Հետաքրքրվա՞ծ եք Պորտուգալիայում անշարժ գույք գնելով: 10 բան, որ դուք պետք է իմանաք 2022թ

Խոհուն նկատառումից հետո (կամ միգուցե դրդված, ինչպես մեր որոշ հաճախորդներ, ովքեր անմիջապես սիրահարվել են կղզուն), դուք գույք եք գնում Պորտուգալիայում կամ նույնիսկ Ատլանտյան օվկիանոսի մարգարիտում, Madeira կղզի. Որպես իրավաբաններ և հաշվապահներ՝ մեր թիմը հասկանում է, որ գույքում ներդրումներ կատարելը միշտ ֆինանսական ջանք է, և մանրակրկիտ պլանավորում է պահանջվում հիմնականում օտար երկրում ներդրումներ կատարելիս:

Գնու՞մ եք անշարժ գույք Պորտուգալիայում: 10 բան, որ դուք պետք է իմանաք 2022թ

Մենք ստեղծել ենք հետևյալ 10 հիմնական քայլերի ցանկը՝ Պորտուգալիայում անշարժ գույք գնողներին առաջնորդելու համար (կամ Մադեյրա կղզին).

1. Փաստաբան վարձեք

Կարող է կլիշե հնչել, բայց եթե դուք չեք ապրում Մադեյրայում և ծանոթ չեք Պորտուգալիայի և Մադեյրանի օրենքներին, ապա մասնագիտացված անշարժ գույքի իրավաբանը կարող է ներկայացնել, խորհուրդ տալ և առաջնորդել ձեզ ձեռքբերման (կամ վարձակալության) ողջ ընթացքում:

Մեր թիմը MCS կազմված է չորս անգլախոս իրավաբաններից, որոնց կարիերան միշտ կապված է եղել արտագաղթած հաճախորդներին Մադեյրա կղզում ներդրումներ կատարող հաճախորդներին խորհուրդ տալու հետ:

2. Ստացեք պորտուգալական հարկ վճարողի նույնականացման համարը

Մադեյրայում ապրող ցանկացած գաղթական կհաստատի, որ դուք չեք կարող որևէ բան անել Պորտուգալիայի տարածքում առանց պորտուգալական հարկատուի նույնականացման համարի (NIF – Número de Identificação Ֆիսկալ).

Մինչ դուք շտապում եք Loja do Cidadão կամ Պորտուգալիայի հարկային և մաքսային մարմնի մասնաճյուղում, դուք պետք է նստեք վավերացված հաշվապահի կամ լիազորված տնտեսագետի հետ՝ ավելի լավ հասկանալու NIF հավելվածների հետ կապված հետևանքները և նրբությունները:

NIF-ի ձեռքբերումը բավականին արագ գործ է, սակայն անհրաժեշտ է մանրամասնել ձեր կոնկրետ հանգամանքները: Հետևաբար, մեր թիմի անդամները պետք է իմանան (ձեզ ավելի լավ խորհուրդ տալու համար).

• Ձեր պլանները (գնում եք ամառային արձակուրդ, թե՞ տեղափոխվում եք Պորտուգալիա կամ Մադեյրա կղզի):
• Ձեր ամուսնական կարգավիճակը;
• Ներկայիս բնակության երկիրը;
• Դուք ունեք երեխաներ?

Մեր հավաստագրված հաշվապահները կօգտագործեն վերը նշված տեղեկատվությունը ձեր NIF-ի բնակության կարգավիճակը (դրանից բխող հնարավոր հարկային հետևանքները) և ընտանիքի այլ անդամների NIF ունենալու անհրաժեշտությունը որոշելու համար:

Վերջին, բայց ոչ պակաս կարևորը, վերը նշված տեղեկատվության հետ միասին մենք նաև կկարողանանք որոշել, թե արդյոք ձեզանից կպահանջվի, թե ոչ, ըստ օրենքի, նշանակել Պորտուգալիայի հարկային ներկայացուցիչ: Հարկային ներկայացուցչի նշանակումը անհրաժեշտ է, եթե նա բնակվում է Եվրոպական միությունից դուրս:

3. Իմացեք ձեր եկամտահարկի արտոնությունները

Եթե ​​դուք Պորտուգալիայում անշարժ գույք եք գնում, կարող եք նաև դիտարկել երկիր արդյունավետ տեղափոխությունը: Նման սցենարի համաձայն, ձեր իրավաբանների և հաշվապահների թիմը պետք է տեղեկացնի ձեզ 10-ամյա հարկային արձակուրդի մասին, որը հասանելի է յուրաքանչյուրին, ով որոշում է մշտապես բնակվել Պորտուգալիայում. ոչ սովորական բնակիչ (NHR) կարգավիճակ: Ընդհանուր առմամբ, NHR կարգավիճակի համաձայն, Պորտուգալիայում օտարերկրյա աղբյուրներից ստացված ցանկացած եկամուտ կարող է ազատվել անձնական եկամտահարկից:

4. Վերանորոգում և Ոսկե վիզա

Պորտուգալիայում, մասնավորապես Մադեյրայում գույք գնելիս, դեպի նորոգել այն ստանալու համար Ոսկե Visa, պետք է հաշվի առնել, թե ինչն է որակվում որպես վերանորոգում:

Գույքի գնման և վերանորոգման միջոցով Golden Visa ստանալու համար ներդրողը պետք է իրականացնի աշխատանքներ, որոնք արդյունավետորեն կբարելավեն գույքի որակը, որը կբարձրացնի դրա էներգետիկ հավաստագրումը կամ օգուտ կբերի դրա պահպանման անվտանգությանը՝ իր նախկին վիճակի համեմատ, նույնիսկ եթե այն արդեն օգտվել է վերականգնողական աշխատանքներից։

Օրինակ՝ պատուհանների և դռների փոխարինումը, գույքի էներգետիկ հավաստագրումը բարելավող տարբերակների կամ նույնիսկ արևային մարտկոցների տեղադրումը, հատակի կամ ներքին երեսպատման փոխարինումը, գույքի որակը բարձրացնող տարբերակների համար իրավասու աշխատանքներ են։ և տուժում է ոչ ավելի, քան վերականգնողական աշխատանքների իրականացման պայմանագրի լրացումը՝ պայմանով, որ կնքված իրավաբանական անձի հետ, որը պատշաճ կերպով լիազորված է Հանրային շուկաների, շինարարության և անշարժ գույքի ինստիտուտի կողմից, Ի.Պ.

5. Քաղաքային գույքի հարկեր

Պորտուգալիայում հարկատուները վճարում են տարեկան համայնքային գույքահարկ (IMI – Imposto Municipal Sobre Imóveisորպես անշարժ գույքի սեփականատերեր.

IMI-ի հարկը վճարելու պարտավորությունն առաջանում է, երբ գույքը պատկանում է համապատասխան հարկային տարվա (օրացուցային տարվա) վերջին օրը:

Գույքահարկի դրույքաչափերը տատանվում են 0,3%-ից 0,45%; դրանք վերաբերում են ակտիվի հայրենական հարկային արժեքին: Մինչ գյուղական բնակավայրերի գույքը հարկվում է 0,8%-ով, իսկ ավելի քաղաքային բնակավայրերի գույքը հարկվում է նշված միջակայքում: Եթե ​​գույքը վերագնահատվում է 2004թ.-ից, ապա վերը նշված հարկը կնվազի 0,2%-ից 0,5%-ի սահմաններում: Եթե ​​գույքը գնահատվել է մինչև 2004 թվականը, ապա դրույքաչափը տատանվում է 0,4%-ից մինչև 0,8%:

Մյուս կողմից, արդյոք գույքը պատկանում է կորպորացիայի միջոցով, որը ռեզիդենտ է սև ցուցակում գտնվող իրավասությունը, ապա IMI-ի տոկոսադրույքը կկազմի 7,5%։

Բացի IMI-ից, համայնքային գույքի փոխանցման հարկը (IMT – Imposto Municipal sobre որպես Transmissões Onerosas de Imóveis) հավաքվում է ամեն անգամ, երբ Պորտուգալիայում տուն է գնում:

Անպայման կապվեք ձեր իրավաբանի կամ հաշվապահի հետ՝ նախքան գույք ձեռք բերելը IMIT-ի սիմուլյացիայի համար և իմանալ, թե արդյոք դուք իրավունք ունեք օգտվելու հատուկ հարկային արտոնություններից:

6. Պորտուգալիայում անշարժ գույք գնելիս պատշաճ ջանասիրություն

Մեր իրավաբանների թիմը իրավական, պատշաճ ուսումնասիրություն կանցկացնի այն անշարժ գույքի նկատմամբ, որը դուք ցանկանում եք ձեռք բերել: Նման պատշաճ ուսումնասիրությունը ներառում է առնվազն հետևյալ փաստաթղթերի հետազոտություն և վերլուծություն. Certidão do Registo Predial do Imóvel; Cardeneta Predial; Պլանոյի տնօրեն Մունիցիպալ; Լիցենզիա de Utilização; Ficha Técnica de Habitação.

Վերոնշյալ փաստաթղթերը պետք է վերլուծվեն նախքան որևէ համաձայնագրի ստորագրումը` գույքի ձեռքբերման գործընթացի հետ կապված ռիսկերը հնարավորինս նվազեցնելու համար:

Նախքան գույքի ձեռքբերումը խորհուրդ է տրվում կատարել տեխնիկական պատշաճ ջանասիրություն, որը պետք է իրականացվի վկայագրված ճարտարապետի կամ լիազորված ինժեների կողմից՝ համոզվելու համար, որ այն տան համար կառուցվածքային վնասներ չկան, որը դուք մտադիր եք գնել, և երաշխավորելու, որ ցանկացած վերանորոգման պլան, որը ցանկանում եք իրականացնել, թույլատրված է քաղաքապետարանի (կամ Տարածաշրջանային կառավարության) կողմից, որն իրավազոր է գույքի (կամ նրա տարածքների) նկատմամբ:

7. Գեոդեզիստ վարձեք

Թեև պորտուգալացի անշարժ գույքի գնորդների շրջանում տարածված պրակտիկա չէ, սակայն անգլո-սաքսոնական շուկայում հայտնվելը ծանոթ առօրյա է դարձրել անշարժ գույքի գեոդեզի վարձելը մինչև անշարժ գույքի գնման ավարտը: Պորտուգալական օրենսդրության համաձայն՝ Ճարտարապետների և Ինժեներների շքանշանի մշտական ​​անդամները միակն են, ովքեր թույլատրվում են տան կամ բնակարանի բնակության պայմանների վերաբերյալ գույքային հետազոտություններ կատարել:

8. Մուրհակային առքուվաճառքի պայմանագիր

Պորտուգալիայում անշարժ գույք գնելու մասին օրենքը հաստատել է ընդհանուր պրակտիկան, որով երկու կողմերն էլ ստորագրում են Գնման և Վաճառքի Պայմանագիր (Հակիրճ՝ CPCV):

CPCV-ի հիմնական նպատակը երկու կողմերին ապագա գործարքին կապելն է: Նշված պայմանագրով կողմերից յուրաքանչյուրը կսահմանի առքուվաճառքի պայմանները` պարտավորվելով ապագա բիզնեսի համար պայմանագրի պայմաններով:

CPCV-ով գնորդը պարտավորվում է նաև կանխավճար վճարել (սովորաբար գույքի ընդհանուր արժեքի 10%-ը), քանի որ դա միջոց է ոչ միայն գործարքը և դրա կատարման պայմանները պաշտոնականացնելու, այլ նաև. պարտավորեցնել երկու կողմերին, ինչպես վերը նշված է: Եթե ​​վաճառողը զղջում է, դուք կարող եք ստանալ կրկնակի ավանդ, որը վճարվել է որպես գնորդ: Եթե ​​դուք հրաժարվողն եք, ապա կորցնում եք ավանդը:

9. Առքուվաճառքի հրապարակային ակտ

Վերջնական առքուվաճառքի պայմանագիրը պատրաստվում է գործարքում ներգրավված իրավաբանների կողմից և ստորագրվում կողմերի (կամ նրա օրինական ներկայացուցիչների) կողմից նոտարի (կամ օրենքով լիազորված այլ մարմնի) առջև, որը կլինի այն անձը, որը կհաստատի, որ գործարքը կայանում է. տեղ, ինչպես պայմանավորվել է՝ ստուգելով գնի վճարումը, հաստատելով կողմերի ինքնությունը, սեփականության իրավունքին և հարկային պարտավորությունների վճարմանը վերաբերող փաստաթղթերը:

Գնորդը պետք է վճարի Համայնքային գույքի փոխանցման հարկը (IMT) հանրային ակտով: Կախված ձեր գործարքի կոնկրետ դեպքից, նոտարը (կամ օրենքով լիազորված այլ մարմին) նույնպես պատասխանատու է նոր սեփականատիրոջ անունից ձեռքբերումը գրանցելու Պորտուգալիայի հողային ռեգիստրում:

Եթե ​​դուք ընտրում եք անշարժ գույք գնել Պորտուգալիայում (կամ Մադեյրա կղզում) վստահության, մասնավոր հիմնադրամի կամ ընկերության միջոցով, համոզվեք, որ խոսեք մեր թիմի հետ, քանի որ գործընթացը մի փոքր տարբերվում է վերը նկարագրվածից: Ինչպես նշվեց նախկինում, առք ու վաճառքի գործընթացի տարբեր փուլերի բոլոր առանձնահատկությունները դիտարկելու համար խորհուրդ է տրվում, որ այնուհետև կողմերին՝ և՛ գնորդին, և՛ վաճառողին, պատշաճ կերպով խորհուրդ տրվի անշարժ գույքի սիզամարգով մասնագիտացած իրավաբանի և վավերացված հաշվի միջոցով (հատկապես եթե դուք՝ գնորդը, օտարերկրացի եք): Ամեն դեպքում, հարկային վերլուծություն պետք է իրականացվի՝ վստահեցնելու համար նշված կառույցների արդյունավետությունը այս տեսակի ներդրումային/գործարքում:

10. Կտակարան

Պորտուգալիայում անշարժ գույք գնելը անխուսափելիորեն կհանգեցնի իրավահաջորդության հետ կապված մտահոգությունների: Տակ Կանոնակարգ (ԵՄ) No 650/2012 կանոններ են սահմանվում՝ որոշելու, թե որ ԵՄ անդամ պետության իշխանությունները կզբաղվեն անդրսահմանային իրավահաջորդության հետ և որ ազգային օրենսդրությունը կկիրառվի այդ իրավահաջորդության նկատմամբ: Այս կերպ, քաղաքացին կամ կտակարարը (կտակ տվողը) կարող է պլանավորել իրենց իրավահաջորդությունը, և նրանց ժառանգներն այլևս կարիք չունեն գործ ունենալու բազմաթիվ ազգային օրենքների և լիազորությունների հետ:

Կանոնակարգը նաև հեշտացնում է դատարանի որոշումը կամ նոտարական փաստաթուղթը, որը վերաբերում է իրավահաջորդության գործին, որը տրված է ԵՄ անդամ մեկ պետությունում, ազդեցություն ունենալ ԵՄ անդամ մեկ այլ երկրում: Վերջապես, կանոնակարգը ստեղծում է իրավահաջորդության եվրոպական վկայագիրը (ECS), փաստաթուղթ, որը կարող են պահանջել ժառանգները (ինչպես նաև ժառանգները, կտակի կատարողները և մահացածի գույքի կառավարիչները)՝ ապացուցելու իրենց կարգավիճակը և իրականացնելու իրենց իրավունքները: իրավունքները ԵՄ անդամ մեկ այլ երկրում:

Վերոնշյալ օրենսդրությունը վերաբերում է նաև անդրսահմանային իրավահաջորդության հետ կապված հատուկ ընթացակարգային հարցերին, այսինքն՝ ԵՄ անդամ պետության իշխանությունները իրավահաջորդության հետ կապված, որ ազգային օրենսդրությունը կկիրառվի իրավահաջորդության նկատմամբ, ինչպես են դատարանի որոշումները և իրավահաջորդության հարցերով նոտարական փաստաթղթերը։ էֆեկտներ արտադրել ԵՄ անդամ մեկ այլ երկրում և ինչպես կարող է օգտագործվել ECS-ը: Կանոնակարգը չի առնչվում անդրսահմանային իրավահաջորդության բովանդակային հարցերին, օրինակ՝ մահացածի ունեցվածքի որ մասնաբաժինը պետք է բաժին հասնի նրանց երեխաներին և ամուսնուն, և որքանով է կտակարարը ազատորեն որոշելու, թե ում է նրանք թողնելու իրենց ունեցվածքը: Այս հարցերը կշարունակեն կարգավորվել ազգային օրենսդրությամբ:

Այս հոդվածը տրամադրված է միայն ընդհանուր տեղեկատվական նպատակների համար և նախատեսված չէ լինել, ոչ էլ այն պետք է մեկնաբանվի որպես որևէ տեսակի իրավական կամ մասնագիտական ​​խորհուրդ:

Lília Caldeira

Լիլիան ավարտել է 2002 թվականին՝ ստանալով իրավագիտության աստիճան Նովա դե Լիսաբոայի համալսարանում: Նա միացավ MCS-ի իրավաբանական թիմը 2003 թվականին, որն աջակցություն է ցուցաբերում կորպորատիվ և առաքման իրավաբանական բաժնին… Կարդալ ավելին