Kruopščiai apsvarstę (o gal iš impulso, kaip kai kurie mūsų klientai, kurie iškart įsimylėjo salą), perkate nekilnojamąjį turtą Portugalijoje ar net Atlanto Perle, Madera sala. Mūsų, teisininkų ir buhalterių, komanda supranta, kad investicijos į turtą visada yra finansinės pastangos, o kruopštaus planavimo reikia pirmiausia investuojant į užsienio šalį.
Ar perkate nekilnojamąjį turtą Portugalijoje? 10 dalykų, kuriuos turėtumėte žinoti 2022 m
Sukūrėme šį 10 pagrindinių žingsnių sąrašą, kuris padės tiems, kurie perka nekilnojamąjį turtą Portugalijoje (arba Madeiros sala).
1. Pasamdykite advokatą
Tai gali skambėti klišiškai, bet jei negyvenate Madeiroje ir nesate susipažinę su Portugalijos ir Madeiros teisės aktais, specializuotas nekilnojamojo turto teisininkas gali atstovauti, patarti ir vadovauti viso įsigijimo (ar nuomos) metu.
Mūsų komanda MCS Ją sudaro keturi angliškai kalbantys teisininkai, kurių karjera visada buvo susijusi su klientų emigrantų, investuojančių Madeiros saloje, konsultavimu.
2. Gaukite Portugalijos mokesčių mokėtojo identifikavimo numerį
Bet kuris Madeiroje gyvenantis emigrantas patvirtins, kad nieko negalite daryti Portugalijos teritorijoje be Portugalijos mokesčių mokėtojo identifikavimo numerio (NIF – Numero de Identificação Fiscal).
Prieš skubėdami Loja do Cidadão arba Portugalijos mokesčių ir muitinės tarnybos filiale, turite susėsti su atestuotu buhalteriu arba diplomuotu ekonomistu, kad geriau suprastumėte NIF paraiškų pasekmes ir niuansus.
NIF gavimas yra gana greitas dalykas, tačiau būtina detalizuoti savo konkrečias aplinkybes. Todėl mūsų komandos nariai turės žinoti (kad jums geriau patartų):
- Jūsų planai (perkate vasaros atostogas ar keliatės į Portugaliją ar Madeiros salą?);
- Jūsų šeimyninė padėtis;
- Dabartinė gyvenamoji šalis;
- Ar jūs turite vaikų?
Mūsų sertifikuoti buhalteriai naudos aukščiau pateiktą informaciją, kad nustatytų jūsų NIF gyvenamosios vietos statusą (dėl to kylančias galimas mokesčių pasekmes) ir kitų šeimos narių poreikį turėti NIF.
Paskutinis, bet ne mažiau svarbus dalykas – turėdami pirmiau minėtą informaciją, taip pat galėsime nustatyti, ar pagal įstatymus turėsite paskirti Portugalijos mokesčių atstovą. Mokesčių atstovo paskyrimas būtinas, jei asmuo gyvena už Europos Sąjungos ribų.
3. Žinokite savo pajamų mokesčio lengvatas
Jei perkate nekilnojamąjį turtą Portugalijoje, taip pat galite apsvarstyti galimybę efektyviai persikelti į šalį. Esant tokiam scenarijui, jūsų teisininkų ir buhalterių komanda turėtų jus informuoti apie 10 metų mokesčių atostogas, kurias gali gauti visi, kurie nusprendžia nuolat gyventi Portugalijoje: nenuolatinis gyventojas (NHR) statusą. Paprastai kalbant, pagal NHR statusą visos užsienyje gautos pajamos gali būti atleistos nuo gyventojų pajamų mokesčio Portugalijoje.
4. Renovacija ir auksinė viza
Perkant nekilnojamąjį turtą Portugalijoje, konkrečiai Madeiroje, į atnaujinti jį gauti Auksinė viza, reikia atsižvelgti į tai, kas gali būti laikoma atnaujinimu.
Norėdamas gauti „Auksinę vizą“ įsigydamas ir atnaujindamas nekilnojamąjį turtą, investuotojas turi atlikti darbus, kurie efektyviai pagerins turto kokybę, pagerins jo energetinį sertifikatą arba pagerins jo išsaugojimo saugumą, palyginti su ankstesne būsena, net jei jau pasinaudojo reabilitacijos darbais.
Pavyzdžiui, tinkami darbai yra langų ir durų keitimas, kai yra galimybė pagerinti nekilnojamojo turto energetinį sertifikavimą, ar net saulės kolektorių montavimas, grindų ar vidaus pamušalo keitimas, jei tai pagerina turto kokybę. , ir patirti ne daugiau kaip sutarties papildymą atlikti renovacijos darbus, su sąlyga, kad ji sudaryta su juridiniu asmeniu, kuris yra tinkamai įgaliotas Viešųjų rinkų, statybos ir nekilnojamojo turto instituto, IP.
5. Savivaldybės turto mokesčiai
Portugalijoje mokesčių mokėtojai moka metinį savivaldybės turto mokestį (IMI – Imposto Municipal Sobre Imóveis) kaip nekilnojamojo turto savininkai.
Prievolė mokėti IMI mokestį atsiranda tada, kai turtas priklauso paskutinę atitinkamų mokestinių metų (kalendorinių metų) dieną.
Nekilnojamojo turto mokesčio tarifai svyruoja nuo 0,3% iki 0,45%; jie taikomi turto mokestinei vertei. Nekilnojamas turtas kaimo vietovėse apmokestinamas 0,8 proc., o miestuose esantis turtas apmokestinamas minėtame diapazone. Jei turtas buvo perkainojamas nuo 2004 m., minėtas mokestis sumažės nuo 0,2% iki 0,5%. Jei turtas buvo įvertintas iki 2004 m., norma yra nuo 0,4% iki 0,8%.
Kita vertus, jei turtas priklausytų korporacijai, kuri yra rezidentė į juodąjį sąrašą įtraukta jurisdikcija, tada IMI tarifas bus 7,5 %.
Be IMI, savivaldybės turto perdavimo mokestis (IMT – Imposto Municipal sobre kaip Transmissões Onerosas de Imóveis) renkamas kiekvieną kartą perkant namą Portugalijoje.
Prieš įsigydami nekilnojamąjį turtą, būtinai susisiekite su savo advokatu arba buhalteriu, kad galėtumėte atlikti IMIT modeliavimą ir sužinoti, ar turite teisę į specialias atleidimo nuo mokesčių lengvatas.
6. Kruopštumas perkant nekilnojamąjį turtą Portugalijoje
Mūsų teisininkų komanda atliks teisinį, išsamų Jūsų pageidaujamo įsigyti nekilnojamojo turto patikrinimą. Toks išsamus patikrinimas apima bent šių dokumentų tyrimą ir analizę: Certidão do Registo Predial do Imóvel; Cardeneta Predial; Plano direktorius Savivaldybė; Licença de Utilização; Ficha Técnica de Habitação.
Aukščiau pateiktą dokumentaciją reikia išanalizuoti prieš pasirašant bet kokią sutartį, siekiant kiek įmanoma sumažinti su turto įsigijimo procesu susijusią riziką.
Prieš įsigyjant nekilnojamąjį turtą taip pat rekomenduojama atlikti techninį išsamų patikrinimą, kurį atlieka Chartered Architect arba Chartered Civil Engineer, siekiant įsitikinti, kad namas, kurį ketinate pirkti, nėra struktūrinių pažeidimų, ir garantuoti, kad bet kokie atnaujinimo planai, kuriuos norite atlikti, yra tinkami. leidžia savivaldybė (ar regiono valdžia), kurios jurisdikcijai priklauso turtas (ar jo patalpos).
7. Pasamdykite matininką
Nors tai nėra įprasta praktika tarp portugalų nekilnojamojo turto pirkėjų, anglosaksų rinka tapo įprasta samdyti nekilnojamojo turto inspektorių prieš baigiant įsigyti nekilnojamąjį turtą. Pagal Portugalijos įstatymus, nuolatiniai Architektų ordino ir Inžinierių ordino nariai yra vieninteliai, kuriems leidžiama atlikti nuosavybės tyrimus dėl namo ar buto tinkamumo gyventi.
8. Vekstinė pirkimo-pardavimo sutartis
Įstatymai dėl nekilnojamojo turto pirkimo Portugalijoje įtvirtino įprastą praktiką, kai abi šalys pasirašo įsakomąją pirkimo ir pardavimo sutartį (sutrumpintai CPCV).
Pagrindinis CPCV tikslas – įpareigoti abi šalis su būsimu sandoriu. Pagal minėtą sutartį kiekviena šalis nustato pirkimo-pardavimo sąlygas, įsipareigodama vykdyti būsimą verslą pagal sutarties sąlygas.
Su CPCV perkant taip pat įsipareigojama sumokėti pradinį įnašą (dažniausiai 10% nuo bendros turto vertės), nes tai yra būdas ne tik įforminti sandorį ir jo sudarymo sąlygas, bet ir įpareigoti abi šalis, kaip nurodyta pirmiau. Jei pardavėjas atgailauja, galite gauti dvigubą užstatą, sumokėtą kaip pirkėjas. Jei atsisakote jūs, prarasite depozitą.
9. Viešasis pirkimo-pardavimo aktas
Galutinę pirkimo-pardavimo sutartį parengia sandoryje dalyvaujantys teisininkai ir pasirašo šalys (ar jos teisėti atstovai) pas notarą (ar kitą įstatymų įgaliotą instituciją), kuris bus subjektas, kuris patvirtins, kad sandoris bus atliktas. sutartą vietą, tikrinant sumokėtą kainą, patvirtinant šalių tapatybę, dokumentus, susijusius su nuosavybės teise ir mokestinių prievolių sumokėjimu.
Pirkėjas viešuoju aktu turės sumokėti Savivaldybės turto perdavimo mokestį (TVT). Atsižvelgiant į konkretų jūsų sandorio atvejį, notaras (arba kita pagal įstatymus įgaliota institucija) taip pat yra atsakinga už įsigijimo registravimą naujojo savininko vardu Portugalijos žemės registre.
Jei nuspręsite pirkti nekilnojamąjį turtą Portugalijoje (arba Madeiros saloje) per patikos fondą, privatų fondą ar įmonę, būtinai pasikalbėkite su mūsų komanda, nes procesas šiek tiek skiriasi nuo aukščiau aprašyto. Kaip minėta anksčiau, siekiant atsižvelgti į visas įvairių pirkimo ir pardavimo proceso etapų ypatybes, rekomenduojama, kad tuomet šalis, tiek pirkėją, tiek pardavėją, tinkamai konsultuotų nekilnojamojo turto vejos srityje besispecializuojantis teisininkas ir sertifikuota sąskaita (ypač jei jūs, pirkėjas, esate užsienietis). Bet kuriuo atveju mokesčių analizė turėtų būti atlikta siekiant užtikrinti minėtų struktūrų veiksmingumą atliekant tokio pobūdžio investicijas / sandorius.
10. Testamentas
Turto pirkimas Portugalijoje neišvengiamai sukels susirūpinimą paveldėjimo klausimais. Pagal 650/2012 reglamentu (ES) Nr nustatytos taisyklės, pagal kurias nustatoma, kurios ES valstybės narės institucijos spręs tarpvalstybinį paveldėjimą ir kuri nacionalinė teisė bus taikoma tam paveldėjimui. Tokiu būdu pilietis arba testatorius (asmuo, sudarantis testamentą) gali planuoti savo palikimą, o jų įpėdiniams nebereikės reikalauti kelių nacionalinių įstatymų ir valdžios institucijų.
Be to, reglamentas palengvina vienoje ES valstybėje narėje išduotą teismo sprendimą arba notaro patvirtintą dokumentą, kuriuo sprendžiamas paveldėjimo klausimas, gali turėti galių kitoje ES valstybėje narėje. Galiausiai reglamentu sukuriamas Europos paveldėjimo liudijimas (ECS) – dokumentas, kurio gali pareikalauti įpėdiniai (taip pat testamento vykdytojai ir palikėjo turto administratoriai), kad įrodytų savo statusą ir įgyvendintų savo teises. teises kitoje ES valstybėje narėje.
Minėtuose teisės aktuose taip pat aptariami konkretūs procedūriniai klausimai, susiję su tarpvalstybiniu paveldėjimu, ty kurios ES valstybės narės institucijos spręs paveldėjimą, kokia nacionalinė teisė bus taikoma paveldėjimui, kaip bus priimami teismo sprendimai ir notariniai dokumentai paveldėjimo klausimais. sukelti poveikį kitoje ES valstybėje narėje ir kaip galima naudoti ECS. Reglamente nenagrinėjami esminiai tarpvalstybinio paveldėjimo klausimai, pavyzdžiui, kokia palikėjo turto dalis turėtų atitekti jų vaikams ir sutuoktiniui ir kiek palikėjas gali laisvai nuspręsti, kam paliks savo turtą. Šiuos klausimus ir toliau reglamentuos nacionalinė teisė.
Šis straipsnis pateikiamas tik bendrais informaciniais tikslais ir nėra skirtas kaip teisinė ar profesinė konsultacija.
Lília 2002 m. baigė teisės studijas Universidade Nova de Lisboa. Ji prisijungė MCSteisininkų komanda 2003 m., teikdama pagalbą teisės skyriui įmonių ir siuntų… Skaityti daugiau
