Etter grundig overveielse (eller kanskje på impuls, som noen av våre kunder som umiddelbart har forelsket seg i øya), kjøper du eiendom i Portugal, eller til og med i Atlanterhavets perle, Madeira øy. Som advokater og regnskapsførere forstår teamet vårt at investering i eiendom alltid er en økonomisk innsats, og nøye planlegging kreves først og fremst når du investerer i et fremmed land.
Kjøpe eiendom i Portugal? 10 ting du bør vite for 2022
Vi opprettet følgende liste over 10 grunnleggende trinn for å veilede de som kjøper eiendom i Portugal (eller Øya Madeira).
1. Ansett en advokat
Det høres kanskje klisjé ut, men hvis du ikke bor på Madeira og heller ikke er kjent med portugisisk og madeirask lov, kan en spesialisert eiendomsadvokat representere, gi råd og veilede deg gjennom hele oppkjøpet (eller leieprosessen).
Teamet vårt kl MCS er sammensatt av fire engelsktalende advokater hvis karrierer alltid har vært knyttet til å gi råd til expat-klienter som investerer på Madeira Island.
2. Skaff deg et portugisisk skattebetaleridentifikasjonsnummer
Enhver expat som bor på Madeira vil bekrefte at du ikke kan gjøre noe på portugisisk territorium uten et portugisisk skattebetaleridentifikasjonsnummer (NIF – Nr. de Identificação Fiscal).
Før du skynder deg Loja do Cidadão eller en portugisisk skatte- og tollmyndighets filial, må du sette deg ned med en autorisert regnskapsfører, eller autorisert økonom, for bedre å forstå implikasjonene og nyansene rundt NIF-søknader.
Å skaffe en NIF er ganske raskt å gjøre, men det er viktig å detaljere dine spesifikke omstendigheter. Derfor må teammedlemmene våre vite (for å gi deg bedre råd):
- Planene dine (kjøper du en sommerferie eller flytter du til Portugal eller Madeira?);
- Din sivilstatus;
- Nåværende bostedsland;
- Har du barn?
Våre sertifiserte regnskapsførere vil bruke informasjonen ovenfor for å fastslå din NIF-boligstatus (de potensielle skattemessige implikasjoner som oppstår av det) og behovet for andre familiemedlemmer å ha en NIF.
Sist men ikke minst, med informasjonen ovenfor, vil vi også kunne avgjøre om du i henhold til loven vil bli pålagt å utnevne en portugisisk skatterepresentant. En skatterepresentant er nødvendig hvis man er bosatt utenfor EU.
3. Kjenn din inntektsskatt fordeler
Hvis du kjøper eiendom i Portugal, kan du like gjerne vurdere en effektiv flytting til landet. I et slikt scenario bør teamet av advokater og regnskapsførere informere deg om den 10-årige skatteferien som er tilgjengelig for alle som bestemmer seg for å basere seg permanent i Portugal: ikke fast bosatt (NHR) status. Generelt sett, under NHR-statusen, kan enhver utenlandsk inntekt fritas fra personlig inntektsskatt i Portugal.
4. Oppussing og Golden Visa
Når du kjøper eiendom i Portugal, nærmere bestemt på Madeira, til pusse opp det for å skaffe Golden Visa, må man vurdere hva som kvalifiserer som oppussing.
For å oppnå Golden Visa gjennom eiendomskjøp og oppussing, må investoren utføre arbeider som effektivt forbedrer kvaliteten på eiendommen, som vil forbedre dens energisertifisering, eller som gagner dens bevaringssikkerhet, i forhold til dens tidligere tilstand, selv om den har allerede nytt godt av rehabiliteringsarbeid.
Som et eksempel er utskifting av vinduer og dører, for alternativer som forbedrer energisertifiseringen av eiendommen, eller til og med installasjon av solcellepaneler, utskifting av gulv eller innvendig fôr, for en som forbedrer kvaliteten på eiendommen, kvalifiserte arbeider , og lider ikke mer enn tillegget av kontrakten for å utføre rehabiliteringsarbeid, forutsatt at, inngått med en juridisk person som er behørig autorisert av Institute of Public Markets, Construction and Real Estate, IP
5. Kommunal eiendomsskatt
I Portugal betaler skattebetalerne en årlig kommunal eiendomsskatt (IMI – Imposto Municipal Sobre Imóveis) som eiendomseiere.
Ansvar for å betale IMI-avgiften inntrer når man eier eiendommen den siste dagen i det respektive skatteåret (kalenderåret).
Eiendomsskattesatser varierer fra 0,3 % til 0,45 %; disse gjelder den skattemessige verdien av eiendelen. Mens eiendommer i distriktene beskattes med 0,8 %, beskattes eiendommer i mer urbane strøk innenfor det nevnte området. Dersom en eiendom har blitt omvurdert siden 2004, vil ovennevnte skatt falle mellom 0,2 % og 0,5 %. Hvis en eiendom ble verdsatt før 2004, er satsen mellom 0,4 % og 0,8 %.
På den annen side bør eiendommen eies gjennom et aksjeselskap som er hjemmehørende i svartelistet jurisdiksjon, da vil IMI-satsen være 7,5 %.
Bortsett fra IMI, kommunal eiendomsoverføringsskatt (IMT – Imposto Municipal sobre som Transmissões Onerosas de Imóveis) samles inn hver gang et hus kjøpes i Portugal.
Sørg for å kontakte advokaten eller regnskapsføreren din for en simulering av IMIT som skal betales før du kjøper eiendom og for å vite om du har rett til spesielle skattefordeler ved fritak.
6. Due diligence ved kjøp av eiendom i Portugal
Vårt team av advokater vil gjennomføre juridisk due diligence på eiendommen du ønsker å anskaffe. Slik due diligence inkluderer en undersøkelse og analyse av minst følgende dokumenter: Certidão do Registo Predial do Imóvel; Cardeneta Predial; Plano Kommunaldirektør; Licença de Utilização; Ficha Técnica de Habitação.
Ovennevnte dokumentasjon må analyseres før noen avtale inngås for å redusere risikoen knyttet til eiendomskjøpsprosessen så mye som mulig.
Teknisk due diligence av en autorisert arkitekt eller autorisert sivilingeniør anbefales også å utføres før eiendomserverv for å sikre at det ikke er noen strukturelle skader på boligen du har tenkt å kjøpe og for å garantere at eventuelle oppussingsplaner du ønsker å utføre er tillatt av kommunen (eller regionale myndigheter) med jurisdiksjon over eiendommen (eller dens lokaler).
7. Lei en landmåler
Selv om det ikke er en vanlig praksis blant portugisiske eiendomskjøpere, har eksponeringen mot det angelsaksiske markedet gjort det til en kjent rutine å ansette en eiendomsinspektør før man fullfører kjøpet av eiendommen. I henhold til portugisisk lov er faste medlemmer av Arkitektordenen og Ingeniørordenen de eneste som har lov til å utføre eiendomsundersøkelser på beboelsesforholdene til et hus eller leilighet.
8. Gjeldskontrakt for kjøp og salg
Lov om kjøp av eiendom i Portugal har etablert den vanlige praksisen med å la begge parter signere en gjeldskontrakt for kjøp og salg (CPCV for kort).
Hovedformålet med CPCV er å binde begge parter til en fremtidig transaksjon. I henhold til nevnte kontrakt vil hver part etablere vilkårene og betingelsene for kjøp og salg, og forplikte seg til den fremtidige virksomheten i henhold til vilkårene i kontrakten.
Med CPCV forplikter kjøpet seg også til å betale en forskuddsbetaling (vanligvis 10 % av den totale verdien av eiendommen), da dette ikke bare er en måte å formalisere avtalen og betingelsene for den gjøres under, men også å binde begge parter som nevnt ovenfor. Dersom selger angrer kan du få dobbelt depositum betalt som kjøper. Hvis du er den som gir opp, mister du innskuddet.
9. Offentlig kjøps- og salgsskjøte
Den endelige kjøps- og salgskontrakten er utarbeidet av advokatene som er involvert i transaksjonen og signert av partene (eller deres juridiske representanter) foran en notarius (eller annen myndighet autorisert i henhold til loven), som vil være enheten som vil bekrefte at transaksjonen tar sted som avtalt, bekrefte betaling av prisen, bekrefte identiteten til partene, dokumentene knyttet til eierskap og betaling av skatteforpliktelser.
Kjøper vil måtte betale Kommunal eiendomsoverdragelsesavgift (IMT) med offentlig skjøte. Avhengig av det spesifikke tilfellet av transaksjonen din, er notarius (eller annen myndighet autorisert i henhold til loven) også ansvarlig for å registrere kjøpet på vegne av den nye eieren hos det portugisiske landregisteret.
Skulle du velge å kjøpe eiendom i Portugal (eller Madeira-øya) gjennom en trust, en privat stiftelse eller et selskap, sørg for å snakke med teamet vårt, siden prosessen er litt forskjellig fra den som er beskrevet ovenfor. Som nevnt tidligere, for å observere alle spesifikasjonene til de ulike stadiene av kjøps- og salgsprosessen, anbefales det at partene, både kjøper og selger, blir behørig informert av en advokat spesialisert på eiendomsmegler og av en sertifisert konto (spesielt hvis du som kjøper er utlending). I alle fall bør skatteanalyse utføres for å sikre effektiviteten til nevnte strukturer i denne typen investering/transaksjon.
10. Testamente
Å kjøpe eiendom i Portugal vil uunngåelig føre til bekymringer over arvesaker. Under Forordning (EU) nr. 650/2012 Det fastsettes regler for å bestemme hvilke EU-medlemsstaters myndigheter som skal behandle en grenseoverskridende arv og hvilken nasjonal lovgivning som skal gjelde for arven. På denne måten kan en borger eller en testator (personen som lager et testament) planlegge arven sin, og arvingene deres trenger ikke lenger forholde seg til flere nasjonale lover og myndigheter.
Forordningen gjør det også lettere for en rettsavgjørelse eller et notarialdokument som omhandler en arvesak utstedt i en EU-medlemsstat å få virkning i en annen EU-medlemsstat. Til slutt oppretter forordningen det europeiske arvebeviset (ECS), et dokument som kan bes om av arvinger (så vel som legatarer, testamenteutøvere og administratorer av eiendelene til den avdøde) for å bevise deres status og utøve sin status. rettigheter i et annet EU-land.
Ovennevnte lovgivning omhandler også spesifikke prosessuelle spørsmål knyttet til en grenseoverskridende arv - det vil si hvilken EU-medlemsstats myndigheter som skal behandle arven, hvilken nasjonal lovgivning som vil gjelde for arven, hvordan rettsavgjørelser og notarialdokumenter om arvesaker vil produsere effekter i et annet EU-medlemsland og hvordan ECS kan brukes. Forordningen omhandler ikke de materielle spørsmålene ved en grenseoverskridende arv, som for eksempel hvilken andel av avdødes eiendeler som skal gå til deres barn og ektefelle og hvor fri arvelateren står til å bestemme hvem de skal overlate sine eiendeler til. Disse spørsmålene vil fortsatt være regulert av nasjonal lovgivning.
Denne artikkelen er kun gitt for generelle informasjonsformål og er ikke ment å være, og skal heller ikke tolkes som, juridisk eller profesjonell rådgivning av noe slag.
Lília ble uteksaminert i 2002 med jusgrad fra Universidade Nova de Lisboa. Hun ble med MCSsitt juridiske team i 2003, og ga støtte til den juridiske avdelingen innen bedrifts- og shipping... Les mer
