já em desaceleração, em risco de cair em recessão, a falta de hinterlândia económica enfrentada por uma região ultraperiférica da UE e uma pequena economia insular como a Madeira, ligada através de Portugal à OTAN, e você certamente verá que, se a queda dos preços das casas, graças ao estouro de uma bolha imobiliária, “corroer a riqueza das famílias, prejudicar a confiança do consumidor e potencialmente restringir o desenvolvimento futuro”.
Na análise da Bloomberg Economics, Portugal está especialmente em risco na área do euro, “enquanto a Áustria, Alemanha e Holanda também parecem espumosas”.
Ainda se deve investir na Madeira para fins imobiliários?
Investir em imóveis, seja para aproveitar a aposentadoria, para se mudar ou para aproveitar os benefícios do mercado de turismo, deve fazer parte da estratégia de diversificação do portfólio e é, portanto, uma decisão pessoal.
O que se deve considerar na hora de comprar um imóvel na ilha é, entre vários fatores:
- A localização do imóvel em relação à sua capital (Funchal);
- As comodidades disponíveis a uma curta distância (incluindo serviços de saúde);
- A acessibilidade do imóvel a transportes públicos e distância do aeroporto; e
- O objetivo econômico final que você tem para a propriedade em si.
Além do exposto, para evitar, ao máximo, pagar preços de bolha, deve-se levar em consideração também a idade do imóvel e seu estado (contratar um agrimensor independente antes de comprar), os preços históricos de imóveis e/ou localizações similares , e se vai solicitar financiamento a uma instituição financeira portuguesa.
Vai estourar?
O historial da Madeira, desde o século XIX, de manter uma população estrangeira considerável graças ao turismo e aos expatriados é uma excelente razão para investir. Além disso, a Madeira está a ganhar popularidade entre os expatriados americanos e canadianos e os nómadas digitais que procuram comprar propriedades para se mudarem de forma eficaz. Apesar do exposto, nada impede o Governo Regional, no futuro, de potencialmente tentar travar os arrendamentos turísticos de curta duração a favor dos arrendamentos de longa duração a locais ou que o rebentamento da bolha imobiliária seja tão grave como o verificado em 19 na Espanha.
Por enquanto, os preços ainda estão subindo, e o estouro da bolha, seja em Portugal continental ou na Madeira, é um risco provável. Investir em imóveis com isso em mente permitirá tomar decisões mais informadas e estar mais bem preparado para o futuro do ponto de vista do investimento.
Nas palavras de Akira Mori 森 章, presidente da Mori Trust Co., Ltd: “Na minha experiência no ramo imobiliário, as histórias de sucesso passadas geralmente não são aplicáveis a novas situações. Devemos nos reinventar continuamente, respondendo aos tempos de mudança com novos modelos de negócios inovadores.”
Este artigo é fornecido apenas para fins de informação geral e não se destina a ser, nem deve ser interpretado como, aconselhamento jurídico ou profissional de qualquer tipo.
Miguel Pinto-Correia possui um Mestrado em Economia Internacional e Estudos Europeus pelo ISEG – Lisbon School of Economics & Management e uma Licenciatura em Economia pela Nova School of Business and Economics. É membro permanente da Ordem dos Economistas… Saiba mais
