¿Cuáles son los requisitos legales de la Golden Visa para la inversión a través de la rehabilitación inmobiliaria?
Como mencioné en mi último artículo, en este cuarto artículo analizaré los requisitos para la adquisición y ejecución de obras de rehabilitación en inmuebles, por un importe global igual o superior a 350 mil euros para ser elegible, en virtud del programa visa dorada.
En primer lugar, será necesario definir qué tipos de propiedad serán elegibles.
Cualquier inmueble independientemente de su finalidad, ya sea para vivienda, comercio o servicios, cuya construcción haya finalizado hace al menos 30 años, o que el inmueble esté ubicado en un área de rehabilitación urbana (aunque su construcción se haya completado hace menos de 30 años). atrás).
Decreto reglamentario n. 9/2018 del 11 de septiembre ha cambiado la forma en que se redactaron los medios de prueba del cumplimiento de los requisitos antes mencionados para que la inversión sea elegible bajo la Golden Visa.
Sin embargo, hay algunos detalles que a veces escapan a los inversores y que es importante destacar.
Diría que los dos detalles más importantes son:
- si la propiedad se encuentra en un área de rehabilitación, o si su construcción se completó hace al menos 30 años, para que sea elegible, el solicitante siempre deberá realizar obras en la propiedad;
- A los efectos del decreto reglamentario antes mencionado, lo que importa es la fecha en que se concluyó la construcción de la propiedad, y no la fecha en que se inscribió en el catastro, ni en que se inscribió en el registro tributario o incluso cuando se adquirió por primera vez;
No debe haber confusión entre el requisito y cómo probarlo. El artículo 65-D, número 4, inciso h) del Decreto Reglamentario 9/2018 de 11 de septiembre, es bastante claro al mencionar que es necesario probar la conclusión de la construcción de la propiedad o propiedades inmobiliarias hace al menos 30 años, independientemente de si esa situación / hecho resulta o no del certificado de registro de la propiedad.
No debemos confundir la fecha de inscripción de la propiedad en el registro tributario o la fecha de su inscripción en el registro de la propiedad, la normativa exige clara y específicamente prueba de la fecha de conclusión de la construcción.
La forma de acreditar la fecha de finalización definitiva de la construcción será, en principio, mediante el permiso de uso del inmueble, el cual deberá mencionar de forma clara e inequívoca la fecha en la que se considera concluida la obra y que la propiedad puede ser declarada. utilizado para el propósito para el que fue diseñado.
En principio, debe ser el permiso de uso de la propiedad el que dicte y sirva de prueba si la construcción de la propiedad se completó o no hace al menos 30 años, pero en ocasiones eso se puede mencionar en el certificado catastral.
En cuanto a la obligación de realizar obras de construcción y rehabilitación de la propiedad, el Decreto Reglamentario n. 9/2018 de 11 de septiembre, modificó el artículo 65-D del Decreto Reglamentario n. 84/2007, de 5 de noviembreth, y estableció que para acreditar que se han realizado las obras de rehabilitación requeridas será necesario presentar:
- Comunicación previa or ii) Solicitud de licencia para realizar la operación de rehabilitación urbana. or iii) un contrato de obra de construcción para la realización de obras de rehabilitación en los predios objeto de adquisición, suscrito con una persona jurídica debidamente autorizada por el Instituto de Mercados Públicos, Inmobiliario y Construcción, IP
Si hacemos un breve análisis del régimen legal de rehabilitación urbana, establecido por el Decreto-Ley N ° 307/2009, de 23 de octubre, tanto a las definiciones de rehabilitación edificatoria, como a la definición de rehabilitación urbana, contenidas en el artículo 2 de la referida norma, y un análisis de los artículos 4, 6 y 6-A del Régimen Jurídico de Urbanización y Edificación (Decreto-Ley N ° 555/99 de 16 de diciembre), podemos llegar a las siguientes conclusiones:
- Rehabilitación de edificios: la forma de intervención destinada a confieren características de desempeño adecuadas y funcionales, seguridad estructural y constructiva a uno o más edificios, a las construcciones funcionalmente adyacentes incorporadas en su patio, así como a las fracciones eventualmente integradas en ese edificio, o para otorgarles nuevas aptitudes funcionales, determinadas de acuerdo con las opciones de rehabilitación urbana que se persigan. , con el fin de permitir nuevos usos o el mismo uso con mayores estándares de desempeño, pudiendo comprender una o más operaciones urbanísticas;
- Regeneración urbana: es la forma de intervención integrada en el tejido urbano existente, en la que el patrimonio urbano e inmobiliario se mantiene, en su totalidad o en parte sustancial, y se moderniza a través de la Realización de obras de remodelación o mejora de sistemas de infraestructura urbana., de equipamientos y de espacios urbanos o verdes de uso colectivo, y de obras de construcción, reconstrucción, ampliación, reforma, conservación o demolición de edificaciones;
Por tanto, el Régimen Legal de Urbanización y Edificación (Decreto-Ley N ° 555/99 de 16 de diciembre) definirá qué tipo de obras demandarán una ii) licencia para realizar obras de rehabilitación, el tipo de obras que solo demandarán una i) comunicación previa, o la iii) obras que no exigirán ningún tipo de control previo, concretamente las obras de escasa relevancia urbanística.
Teniendo en cuenta que cualquiera de las tipologías de obras mencionadas en los artículos 4 a 6-A del Decreto Ley N ° 555/99 de 16 de diciembre corresponden a obras que pueden enmarcarse como obras de rehabilitación de edificios, el tipo de documento acreditativo de la ejecución de Las obras que se requieran en virtud del Decreto Reglamentario 9/2018 de 11 de septiembre dependerán del grado de intervención en el inmueble que se realice.
Por tanto, creo que es más que defendible que, a los efectos de la elegibilidad en virtud de lo dispuesto en el artículo 65 D, número 4, inciso e) del Decreto Reglamentario 9/2018 de 11 de septiembre, será suficiente que el inversor realice obras. que mejoren efectivamente la calidad del inmueble, que mejoren su certificación energética, o que beneficien su conservación, seguridad, en relación a su estado anterior, aunque ya se haya beneficiado de obras de rehabilitación.
A modo de ejemplo, la sustitución de ventanas y puertas, por opciones que mejoren la certificación energética del inmueble, o incluso la instalación de placas solares, sustitución de pavimento o revestimiento interior, por uno que mejore la calidad del inmueble, son obras elegibles. , y no sufrir más que la adición del contrato para la realización de las obras de rehabilitación, siempre que, celebrado con una persona jurídica debidamente autorizada por el Instituto de Mercados Públicos, Construcción e Inmobiliaria, IP
En conclusión sobre Golden Visa – Vivienda asequible y requisitos legales
Dicho esto, y en resumen, existe una buena oportunidad de inversión en el régimen de Golden Visa, en la posibilidad de combinar la adquisición de un inmueble con obras de remodelación o rehabilitación, por un importe total igual o superior a 350 mil euros, si es simple se siguen las directivas para que la inversión sea subvencionable.
Este tipo de inversión puede modernizar efectivamente el tejido urbano en Portugal, ayudar en la recuperación de muchas áreas envejecidas de las ciudades, que tienen un enorme potencial para un polo habitacional más sostenible en términos de costo y, a su vez, más rentable.
autor Pedro Marraña
La fundación de Madeira Corporate Services se remonta a 1995. MCS comenzó como proveedor de servicios corporativos en el Centro Internacional de Negocios de Madeira y rápidamente se convirtió en una empresa de gestión líder... Leer más
