Selepas pertimbangan yang bernas (atau mungkin atas dorongan, seperti sesetengah pelanggan kami yang langsung jatuh cinta dengan pulau itu), anda membeli hartanah di Portugal, atau bahkan di Pearl of the Atlantic, Madeira pulau. Sebagai peguam dan akauntan, pasukan kami memahami bahawa pelaburan dalam hartanah sentiasa merupakan usaha kewangan, dan perancangan yang teliti diperlukan terutamanya apabila melabur di negara asing.
Membeli Hartanah di Portugal? 10 perkara yang anda perlu tahu untuk 2022
Kami membuat senarai 10 langkah asas berikut untuk membimbing mereka yang membeli hartanah di Portugal (atau Pulau Madeira).
1. Upah peguam
Ia mungkin kedengaran klise, tetapi jika anda tidak tinggal di Madeira atau tidak mengetahui undang-undang Portugis dan Madeiran, peguam hartanah khusus boleh mewakili, menasihati dan membimbing anda sepanjang keseluruhan pemerolehan (atau proses penyewaan).
Pasukan kami di MCS terdiri daripada empat peguam berbahasa Inggeris yang kerjaya mereka sentiasa terikat dengan menasihati pelanggan ekspatriat yang melabur di Pulau Madeira.
2. Dapatkan Nombor Pengenalan Pembayar Cukai Portugis
Mana-mana ekspatriat yang tinggal di Madeira akan mengesahkan bahawa anda tidak boleh melakukan apa-apa di wilayah Portugis tanpa Nombor Pengenalan Pembayar Cukai Portugis (NIF – Número de Identificação Fiskal).
Sebelum anda bergegas ke Loja do Cidadão atau cawangan Pihak Berkuasa Cukai dan Kastam Portugis, anda mesti duduk bersama akauntan bertauliah, atau ahli ekonomi bertauliah, untuk lebih memahami implikasi dan nuansa berkenaan aplikasi NIF.
Mendapatkan NIF adalah perkara yang pantas untuk dilakukan, tetapi adalah penting untuk memperincikan keadaan khusus anda. Oleh itu, ahli pasukan kami perlu tahu (untuk menasihati anda dengan lebih baik):
- Rancangan anda (adakah anda membeli percutian musim panas atau adakah anda berpindah ke Portugal atau Pulau Madeira?);
- Status perkahwinan anda;
- Negara tempat tinggal semasa;
- Adakah awak mempunyai anak?
Akauntan bertauliah kami akan menggunakan maklumat di atas untuk menentukan status kediaman NIF anda (potensi implikasi cukai yang timbul daripadanya) dan keperluan untuk ahli keluarga lain memiliki NIF.
Akhir sekali, dengan maklumat yang dinyatakan di atas, kami juga akan dapat menentukan sama ada anda akan dikehendaki, di bawah undang-undang, untuk melantik wakil cukai Portugis atau tidak. Pelantikan wakil cukai adalah perlu jika seseorang itu tinggal di luar Kesatuan Eropah.
3. Ketahui faedah cukai pendapatan anda
Jika anda membeli hartanah di Portugal, anda juga mungkin mempertimbangkan penempatan semula yang berkesan ke negara ini. Di bawah senario sedemikian, pasukan peguam dan akauntan anda harus memaklumkan anda tentang cuti cukai 10 tahun yang tersedia untuk sesiapa sahaja yang memutuskan untuk menetap secara kekal di Portugal: bukan pemastautin biasa status (NHR). Secara umumnya, di bawah status NHR, sebarang pendapatan sumber asing boleh dikecualikan daripada cukai pendapatan peribadi di Portugal.
4. Pembaikan dan Visa Emas
Apabila membeli hartanah di Portugal, khususnya di Madeira, untuk membaik pulih ia untuk mendapatkan Visa Emas, seseorang mesti mempertimbangkan apa yang layak sebagai pengubahsuaian.
Untuk mendapatkan Visa Emas melalui pembelian dan pengubahsuaian hartanah, pelabur mesti menjalankan kerja-kerja yang meningkatkan kualiti hartanah dengan berkesan, yang akan meningkatkan pensijilan tenaganya, atau yang memanfaatkan keselamatan pemuliharaannya, berhubung dengan keadaan sebelumnya, walaupun ia telah pun mendapat manfaat daripada kerja-kerja pemulihan.
Sebagai contoh, penggantian tingkap dan pintu, untuk pilihan yang meningkatkan pensijilan tenaga harta tanah, atau malah pemasangan panel solar, penggantian lantai atau lapisan dalaman, untuk yang meningkatkan kualiti harta tanah, adalah kerja yang layak. , dan menderita tidak lebih daripada penambahan kontrak untuk menjalankan kerja-kerja pemulihan, dengan syarat, disimpulkan dengan orang undang-undang yang diberi kuasa sewajarnya oleh Institut Pasaran Awam, Pembinaan dan Harta Tanah, IP
5. Cukai Harta Perbandaran
Di Portugal, pembayar cukai membayar cukai harta perbandaran tahunan (IMI – Iposto Perbandaran Sobre Imóveis) sebagai pemilik hartanah.
Liabiliti untuk membayar cukai IMI berlaku apabila seseorang memiliki harta itu pada hari terakhir tahun cukai masing-masing (tahun kalendar).
Kadar cukai harta adalah antara 0,3% hingga 0,45%; ini terpakai kepada nilai cukai patrimonial aset tersebut. Walaupun hartanah di kawasan luar bandar dikenakan cukai sebanyak 0,8%, hartanah di lebih banyak kawasan bandar dikenakan cukai dalam julat yang dinyatakan. Jika hartanah telah dinilai semula sejak 2004, cukai yang dinyatakan di atas akan jatuh antara 0,2% dan 0,5%. Jika hartanah dinilai sebelum 2004, kadarnya adalah antara 0,4% hingga 0,8%.
Sebaliknya, sekiranya harta itu dimiliki melalui sebuah syarikat yang bermastautin di bidang kuasa disenaraihitamkan, maka kadar IMI ialah 7,5%.
Selain daripada IMI, Cukai Pindahan Harta Perbandaran (IMT – Imposto Municipal sobre sebagai Transmissões Onerosas de Imóveis) dikumpul setiap kali apabila rumah dibeli di Portugal.
Pastikan anda menghubungi peguam atau akauntan anda untuk simulasi mengenai IMIT yang perlu dibayar sebelum memperoleh harta dan untuk mengetahui sama ada anda layak mendapat manfaat cukai khas untuk pengecualian.
6. Ketekunan wajar semasa Membeli Hartanah di Portugal
Pasukan peguam kami akan menjalankan undang-undang, usaha wajar ke atas harta tanah yang anda ingin perolehi. Usaha wajar tersebut termasuk tinjauan dan analisis, sekurang-kurangnya, dokumen berikut: Certidão do Registo Predial do Imóvel; Cardeneta Predial; Plano Pengarah Perbandaran; Licença de Utilização; Ficha Técnica de Habitação.
Dokumentasi di atas perlu dianalisis sebelum sebarang perjanjian ditandatangani untuk mengurangkan sebanyak mungkin risiko yang berkaitan dengan proses pemerolehan hartanah.
Usaha wajar teknikal oleh Arkitek Bertauliah atau Jurutera Awam Bertauliah juga disyorkan untuk dijalankan sebelum pemerolehan harta untuk memastikan tiada kerosakan struktur pada rumah yang anda ingin beli dan untuk menjamin bahawa sebarang pelan baik pulih yang ingin anda lakukan adalah dibenarkan oleh majlis perbandaran (atau Kerajaan Wilayah) yang mempunyai bidang kuasa ke atas harta itu (atau premisnya).
7. Upah juruukur
Walaupun bukan amalan biasa di kalangan pembeli hartanah Portugis, pendedahan kepada pasaran Anglo-Saxon, telah menjadikan rutin biasa untuk mengupah juruukur hartanah sebelum memuktamadkan pembelian hartanah itu. Di bawah undang-undang Portugis, ahli tetap Order of the Architects dan Order of the Engineers adalah satu-satunya yang dibenarkan untuk melakukan tinjauan harta tanah mengenai keadaan kebolehdiaman rumah atau apartmen.
8. Kontrak Promissory Pembelian dan Jualan
Undang-undang mengenai pembelian harta di Portugal telah menetapkan amalan biasa meminta kedua-dua pihak menandatangani Kontrak Promissory of Purchase and Sale (CPCV ringkasnya).
Tujuan utama CPCV adalah untuk mengikat kedua-dua pihak kepada transaksi masa hadapan. Di bawah kontrak tersebut, setiap pihak akan menetapkan terma dan syarat untuk pembelian dan penjualan, dengan memberi komitmen kepada perniagaan masa hadapan di bawah terma kontrak.
Dengan CPCV, pembelian juga komited kepada pembayaran wang muka (biasanya 10% daripada jumlah nilai hartanah), kerana ini bukan sahaja cara untuk merasmikan perjanjian dan syarat di mana ia dilakukan tetapi juga untuk mengikat kedua-dua pihak seperti yang dinyatakan di atas. Jika penjual bertaubat, anda boleh menerima dua kali ganda deposit yang dibayar sebagai pembeli. Jika anda yang berputus asa, anda kehilangan deposit.
9. Surat Ikatan Pembelian dan Penjualan Awam
Kontrak pembelian dan penjualan terakhir disediakan oleh peguam yang terlibat dalam urus niaga dan ditandatangani oleh pihak-pihak (atau wakil sahnya) di hadapan notari (atau pihak berkuasa lain yang diberi kuasa di bawah undang-undang), yang akan menjadi entiti yang akan memperakui bahawa urus niaga itu mengambil masa. tempat seperti yang dipersetujui, mengesahkan pembayaran harga, mengesahkan identiti pihak-pihak, dokumen yang berkaitan dengan pemilikan dan pembayaran obligasi cukai.
Pembeli perlu membayar Cukai Pindahan Harta Perbandaran (IMT) dengan surat ikatan awam. Bergantung pada kes khusus transaksi anda, notari (atau pihak berkuasa lain yang diberi kuasa di bawah undang-undang) juga bertanggungjawab untuk mendaftarkan pemerolehan bagi pihak pemilik baharu dengan Pejabat Pendaftaran Tanah Portugis.
Sekiranya anda memilih untuk membeli hartanah di Portugal (atau Pulau Madeira) melalui amanah, yayasan swasta atau syarikat, pastikan anda bercakap dengan pasukan kami, kerana prosesnya berbeza sedikit daripada yang diterangkan di atas. Seperti yang dinyatakan sebelum ini, untuk memerhatikan semua kekhususan pelbagai peringkat proses pembelian dan penjualan, adalah disyorkan bahawa pihak-pihak, kedua-dua pembeli dan penjual, dinasihatkan dengan sewajarnya oleh peguam yang pakar dalam rumput hartanah dan oleh akaun yang diperakui (terutamanya jika anda, pembeli, adalah warga asing). Walau apa pun, analisis cukai perlu dijalankan untuk memastikan keberkesanan struktur tersebut dalam pelaburan/urus niaga jenis ini.
10. Wasiat
Membeli hartanah di Portugal pasti akan membawa kepada kebimbangan mengenai perkara penggantian. Di bawah Peraturan (EU) No 650/2012 peraturan ditetapkan untuk menentukan pihak berkuasa Negara Anggota EU yang akan berurusan dengan penggantian rentas sempadan dan undang-undang negara yang akan digunakan untuk penggantian itu. Dengan cara ini, warganegara atau pewasiat (orang yang membuat wasiat) boleh merancang penggantian mereka dan waris mereka tidak perlu lagi berurusan dengan pelbagai undang-undang dan pihak berkuasa negara.
Peraturan ini juga memudahkan keputusan mahkamah atau dokumen notari yang berurusan dengan perkara penggantian yang dikeluarkan di satu Negara Anggota EU mempunyai kesan di Negara Anggota EU yang lain. Akhirnya, peraturan itu mewujudkan sijil penggantian Eropah (ECS), dokumen yang boleh diminta oleh waris (serta waris, pelaksana wasiat dan pentadbir aset si mati) untuk membuktikan status mereka dan melaksanakan hak di Negara Anggota EU yang lain.
Perundangan yang disebutkan di atas juga memperkatakan isu prosedur khusus yang dikaitkan dengan penggantian rentas sempadan — iaitu, pihak berkuasa Negara Anggota EU akan menangani penggantian, undang-undang negara yang akan digunakan untuk penggantian, bagaimana keputusan mahkamah dan dokumen notari mengenai perkara penggantian akan menghasilkan kesan di Negara Anggota EU yang lain dan cara ECS boleh digunakan. Peraturan itu tidak menangani isu substantif penggantian rentas sempadan, seperti bahagian aset si mati yang harus diberikan kepada anak dan pasangan mereka dan betapa bebasnya pewasiat untuk memutuskan kepada siapa mereka akan meninggalkan aset mereka. Isu-isu ini akan terus dikawal oleh undang-undang negara.
Artikel ini disediakan untuk tujuan maklumat am sahaja dan tidak bertujuan untuk menjadi, dan tidak boleh ditafsirkan sebagai, nasihat undang-undang atau profesional dalam apa jua bentuk.
Lília telah menamatkan pengajian pada tahun 2002 dengan ijazah undang-undang dari Universidade Nova de Lisboa. Dia menyertai MCSpasukan undang-undang pada tahun 2003, memberikan sokongan kepada jabatan undang-undang dalam korporat dan perkapalan… Baca lagi
