Golden Visa – Può essere un investimento redditizio? Agevolazioni fiscali relative al risanamento di beni immobili.
Negli ultimi articoli ho citato e delineato diversi motivi per cui l'acquisto di un immobile del valore di 350mila euro con opere di risanamento sarà un buon e redditizio investimento per ottenere il Visto d'Oro.
Associata ad un minor valore dell'investimento, che sarà minimo di 350mila euro per l'acquisto di un immobile e opere di risanamento, rispetto all'investimento di 500mila euro per qualsiasi immobile o gruppo di immobili, l'opzione per il risanamento di immobili urbani immobiliare, soprattutto nella prospettiva della sua redditività attraverso l'affitto di alloggi, ci sono anche altri vantaggi per l'investitore.
Oltre ad alcuni programmi di sostegno e fondi a disposizione dei proprietari che procedono al risanamento di edifici in aree di riqualificazione urbana, in questo articolo ci soffermeremo nello specifico sull'aspetto delle agevolazioni fiscali legate al risanamento urbano, che aggiunge ulteriori vantaggi al Golden Regime dei visti attraverso investimenti immobiliari.
I Regime del visto d'oro sotto forma di investimento del valore complessivo minimo (acquisto di proprietà e risanamento) di 350 mila euro prevede che lo stesso possa essere realizzato in immobili ubicati in un'area di riqualificazione urbana, ovvero in immobili la cui costruzione sia stata conclusa almeno 30 anni fa. Questa è la premessa anche nel caso delle agevolazioni fiscali previste dall'articolo 45 dello Statuto delle Agevolazioni Fiscali (EBF), in quanto le agevolazioni saranno attribuite quando i lavori di risanamento saranno eseguiti in immobili che si trovano in uno dei due suddetti situazioni.
Tuttavia, ci sono altre due condizioni, in questo caso cumulative, che devono essere osservate:
- a) gli interventi di riqualificazione immobiliare devono essere promossi nei termini del Regime di Riabilitazione Urbana;
- b) A seguito dell'intervento di cui al comma precedente, lo stato manutentivo dell'immobile deve essere di due livelli superiore a quello precedentemente attribuito, e deve avere almeno un livello Buono, fermo restando che i requisiti di efficienza energetica e di qualità termica applicabili agli edifici sono soddisfatte.
Al fine di ottemperare a quanto indicato al par b), sarà necessario richiedere una perizia tecnica al Comune e in questi casi il canone per tale valutazione dello stato di conservazione sarà ridotto del 50%.
Se ne ricorrono i requisiti, ai sensi della EBF, i benefici fiscali da concedere sono i seguenti:
Esenzione dall'imposta comunale sugli immobili (IMI) per un periodo di tre anni dall'anno di conclusione dei lavori di risanamento, con possibilità di rinnovare e prorogare tale esenzione, su richiesta del proprietario, per ulteriori cinque anni nel caso di immobili assegnati a affitto per abitazione permanente scopi o da possedere come abitazione permanente;
Esenzione dall'imposta comunale sui trasferimenti onerosi di immobili (IMT) nell'acquisizione di beni immobili per riabilitazione, a condizione che l'acquirente inizi i relativi lavori entro un termine massimo di tre anni dalla data di acquisizione;
Esenzione dall'imposta comunale sul passaggio di proprietà (IMT) sulla prima trasmissione di proprietà, successiva all'intervento di risanamento, nel caso in cui l'immobile sarà adibito a affitto per abitazione permanente fini o, quando ubicati in un'area di riqualificazione urbana, anche per uso abitativo proprio e permanente;
A mio avviso, queste esenzioni associate al regime Golden Visa, in cui l'investitore è obbligato a mantenere l'investimento immobiliare per un periodo di cinque anni, possono portare enormi vantaggi mitigando le tasse e i costi più onerosi legati all'acquisizione e alla detenzione di una proprietà.
Il primo vantaggio sarà il IMI esenzione che può durare per otto anni dall'acquisizione e riqualificazione dell'immobile, se utilizzato per la locazione a fini abitativi, o anche se adibito ad abitazione permanente dell'investitore.
Il secondo vantaggio sarà non dover pagare IMT se i lavori di riabilitazione sono iniziato entro i primi tre anni dall'acquisizione dell'immobile. Cioè, c'è una sospensione nel pagamento di IMT durante i primi tre anni, e un'esenzione totale del suo pagamento se è dimostrato che il proprietario iniziato la riabilitazione entro il termine massimo stabilito.
Se prendiamo ad esempio un acquisto immobiliare da riabilitare per un importo di 350mila euro, l'investitore può essere esonerato dal pagamento dell'imposta dell'8% su tale importo, corrispondente ad un valore di 16,964.75 euro.
Infine, il vantaggio di esentare il futuro acquirente dell'immobile riabilitato dall'art IMT imposta, se utilizza la proprietà per l'affitto come residenza permanente, o anche come propria residenza permanente.
Questo vantaggio di esentare il futuro acquirente dal pagamento di IMT è un grande vantaggio a livello di commercializzazione dell'immobile in futuro, quando l'investitore sotto la Golden Visa, ha già superato i cinque anni in cui è tenuto a mantenere la proprietà dell'immobile, ed ora decide di capitalizzare l'investimento attraverso la vendita dello stesso.
Un altro vantaggio fiscale interessante è il fatto che il costo del contratto per la riabilitazione dell'immobile può essere tassato in termini di IVA al 6% invece del consueto 22% applicabile ai contratti di costruzione. Con un contratto riabilitativo sarà possibile applicare la tariffa agevolata di IVA.
Anche all'imposta sul reddito delle persone fisiche (IRS) ci sono alcuni vantaggi interessanti quando si opta per l'investimento in immobili per la riabilitazione, attraverso il Golden Visa, e la sua redditività attraverso l'affitto.
E sebbene non sia in contraddizione con il regime Golden Visa, la verità è che per beneficiare di questi incentivi in termini di IRS, l'investitore deve diventare un residente fiscale in Portogallo, cosa che ogni tanto non è un'aspirazione comune da parte degli investitori.
Come sappiamo, molti degli investitori che optano per il Golden Visa, non intendono diventare residenti fiscali in Portogallo, tuttavia per altri investitori che scelgono di fatto di trasferirsi in Portogallo tagliando i legami con il loro paese di origine, il cambio di residenza fiscale in Il Portogallo non è affatto un ostacolo.
Per gli investitori che scelgono di diventare residenti fiscali in Portogallo, l'articolo 71 dell'EBF concede due vantaggi fiscali in termini di IRS:
- a) Le plusvalenze realizzate dal contribuente IRS residente in territorio portoghese derivanti dalla prima cessione, successiva all'intervento, di immobili ubicati in un'area di riqualificazione urbana, sono tassate con aliquota autonoma del 5%, fatta salva l'opzione per il cumulo;
- b) I redditi da locazione percepiti dal contribuente IRS residente in Portogallo sono tassati al 5%, fatta salva l'opzione per l'aggregazione, quando derivino integralmente dalla locazione di immobili ubicati in una 'area di recupero urbano', recuperati ai sensi del rispettive strategie di recupero;
Infine, e forse di minore rilevanza per chi fa un investimento con il Golden Visa, anche in termini di IRS, se l'investitore diventa residente fiscale in Portogallo, avrà diritto a detrarre il 30% delle spese sostenute dal proprietario/investitore relative alla riabilitazione dell'immobile, fino a un limite di 500 euro.
Come accennato in precedenza, vi sono altri benefici fiscali connessi alla riabilitazione se l'investimento viene effettuato tramite altri veicoli che detengono la proprietà, e sono inoltre previsti altri incentivi e sostegni sotto forma di fondi e sostegno alla riabilitazione.
Tuttavia, come è stato possibile dimostrare, gli stessi incentivi fiscali, consentono, nel caso di investimento tramite immobili riabilitati, di mitigare uno degli svantaggi più spesso citati nell'investimento immobiliare in regime di Golden Visa, che è legato alla oneri fiscali, alcuni fissi come l'IMI, durante i cinque anni in cui l'investitore è obbligato a mantenere l'immobile di sua proprietà.
Pertanto, utilizzando l'esempio che ho fornito, la redditività dell'investimento attraverso l'alloggio in affitto, è possibile evitare la maggior parte dei costi fiscali nella procedura di acquisto e manutenzione dell'immobile.
autore Pietro Marrana
La fondazione di Madeira Corporate Services risale al 1995. MCS ha iniziato come fornitore di servizi aziendali nel Madeira International Business Center ed è diventata rapidamente una società di gestione leader... Per saperne di più
