Рискът от балон на недвижимите имоти в Португалия (и остров Мадейра) съществува. The заключението е на Bloomberg след анализ, извършен на 19 ОИСР страни, включително Португалия, и като се вземат предвид фактори като съотношението цена на жилище към наем, съотношението цена на жилище към доход, ръстът на реалните цени на жилищата, ръстът на номиналните цени на жилищата и ръстът на жилищните кредити.
Bloomberg идентифицира два фактора, които показват балон на недвижимите имоти в Португалия: цените на жилищата са с 56% по-високи от наемите и почти 47% по-високи от доходите на домакинствата. Като се имат предвид последните тримесечни данни, реалната цена на жилищата в Португалия се е увеличила с 11.6%, а номиналната цена с 9.4%. От друга страна, жилищните кредити са намалели с 2%, но данните за жилищните кредити, отпуснати на граждани, които не са португалски, може да сочат друго, като се има предвид MCSпредишен опит на.
Но не само Bloomberg предупреждава за балон с недвижими имоти в Португалия и, оттам, на остров Мадейра. През януари 2022 г. Европейската комисия за риск от „потенциално надценяване“. Според Комисията до Европейския парламент, Съвета и Европейския икономически и социален комитет докладва, „Португалия е единствената държава-членка, в която цените на жилищата се повишават с повече от 6% всяка година от 2016 г. последователно.“
Освен Европейската комисия и Bloomberg, фондация Francisco Manuel dos Santos (FFMS), водещ икономически мозъчен тръст в Португалия, също предупредени че „общият индекс на цените на жилищата в Португалия показва... прекомерен растеж, започващ през четвъртото тримесечие на 2017 г.“.
Защо цените се покачват?
Според проучването, проведено от FFMS, има няколко причини, поради които цените на недвижимите имоти продължават да растат, което води до балон на недвижимите имоти в Португалия и остров Мадейра:
- По-високото търсене на жилища се поддържа от увеличаването на разполагаемия доход и по-ниската безработица, особено в големите градове на Португалия;
- Значителен ръст на жилищното кредитиране в контекст, в който има очаквания за високи цени на жилищата;
- Липса на твърдост в предлагането на жилища, което може да доведе до „загуби на благосъстоянието, свързани с надценяване на жилищния пазар“;
- Инвестицията в „атрактивни“ туристически жилища, тъй като краткосрочното отдаване под наем за туристи осигурява „значително по-висока възвръщаемост“ от постоянното отдаване под наем на местното население (което на остров Мадейра е важен фактор, тъй като целогодишна туристическа дестинация).
В допълнение към горепосочените фактори, ускоряването на преките чуждестранни инвестиции в недвижими имоти чрез златни визи, появата на Брекзит и програма за дигитален номад подбудени от регионалното правителство на Мадейра, изложиха остров Мадейра на значително увеличение на търсенето на жилища. Повишаването на търсенето в момента е посрещнато с кратко или нарочно обусловено предлагане, тъй като изпълнителите се стремят да увеличат маржовете на печалба.
Имотен балон в Португалия. Ами Мадейра?
Горният сценарий се отнася за Мадейра. През април 2022 г. столицата на Мадейра стана третият най-скъп град в страната за закупуване на недвижими имоти (2270 евро/м2), а до юни 2022 г. цените на жилищата в Мадейра се е увеличил с 20% в сравнение с първия семестър на 2021 г. В същото време провинциалните общини като Calheta, Ponta do Sol, Santana, Câmara de Lobos и São Vicente изпитват увеличение на цените на продадените имоти.
Цените на имотите в Мадейра, а именно тези, разположени в южните общини, са се увеличили по същия начин като Лисабон и Порто.
За тези, които смятат, че все още смятат, че балонът на недвижимите имоти в Мадейра не е точен, търсенето на имоти в общини, където (с изключение на Фуншал) нивото на престъпност е по-високо, се е увеличило под претенцията за безпрепятствена гледка към морето, бърза връзка с летището ( инвеститорите трябва да се съсредоточат върху статистиката на Google Maps, а не върху описанията на агенциите за недвижими имоти) и т.н.
Война, инфлация и най-отдалечен регион на ЕС
Според Bloomberg, балонът на недвижимите имоти „е очевидна уязвимост, тъй като централните банки повишават лихвените проценти и изплащането на ипотечните кредити нараства“, тъй като тези независими държавни органи се стремят да ограничат провокираната от войната инфлация.
Добавете към сместа глобалната икономика, която вече се забавя, застрашена от изпадане в рецесия, липсата на икономически хинтерланд, пред който е изправен най-отдалеченият регион на ЕС и малката островна икономика като Мадейра, свързана чрез Португалия с НАТО, и със сигурност ще видите че ако спадът на цените на жилищата благодарение на спукването на балона на недвижимите имоти ще „подкопае богатството на домакинствата, ще подкопае доверието на потребителите и потенциално ще ограничи бъдещото развитие“.
В анализа на Bloomberg Economics Португалия е особено изложена на риск в еврозоната, „докато Австрия, Германия и Холандия също изглеждат разпенени“.
Трябва ли все още да се инвестира в Мадейра за недвижими имоти?
Инвестирането в недвижими имоти, за да се насладите на пенсионни години, да се преместите или да извлечете ползите от туристическия пазар, трябва да бъде част от стратегията за диверсификация на портфолиото и следователно е лично решение.
Това, което човек трябва да вземе предвид в момента на закупуване на недвижим имот на острова, е няколко фактора:
- Местоположение на имота по отношение на столицата (Фуншал);
- Удобствата, достъпни на пешеходно разстояние (включително здравни услуги);
- Достъпност на имота до градски транспорт и отдалеченост от летището; и
- Крайната икономическа цел, която имате за самия имот.
В допълнение към горното, за да се избегне, доколкото е възможно, плащането на балонни цени, трябва също така да се вземе предвид възрастта на имота и неговото състояние (наемете независим геодезист преди покупка), историческите цени относно подобни имоти и/или местоположения и дали ще поискате финансиране от португалска финансова институция.
Ще се спука ли
Рекордът на Мадейра от 19-ти век на поддържане на значително чуждестранно население благодарение на туризма и емигрантите е отлична причина за инвестиране. Освен това Мадейра набира популярност сред емигранти от САЩ и Канада и дигитални номади, които искат да купят имот, за да се преместят ефективно. Въпреки горното, нищо не пречи на регионалното правителство в бъдеще потенциално да се опита да ограничи краткосрочните туристически наеми в полза на дългосрочните наеми на местни жители или че спукването на жилищния балон е толкова лошо, колкото това, потвърдено през 2008 г. в Испания.
За момента цените все още се покачват и спукването на балона, независимо дали в континенталната част на Португалия или Мадейра, е вероятен риск. Инвестирането в недвижими имоти с това предвид ще даде възможност на човек да вземе по-информирани решения и да бъде по-добре подготвен за бъдещето от инвестиционна гледна точка.
По думите на Акира Мори 森 章, председател на Mori Trust Co., Ltd: „Според моя опит в бизнеса с недвижими имоти минали успешни истории обикновено не са приложими към нови ситуации. Трябва непрекъснато да се преоткриваме, отговаряйки на променящите се времена с иновативни нови бизнес модели.“
Тази статия е предоставена само за общи информационни цели и не е предназначена да бъде, нито трябва да се тълкува като правен или професионален съвет от какъвто и да е вид.
Miguel Pinto-Correia притежава магистърска степен по международна икономика и европейски изследвания от ISEG – Лисабонско училище по икономика и управление и бакалавърска степен по икономика от Nova School of Business and Economics. Той е постоянен член на Ордена на икономистите (Ordem dos Economistas)... Прочети повече
