No último artigo referi que em 2021, será possível observar uma tendência crescente na aposta na construção e reabilitação de bens imóveis, para atender à crescente demanda do mercado por moradias mais acessíveis, especialmente procuradas por casais jovens, que acabam deixando a casa dos pais em fases posteriores a 40 ou 50 anos atrás, e procuram uma nova casa mais próxima das melhores infra-estruturas, os empregos, as melhores actividades socioculturais e os melhores serviços, nomeadamente os serviços e cuidados de saúde.
Mesmo com a notícia de que o BCE manterá uma política monetária que irá facilitar o recurso ao crédito para habitação, mantendo as taxas de juros estagnadas perto de 0%, o fato é que atualmente enfrentamos a fria verdade de uma das maiores crises econômicas da história , cujo impacto e duração dependerão das medidas globais dos diversos governos, no sentido de apoiar a sustentabilidade de diversos setores da economia, empresas e, principalmente, empregos. Isso significa que, mesmo com taxas de juros baixas, a habitação nas grandes áreas urbanas precisa ser modificada para ser mais acessível, mais eficaz no uso de materiais de construção e mais sustentável.
Isto leva-me a considerar, no âmbito do procedimento Golden Visa, que a aposta no investimento no valor de 350.000 euros, em imobiliário, cuja construção se encontre concluída há pelo menos 30 anos ou localizado em zona de reabilitação urbana e a execução de obras de reabilitação dos imóveis adquiridos, pode ser uma boa solução para avançar na transformação do mercado habitacional em centros urbanos, mantendo uma aposta sólida na rentabilidade do investimento.
Em Portugal, seja em Lisboa, no Porto ou mesmo no Funchal, existem boas oportunidades de imóveis com as características e requisitos mencionados no parágrafo anterior.
O facto de existir um bom número de imóveis que podem cumprir o requisito anterior, aliado ao facto de nos últimos 10 anos ter assistido ao crescimento exponencial da área de reabilitação urbana das cidades, bem como à intervenção de novas técnicas de reconstrução, recondicionamento, utilização de novos e melhores materiais e soluções arquitectónicas, criam a simbiose perfeita para a aposta neste segmento de mercado.
É também importante referir que em Portugal existem benefícios fiscais para a reabilitação de imóveis para fins residenciais, e para além dos benefícios fiscais concedidos, que vão desde isenções de impostos municipais, a taxas reduzidas de IVA para serviços de construção, existem também , consoante cada município, programas de apoio e financiamento às obras de reabilitação dos imóveis adquiridos.
Esses benefícios fiscais e não fiscais serão tratados em artigos que publicarei no futuro.
O programa Golden Visa obriga o requerente a manter o investimento imobiliário por um período de cinco anos na sua propriedade, passando pelas duas renovações da autorização de residência temporária, até que o requerente chegue à possibilidade de requerer a autorização de residência permanente, mas que não impede o requerente de utilizar o investimento de forma rentável, por exemplo, através do arrendamento.
Outra forma que não está descartada, é o arrendamento pelo prazo de cinco ou seis anos, com opção de compra no final desse período por um valor determinado desde o início, garantindo aquele preço para o futuro, ou mesmo deixando aquele valor em aberto para uma possível valorização de mercado da propriedade.
Desta forma acredito ser possível atribuir a marca mais plena do termo investimento, ao Golden Visa, mantendo o cumprimento da obrigação de manter a propriedade do imóvel durante o período de cinco anos.
O próximo passo deve ser saber quais são os requisitos de materiais necessários para o investimento além do valor mínimo do investimento global.
Dentro do processo de solicitação de obtenção do Golden Visa, os requisitos necessários, relativamente ao investimento imobiliário, para além do valor global ter de ser igual ou superior a 350.000 Euros, são:
- a construção do imóvel adquirido deve ter sido concluída há pelo menos 30 anos or estar localizado em zona de reabilitação urbana;
- as obras de reabilitação deverão ser executadas no imóvel adquirido;
Os requisitos acima mencionados precisam ser comprovados no momento do pedido de obtenção do Golden Visa por esta rota de investimento.
A maneira de provar os requisitos em a) deve ser feita quer através da documentação do registo predial do imóvel referente à primeira parte desse parágrafo, quer através de declaração do Município atestando a localização do imóvel em zona de reabilitação urbana, relativa à segunda parte desse parágrafo.
Uma questão mais complexa será o sentido e o alcance a dar ao que se pretende com as obras de reabilitação que deverão ser executadas.
Indubitavelmente, algum tipo de trabalho de reabilitação precisa ser feito em ambos os casos, mas não creio que o legislador tivesse a intenção de forçar a reabilitação total do imóvel, mas sim deu grande latitude no volume de obras a serem realizadas em a fim de se considerar que a reabilitação do imóvel foi efectuada.
No próximo artigo farei uma análise mais aprofundada do que considero ser uma obra de reabilitação para efeito de cumprimento do requisito mencionado no ponto b) acima.
Posto isto, no próximo artigo voltarei a abordar em termos gerais os requisitos para o investimento de 350 mil euros em imóveis construídos há mais de 30 anos, ou numa área de reabilitação urbana, e de forma mais específica a interpretação que Considero mais correcto e equilibrado, quanto à interpretação da obrigação de obras de reabilitação, e qual será a extensão ou volume dessas obras, que pode variar em função do estado físico de conservação em que o imóvel for adquirido.
autor Pedro Marrana
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