Il rischio di una bolla immobiliare in Portogallo (e l'isola di Madeira) esiste. IL conclusione è da Bloomberg dopo un'analisi effettuata il 19 OCSE paesi, compreso il Portogallo, e tenendo conto di fattori quali il rapporto prezzo/affitto delle abitazioni, il rapporto prezzo/reddito delle abitazioni, la crescita reale dei prezzi delle abitazioni, la crescita dei prezzi nominali delle abitazioni e la crescita del credito immobiliare.
Bloomberg ha identificato due fattori che indicano una bolla immobiliare in Portogallo: i prezzi delle case sono il 56% più alti degli affitti e quasi il 47% più alti del reddito familiare. Considerando gli ultimi dati trimestrali, il prezzo reale delle case in Portogallo è aumentato dell'11.6% e quello nominale del 9.4%. D’altro canto, il credito immobiliare è diminuito del 2%, ma i dati sul credito immobiliare concesso ai cittadini non portoghesi potrebbero indicare il contrario, dato MCSè l'esperienza precedente.
Ma non è solo Bloomberg a segnalare una bolla immobiliare in Portogallo e, per estensione, nell'isola di Madeira. Nel gennaio 2022, la Commissione europea del rischio di “potenziale sopravvalutazione”. Secondo la Commissione al Parlamento europeo, al Consiglio e al Comitato economico e sociale europeo rapporto, "Il Portogallo è l'unico Stato membro in cui i prezzi delle case sono aumentati di oltre il 6% ogni anno dal 2016, consecutivamente."
Oltre alla Commissione europea e a Bloomberg, anche la Fondazione Francisco Manuel dos Santos (FFMS), uno dei principali think tank economici del Portogallo, ha allertato che "l'indice aggregato dei prezzi delle abitazioni in Portogallo mostra... una crescita eccessiva a partire dal quarto trimestre del 2017".
Perché i prezzi aumentano?
Secondo lo studio condotto dall'FFMS, ci sono diversi motivi per cui i prezzi degli immobili sono ancora in aumento, portando a una bolla immobiliare in Portogallo e nell'isola di Madeira:
- La maggiore domanda di alloggi è sostenuta dall'aumento del reddito disponibile e dalla minore disoccupazione, soprattutto nelle principali città portoghesi;
- Crescita sostanziale del credito immobiliare, in un contesto in cui vi sono attese di elevati prezzi delle abitazioni;
- Mancanza di rigidità nell'offerta abitativa, che può portare a “perdite di welfare associate a sopravvalutazioni nel mercato immobiliare”;
- L'investimento in alloggi turistici "attraenti", poiché l'affitto a breve termine per i turisti, fornisce un "rendimento sostanzialmente più elevato" rispetto all'affitto permanente alla popolazione locale (che nell'isola di Madeira è un fattore significativo in quanto meta turistica tutto l'anno).
Oltre ai suddetti fattori, l'accelerazione degli investimenti diretti esteri nel settore immobiliare attraverso visti d'oro, l'avvento della Brexit e il programma per nomadi digitali istigati dal governo regionale di Madeira hanno esposto l'isola di Madeira a un aumento significativo della domanda di alloggi. L'aumento della domanda è stato attualmente soddisfatto con un'offerta breve o volutamente condizionata poiché gli appaltatori cercano di aumentare i margini di profitto.
Bolla immobiliare in Portogallo. E Madera?
Lo scenario di cui sopra si applica a Madeira. Nell'aprile 2022, la capitale di Madeira è diventata la terza città più costosa del paese per l'acquisto di immobili (€ 2270/m2) e, entro giugno 2022, i prezzi delle case a Madeira era aumentato del 20% rispetto al primo semestre del 2021. Allo stesso tempo, i comuni di campagna come Calheta, Ponta do Sol, Santana, Câmara de Lobos e São Vicente registrano un aumento del prezzo degli immobili venduti.
I prezzi degli immobili a Madeira, in particolare quelli situati nei comuni meridionalis, sono aumentati allo stesso modo di Lisbona e Oporto.
Per coloro che pensano ancora che la bolla immobiliare a Madeira non sia corretta, la domanda di proprietà nei comuni in cui (esclusa Funchal) il tasso di criminalità è più alto è aumentata con la pretesa di viste sul mare senza ostacoli, collegamenti veloci con l'aeroporto ( gli investitori dovrebbero concentrarsi sulle statistiche di Google Maps, piuttosto che sulle descrizioni delle agenzie immobiliari), ecc.
Guerra, inflazione e una regione ultraperiferica dell'UE
Secondo Bloomberg, una bolla immobiliare "è un'ovvia vulnerabilità poiché le banche centrali aumentano i tassi di interesse e le rate dei mutui aumentano", poiché queste autorità governative indipendenti cercano di frenare l'inflazione provocata dalla guerra.
Aggiungi al mix un'economia globale che sta già rallentando, rischiando di cadere in una recessione, la mancanza di retroterra economico di fronte a una regione ultraperiferica dell'UE e una piccola economia insulare come Madeira, collegata attraverso il Portogallo alla NATO, e vedrai sicuramente che se il calo dei prezzi delle case dovuto allo scoppio di una bolla immobiliare “eroderà la ricchezza delle famiglie, intaccherà la fiducia dei consumatori e potenzialmente frenerà lo sviluppo futuro”.
Nell'analisi di Bloomberg Economics, il Portogallo è particolarmente a rischio nell'area euro, “mentre anche Austria, Germania e Paesi Bassi sembrano schiumosi”.
Si dovrebbe ancora investire a Madeira per scopi immobiliari?
Investire nel settore immobiliare, sia per godersi gli anni della pensione, per trasferirsi o per raccogliere i frutti del mercato turistico, dovrebbe far parte della strategia di diversificazione del proprio portafoglio ed è, quindi, una decisione personale.
Quello che bisogna considerare al momento dell'acquisto di un immobile sull'isola è, tra diversi fattori:
- L'ubicazione della proprietà rispetto alla sua capitale (Funchal);
- I servizi disponibili a pochi passi (compresi i servizi sanitari);
- L'accessibilità della struttura ai trasporti pubblici e la distanza dall'aeroporto; E
- L'ultimo obiettivo economico che hai per la proprietà stessa.
Oltre a quanto sopra, per evitare, per quanto possibile, di pagare prezzi di bolla, si dovrebbe anche prendere in considerazione l'età dell'immobile e le sue condizioni (assumere un geometra indipendente prima dell'acquisto), i prezzi storici relativi a immobili e/o località simili e se richiederai un finanziamento a un istituto finanziario portoghese.
Scoppierà?
Il track record di Madeira, dal 19° secolo, nel mantenere una considerevole popolazione straniera grazie al turismo e all'espatrio è un'ottima ragione per investire. Inoltre, Madeira sta guadagnando popolarità tra gli espatriati statunitensi e canadesi e i nomadi digitali che cercano di acquistare proprietà per trasferirsi in modo efficace. Nonostante quanto sopra, nulla impedisce alla Giunta regionale, in futuro, di cercare potenzialmente di frenare gli affitti turistici a breve termine a favore degli affitti a lungo termine ai locali o che lo scoppio della bolla immobiliare sia così grave come quello verificatosi nel 2008 in Spagna.
Per il momento, i prezzi sono ancora in aumento e lo scoppio della bolla, sia nel continente portoghese che a Madeira, è un rischio probabile. Investire nel settore immobiliare con questo in mente consentirà di prendere decisioni più informate e di essere meglio preparati per il futuro dal punto di vista degli investimenti.
Nelle parole di Akira Mori 森 章, Presidente della Mori Trust Co., Ltd: “Nella mia esperienza nel settore immobiliare, le storie di successo passate generalmente non sono applicabili a nuove situazioni. Dobbiamo continuamente reinventarci, rispondendo ai tempi che cambiano con nuovi modelli di business innovativi”.
Questo articolo è fornito solo a scopo informativo generale e non intende essere, né deve essere interpretato come consulenza legale o professionale di alcun tipo.
Miguel Pinto-Correia ha conseguito un Master in Economia Internazionale e Studi Europei presso l'ISEG – Lisbon School of Economics & Management e una laurea in Economia presso la Nova School of Business and Economics. È membro permanente dell'Ordine degli Economisti (Ordem dos Economistas)... Per saperne di più
