Golden Visa – Pode ser um investimento rentável? Benefícios Fiscais relacionados com o reabilitação de imóveis.
Nos últimos artigos tenho vindo a referir e a delinear várias razões pelas quais a compra de um imóvel no valor de 350 mil euros em obras de reabilitação será um bom e rentável investimento para a obtenção do Golden Visa.
Associado a um valor de investimento inferior, que será de um mínimo de 350 mil euros para a compra de um imóvel e obras de reabilitação, em comparação com o investimento de 500 mil euros para qualquer imóvel ou grupo de imóveis, a opção pela reabilitação de real urbano imobiliário, principalmente na perspectiva de sua rentabilidade por meio de imóveis para locação, também existem outras vantagens para o investidor.
Para além de alguns programas de apoio e fundos à disposição dos proprietários que procedam à reabilitação de edifícios em áreas de reabilitação urbana, neste artigo iremos focar especificamente na vertente dos benefícios fiscais associados à reabilitação urbana, que acrescenta ainda mais vantagens ao Golden Regime de vistos através de investimento imobiliário.
A Regime Golden Visa sob a forma de investimento num valor global mínimo (aquisição de imóvel e reabilitação) de 350 mil euros prevê que o mesmo possa ser realizado em imóveis situados em área de reabilitação urbana, ou em imóveis cuja construção tenha sido concluída pelo menos 30 anos atrás. Esta é também a premissa no caso dos benefícios fiscais previstos no artigo 45.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF), uma vez que os benefícios serão atribuídos quando as obras de reabilitação forem realizadas em imóveis que se encontrem em qualquer das duas situações.
No entanto, existem duas outras condições, neste caso cumulativas, que devem ser observadas:
- a) as intervenções de reabilitação imobiliária devem ser promovidas nos termos do Regime Legal de Reabilitação Urbana;
- b) Em resultado da intervenção referida na alínea anterior, o estado de manutenção do imóvel deve ser dois níveis superior ao anteriormente atribuído, e deve ter pelo menos um nível Bom, compreendendo que os requisitos de eficiência energética e de qualidade térmica aplicáveis aos edifícios são cumpridos.
A fim de cumprir com o mencionado no parágrafo b), será necessário solicitar avaliação técnica ao Município e a taxa para tal avaliação do estado de conservação será reduzida em 50% nestes casos.
Cumpridos os requisitos, de acordo com o EBF, os benefícios fiscais a conceder são os seguintes:
Isenção de imposto municipal sobre imóveis (IMI) por um período de três anos, a contar do ano, da conclusão das obras de reabilitação, podendo esta isenção ser renovada e prorrogada, a pedido do proprietário, por mais cinco anos no caso de imóveis cedidos a aluguel para habitação permanente fins ou para possuir como habitação permanente;
Isenção de imposto municipal nas transferências onerosas de bens imóveis (EU SOU T) na aquisição de bens imóveis para reabilitação, desde que o adquirente inicie as respetivas obras no prazo máximo de três anos a contar da data da aquisição;
Isenção do imposto municipal de transferência de propriedade (EU SOU T) na primeira transmissão do imóvel, na sequência da intervenção de reabilitação, caso o imóvel venha a ser utilizado como aluguel para habitação permanente fins ou, quando localizados em área de reabilitação urbana, também para fins de habitação própria e permanente;
Na minha opinião, estas isenções aliadas ao regime do Golden Visa, em que o investidor é obrigado a manter a propriedade de investimento por um período de cinco anos, podem trazer enormes vantagens ao mitigar os impostos e custos mais onerosos relacionados com a aquisição e detenção de uma propriedade.
A primeira vantagem será a IMI isenção que pode durar oito anos após a aquisição e reabilitação do imóvel, se for utilizado para arrendamento para fins de habitação, ou ainda se for utilizado como habitação permanente do investidor.
A segunda vantagem será não ter que pagar IMT se as obras de reabilitação forem começado nos primeiros três anos após a aquisição da propriedade. Ou seja, há suspensão no pagamento de IMT durante os primeiros três anos, e isenção total do seu pagamento se ficar comprovado que o titular começado a reabilitação dentro do prazo máximo estabelecido.
Se tomarmos como exemplo a aquisição de um imóvel para reabilitar no valor de 350 milhares de euros, o investidor pode ficar isento do pagamento do imposto de 8% sobre esse valor, correspondente ao valor de 16,964.75 euros.
Por fim, a vantagem de isentar o futuro comprador do imóvel reabilitado do IMT imposto, se ele usar o imóvel para locação como residência permanente, ou mesmo como sua própria residência permanente.
Esta vantagem de isentar o futuro comprador do pagamento de IMT é uma grande vantagem ao nível da comercialização do imóvel no futuro, quando o investidor ao abrigo do Golden Visa, já ultrapassou os cinco anos em que é obrigado a manter a titularidade do imóvel, e agora decide capitalizar o investimento através a venda do mesmo.
Outro benefício fiscal interessante é o facto de o custo do contrato de reabilitação do imóvel poder ser tributado em termos de NIF a 6% em vez dos habituais 22% aplicáveis aos contratos de construção. Com um contrato de reabilitação, será possível aplicar a menor taxa de NIF.
Também no Imposto de Renda Pessoal (IRS) a nível existem alguns benefícios interessantes ao optar pelo investimento em imóveis para reabilitação, através do Golden Visa, e a sua rentabilidade através do arrendamento.
E embora não seja contraditório ao regime Golden Visa, a verdade é que para beneficiar destes incentivos em termos de IRS, o investidor deve tornar-se um residente fiscal em Portugal, algo que de vez em quando não é uma aspiração comum dos investidores.
Como sabemos, muitos dos investidores que optam pelo Golden Visa, não pretendem tornar-se residente fiscal em Portugal, no entanto para outros investidores que optem efectivamente por se mudar para Portugal cortando o vínculo com o seu país de origem, a alteração da residência fiscal para Portugal não é de todo um impedimento.
Para os investidores que optem por se tornar residentes fiscais em Portugal, o artigo 71.º do EBF, concede dois benefícios fiscais ao abrigo do IRS:
- a) As mais-valias do contribuinte do IRS residente em território português decorrentes da primeira alienação, subsequente à intervenção, de imóvel situado em zona de reabilitação urbana, são tributadas à taxa autónoma de 5%, sem prejuízo da opção de agregação;
- b) Os rendimentos de rendas auferidos pelo contribuinte do IRS residente em Portugal são tributados à taxa de 5%, sem prejuízo da opção de agregação, quando decorram na sua totalidade do arrendamento de imóveis localizados em 'zona de recuperação urbana', recuperados nos termos do respectivas estratégias de recuperação;
Por fim, e talvez menos relevante para quem faz um investimento ao abrigo do Golden Visa, também em termos de IRS, caso o investidor se torne residente fiscal em Portugal, terá direito à dedução de 30% dos custos incorridos pelo proprietário / investidor com a reabilitação do imóvel, até ao limite de 500 euros.
Conforme referido anteriormente, existem outros benefícios fiscais associados à reabilitação se o investimento for efectuado através de outras viaturas detentoras do imóvel, existindo ainda outros incentivos e apoios sob a forma de fundos e apoios à reabilitação.
No entanto, como foi possível demonstrar, os próprios incentivos fiscais, permitem, no caso de investimento através de reabilitação imobiliária, mitigar uma das desvantagens mais frequentemente referidas no investimento imobiliário ao abrigo do regime do Golden Visa, que se relaciona com o custos fiscais, alguns fixados como o IMI, ao longo dos cinco anos em que o investidor é obrigado a manter o imóvel sob sua propriedade.
Portanto, usando o exemplo que venho dando, a rentabilidade do investimento por meio do aluguel de imóveis, é possível evitar a maior parte dos custos tributários no procedimento de compra e manutenção do imóvel.
autor Pedro Marrana
A fundação de Madeira Corporate Services remonta a 1995. MCS começou como prestador de serviços corporativos no Centro Internacional de Negócios da Madeira e rapidamente se tornou uma empresa de gestão líder… Saiba mais
