Quais são os requisitos legais do Golden Visa para o investimento através da reabilitação imobiliária?
Conforme mencionado no meu último artigo, neste quarto artigo analisarei os requisitos para a aquisição e execução de obras de reabilitação de imóveis, no valor global igual ou superior a 350 mil euros para ser elegível, ao abrigo do Programa Golden Visa.
Em primeiro lugar, será necessário definir quais tipos de imóveis serão elegíveis.
Qualquer imóvel independentemente da sua finalidade, seja para habitação, comércio ou serviços, cuja construção se encontre concluída há pelo menos 30 anos, ou que o imóvel se encontre em zona de reabilitação urbana (ainda que a sua construção se tenha concluído há menos de 30 anos atrás).
Decreto Regulamentar no. 9/2018, de 11 de setembro, alterou a forma de elaboração dos meios de comprovação do cumprimento dos requisitos acima mencionados para que o investimento seja elegível ao abrigo do Golden Visa.
No entanto, existem alguns detalhes que às vezes escapam aos investidores e que é importante destacar.
Eu diria que os dois detalhes mais importantes são:
- se o imóvel se encontra em zona de reabilitação, ou se a sua construção foi concluída há pelo menos 30 anos, para que seja elegível o requerente terá sempre que realizar obras no imóvel;
- para os fins do decreto regulamentar mencionado acima, o que importa é a data em que a construção do imóvel foi concluída, e não a data em que foi inscrito no registo predial, ou no registo fiscal ou ainda quando foi adquirido pela primeira vez;
Não deve haver confusão entre o requisito e como provar o requisito. O artigo 65.º-D, n.º 4, alínea h) do Decreto-Regulamentar 9/2018, de 11 de setembro, é bastante claro ao referir que é necessário comprovar a conclusão da construção do (s) imóvel (s) imóvel (s) há pelo menos 30 anos, independentemente de essa situação / fato resultar ou não do certificado de registro de imóveis.
Não se deve confundir a data de inscrição do imóvel no registro fiscal ou a data de sua inscrição no cartório de registro de imóveis, o normativo exige de forma clara e específica a comprovação de a data de conclusão da construção.
A forma de comprovar a data de conclusão definitiva da construção será, em princípio, através da licença de uso do imóvel, que deverá indicar de forma clara e inequívoca a data em que se considera concluída a obra e que o imóvel pode ser utilizado para o fim a que se destina.
Em princípio, deve ser a licença de uso do imóvel que ditará e servirá como prova se a construção do imóvel foi concluída ou não há pelo menos 30 anos, mas às vezes isso pode ser mencionado na certidão de registro de imóveis.
Relativamente à obrigação de realização de obras de construção e reabilitação do imóvel, o Decreto Regulamentar nº. 9/2018, de 11 de setembro, alterou o artigo 65.º-D do Decreto Regulamentar nº. 84/2007, de 5 de novembroth, e estabeleceu que para comprovar a realização das obras de reabilitação exigidas, será necessário apresentar:
- Comunicação prévia or ii) pedido de licenciamento para realização de operação de reabilitação urbana or iii) um contrato de empreitada de construção para realização de obras de reabilitação dos imóveis sujeitos a aquisição, celebrado com pessoa jurídica devidamente autorizada pelo Instituto dos Mercados Públicos, Imobiliário e da Construção, IP
Se fizermos uma breve análise do regime jurídico da reabilitação urbana, instituído pelo Decreto-Lei n.º 307/2009, de 23 de outubro, tanto para as definições de reabilitação de edifícios, como para a definição de reabilitação urbana, constantes do artigo 2º da referida regra, e da análise dos artigos 4.º, 6.º e 6.º-A do Regime Jurídico de Urbanização e Construção (Decreto-Lei n.º 555/99 de 16 de Dezembro), podemos chegar às seguintes conclusões:
- Reabilitação de edifícios - forma de intervenção destinada a conferem características de desempenho adequadas e funcionais, segurança estrutural e construtiva a um ou mais edifícios, às construções funcionalmente adjacentes incorporadas no seu logradouro, bem como às frações eventualmente integradas naquele edifício, ou para lhes atribuir novas aptidões funcionais, determinadas em função das opções de reabilitação urbana prosseguidas , de forma a permitir novos usos ou o mesmo uso com padrões de desempenho mais elevados, podendo compreender uma ou mais operações urbanísticas;
- Regeneração Urbana - é a forma de intervenção integrada no tecido urbano existente, em que o património urbano e imobiliário é preservado, no todo ou em parte substancial, e modernizado através da realização de obras de remodelação ou melhoria dos sistemas de infraestrutura urbana, de equipamentos e de espaços urbanos ou verdes de uso coletivo, e de obras de construção, reconstrução, ampliação, alteração, conservação ou demolição de edifícios;
Assim, o Regime Jurídico de Urbanização e Construção (Decreto-Lei n.º 555/99 de 16 de dezembro) vai definir que tipo de obras exigirá uma ii) licença para realização de obras de reabilitação, o tipo de obras que só exigirá uma i) comunicação anterior, ou o iii) obras que não exigirão qualquer tipo de controlo prévio, nomeadamente as obras de pouca relevância urbana.
Tendo em conta que qualquer das tipologias de obras referidas nos artigos 4.º a 6.º-A do Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de Dezembro, correspondem a obras que podem enquadrar-se como obras de reabilitação de edifícios, tipo de documento comprovativo da execução de as obras exigidas ao abrigo do Decreto Regulamentar n.º 9/2018, de 11 de setembro, vão depender do grau de intervenção no imóvel a realizar.
Assim, considero mais do que defensável que, para efeitos de elegibilidade nos termos do artigo 65 D, n.º 4, alínea e) do Decreto Regulamentar 9/2018 de 11 de setembro, seja suficiente que o investidor efetue obras que melhorem efectivamente a qualidade do imóvel, que melhorem a sua certificação energética, ou que beneficiem a sua conservação, segurança, em relação ao seu estado anterior, mesmo que já tenha beneficiado de obras de reabilitação.
A título de exemplo, a substituição de janelas e portas, por opções que melhorem a certificação energética do imóvel, ou ainda a instalação de painéis solares, substituição de piso ou forro interior, por outro que melhore a qualidade do imóvel, são obras elegíveis , e não sofrerão mais do que o aditamento do contrato para a realização de obras de reabilitação, desde que, celebrado com pessoa colectiva devidamente autorizada pelo Instituto dos Mercados Públicos, Construção e Imobiliário, IP
Em conclusão sobre Golden Visa – Habitação acessível e requisitos legais
Posto isto, e em resumo, existe uma boa oportunidade de investimento no regime Golden Visa, na possibilidade de combinar a aquisição de imóvel com obras de remodelação ou reabilitação, por um valor total igual ou superior a 350 mil euros, se simples as diretivas são seguidas para tornar o investimento elegível.
Este tipo de investimento pode efectivamente modernizar o tecido urbano em Portugal, contribuir para a recuperação de muitas áreas envelhecidas das cidades, que apresentam um enorme potencial para um pólo habitacional mais sustentável em termos de custo e por sua vez mais rentável.
autor Pedro Marrana
A fundação de Madeira Corporate Services remonta a 1995. MCS começou como prestador de serviços corporativos no Centro Internacional de Negócios da Madeira e rapidamente se tornou uma empresa de gestão líder… Saiba mais
