Átgondolt megfontolás után (vagy esetleg késztetésből, mint néhány ügyfelünk, aki azonnal beleszeretett a szigetbe) Ön ingatlant vásárol Portugáliában, vagy akár az Atlanti-óceán gyöngyszemében. Madeira sziget. Ügyvédként és könyvelőként csapatunk tisztában van azzal, hogy az ingatlanbefektetés mindig anyagi erőfeszítés, és alapos tervezésre van szükség elsősorban külföldi befektetések esetén.
Ingatlant vásárol Portugáliában? 10 dolog, amit tudnod kell 2022-re
Az alábbi 10 alapvető lépést tartalmazó listát készítettük el, hogy útmutatást adjunk azoknak, akik Portugáliában (vagy Madeira-sziget).
1. Fogadjon ügyvédet
Lehet, hogy közhelynek hangzik, de ha Ön nem Madeirán él, és nem ismeri a portugál és madeirai törvényeket, egy ingatlanjogász képviselheti, tanácsot adhat és eligazíthatja a teljes beszerzési (vagy bérbeadási) folyamat során.
Csapatunk MCS négy angolul beszélő ügyvédből áll, akiknek pályafutása mindig is a Madeira-szigeten befektető külföldi ügyfelek tanácsadásához kötődött.
2. Szerezzen be egy portugál adófizető azonosító számot
Minden Madeirán élő emigráns megerősíti, hogy nem tehet semmit Portugália területén portugál adófizetői azonosító szám (NIF) nélkül. Número de Identificação fiskális).
Mielőtt rohansz Loja do cidadão vagy a Portugál Adó- és Vámhatóság fióktelepe, le kell ülnie egy okleveles könyvelővel vagy okleveles közgazdászsal, hogy jobban megértse a NIF-alkalmazásokkal kapcsolatos következményeket és árnyalatokat.
A NIF megszerzése meglehetősen gyors dolog, de elengedhetetlen, hogy részletezze a konkrét körülményeit. Ezért csapatunk tagjainak tudniuk kell (hogy jobb tanácsot adjanak):
- Tervei (nyári vakációt vásárol, vagy Portugáliába vagy Madeira szigetére költözik?);
- Az Ön családi állapota;
- Jelenlegi lakóhelye szerinti ország;
- Vannak gyerekei?
Mérlegképes könyvelőink a fenti információk alapján meghatározzák az Ön NIF-lakási státuszát (az ebből fakadó esetleges adózási vonzatokat), valamint azt, hogy a többi családtagnak NIF-re van szüksége.
Végül, de nem utolsósorban a fent említett információk birtokában azt is meg tudjuk határozni, hogy a törvény értelmében kötelező lesz-e portugál adóképviselőt kijelölni. Adóképviselő kinevezése szükséges, ha valaki az Európai Unión kívül tartózkodik.
3. Ismerje meg jövedelemadó-kedvezményeit
Ha Portugáliában vásárol ingatlant, akkor azt is fontolgathatja, hogy ténylegesen átköltözik az országba. Ilyen forgatókönyv esetén ügyvédeiből és könyvelőiből álló csapatának tájékoztatnia kell Önt a 10 éves adókedvezményről, amely mindenki számára elérhető, aki úgy dönt, hogy állandóan Portugáliában lakik: nem állandó lakos (NHR) állapotát. Általánosságban elmondható, hogy az NHR státusza alapján minden külföldről származó jövedelem mentesülhet a személyi jövedelemadó alól Portugáliában.
4. Felújítás és Golden Visa
Ha ingatlant vásárol Portugáliában, különösen Madeirán felújít azt a megszerzéséért Arany Visa, mérlegelni kell, hogy mi minősül felújításnak.
A Golden Visa ingatlanvásárlással és felújítással történő megszerzéséhez a beruházónak olyan munkákat kell végeznie, amelyek hatékonyan javítják az ingatlan minőségét, javítják annak energetikai minősítését, vagy amelyek a korábbi állapotához képest a természetmegőrzési biztonságot szolgálják, még akkor is, ha már részesült a rehabilitációs munkákból.
Például a nyílászárók cseréje, az ingatlan energetikai minősítését javító lehetőségeknél, vagy akár napelemek beépítése, padlóburkolat vagy belső burkolatok cseréje, az ingatlan minőségét javító esetén támogatható munkák. , és nem szenvednek többet, mint a felújítási munkák elvégzésére vonatkozó szerződés kiegészítését, feltéve, hogy a szerződést olyan jogi személlyel kötötték meg, akit a Közpiaci, Építésügyi és Ingatlanügyi Intézet, IP.
5. Önkormányzati vagyonadók
Portugáliában az adófizetők éves önkormányzati ingatlanadót (IMI – IMPOSTO önkormányzati zokni imóveis) mint ingatlantulajdonosok.
Az IMI-adó fizetési kötelezettsége akkor keletkezik, ha valaki az adott adóév (naptári év) utolsó napján birtokolja az ingatlant.
Az ingatlanadó mértéke 0,3% és 0,45% között mozog; ezek az ingatlan vagyonadó értékére vonatkoznak. Míg a vidéki ingatlanok 0,8%-kal adóznak, addig a városiasabb területeken az említett tartományon belül. Ha egy ingatlant 2004 óta átértékelnek, akkor a fent említett adó 0,2% és 0,5% közé esik. Ha egy ingatlant 2004 előtt értékeltek, akkor az arány 0,4% és 0,8% között van.
Másrészt, ha az ingatlan tulajdonosa egy olyan társaságon keresztül, amelyik belföldi illetőségű feketelistán szereplő joghatóság, akkor az IMI-kulcs 7,5% lesz.
Az IMI-n kívül önkormányzati vagyonátruházási adó (IMT – Imposto Municipal sobre, mint Transmissões Onerosas de Imóveis) minden alkalommal, amikor Portugáliában vásárolnak házat.
Feltétlenül vegye fel a kapcsolatot ügyvédjével vagy könyvelőjével, hogy szimulációt készítsen az IMIT-ről az ingatlan megszerzése előtt, és tudja meg, hogy jogosult-e különleges adókedvezményekre.
6. Kellő gondosság Portugáliában történő ingatlanvásárláskor
Ügyvédi csapatunk jogi, átvilágítást végez az Ön által megvásárolni kívánt ingatlanon. Az ilyen átvilágítás magában foglalja legalább a következő dokumentumok felmérését és elemzését: Certidão do Registo predial do imónel; Cardeneta predial; Plano önkormányzati igazgatója; Licença de Utilização; Ficha Técnica de Habitação.
A fenti dokumentációt minden megállapodás aláírása előtt elemezni kell, hogy a lehető legnagyobb mértékben csökkentsük az ingatlanszerzési folyamattal kapcsolatos kockázatokat.
Javasoljuk, hogy az ingatlanvásárlás előtt végezzen műszaki átvilágítást egy okleveles építész vagy okleveles építőmérnök által, hogy megbizonyosodjon arról, hogy a megvásárolni kívánt lakásban nincs szerkezeti sérülés, és garantálja, hogy az Ön által végrehajtani kívánt felújítási tervek megfelelnek. az ingatlan (vagy annak helyiségei) felett illetékes önkormányzat (vagy regionális önkormányzat) engedélyezi.
7. Béreljen fel földmérőt
Bár nem általános gyakorlat a portugál ingatlanvásárlók körében, az angolszász piacnak való kitettség már megszokott rutinná tette, hogy ingatlanfelmérőt béreljenek fel az ingatlanvásárlás véglegesítése előtt. A portugál törvények értelmében az Építészek Rendjének és a Mérnöki Rendnek csak állandó tagjai végezhetnek ingatlanfelmérést egy ház vagy lakás lakhatósági körülményeiről.
8. Adásvételi és adásvételi kötelező szerződés
Portugáliában az ingatlanvásárlásra vonatkozó törvény bevezette azt a bevett gyakorlatot, hogy mindkét fél aláírja az adásvételi szerződést (röviden: CPCV).
A CPCV elsődleges célja, hogy mindkét felet lekösse egy jövőbeli ügylethez. Az említett szerződés értelmében mindkét fél meghatározza az adásvétel feltételeit, és a szerződésben foglaltak szerint elkötelezi magát a jövőbeni üzlet mellett.
A CPCV-vel a vásárlás előleg (általában az ingatlan összértékének 10%-a) fizetésére is kötelezi magát, hiszen így nem csak az üzletet és annak feltételeit formálják, hanem azt is. hogy mindkét felet a fent említettek szerint kötelezze. Ha az eladó megbánja, a vevőként befizetett kaució dupláját kaphatja meg. Ha Ön az, aki feladja, elveszíti a letétet.
9. Közbeszerzési adásvételi okirat
A végleges adásvételi szerződést az ügyletben részt vevő ügyvédek készítik el, és a felek (vagy jogi képviselői) közjegyző (vagy törvény által felhatalmazott más hatóság) előtt írják alá, aki igazolja, hogy az ügylet időtartama megállapodás szerinti hely, az ár megfizetésének igazolása, a felek személyazonosságának igazolása, a tulajdonjoggal és az adófizetési kötelezettséggel kapcsolatos okiratok.
A vevőnek az önkormányzati vagyon-átruházási illetéket (IMT) a közokirattal kell megfizetnie. Az Ön ügyletének konkrét esetétől függően a közjegyző (vagy más, törvény által felhatalmazott hatóság) felelős azért is, hogy az új tulajdonos nevében a tulajdonszerzést a portugál földhivatalban nyilvántartásba vegye.
Ha úgy dönt, hogy ingatlant vásárol Portugáliában (vagy Madeira szigetén) egy trösztön, magánalapítványon vagy cégen keresztül, mindenképpen beszéljen csapatunkkal, mivel a folyamat kissé eltér a fent leírtaktól. Amint azt korábban említettük, a vételi és eladási folyamat minden szakaszának sajátosságainak betartása érdekében ajánlatos, hogy a feleket, mind a vevőt, mind az eladót, megfelelő tanácsot kapjanak egy ingatlangyepre szakosodott ügyvéd és egy hitelesített fiók (különösen ha Ön, a vevő, külföldi). Mindenesetre adóelemzést kell végezni, hogy biztosítsuk az említett struktúrák hatékonyságát az ilyen típusú befektetésekben/tranzakciókban.
10. Testamentum
A portugáliai ingatlanvásárlás elkerülhetetlenül aggályokhoz vezet az utódlási ügyekben. Alatt 650/2012/EU rendelet szabályokat állapítanak meg annak meghatározására, hogy melyik uniós tagállam hatóságai foglalkozzanak a határokon átnyúló örökléssel, és melyik nemzeti jog alkalmazandó erre az öröklésre. Ily módon az állampolgár vagy az örökhagyó (a végrendeletet készítő személy) megtervezheti öröklését, és örököseinek többé nem kell több nemzeti törvénnyel és hatósággal foglalkozniuk.
A rendelet azt is megkönnyíti, hogy az egyik EU-tagállamban kiadott, öröklési üggyel foglalkozó bírósági határozat vagy közjegyzői okirat egy másik EU-tagállamban is hatályos legyen. Végül a rendelet létrehozza az európai öröklési bizonyítványt (ECS), amely az örökösök (valamint a hagyatékosok, a végrendelet végrehajtói és az elhunyt vagyonkezelői) által igényelhető státuszuk igazolására és jogaik gyakorlására. jogokat egy másik EU-tagállamban.
A fent említett jogszabály foglalkozik a határokon átnyúló örökléssel kapcsolatos sajátos eljárási kérdésekkel is, vagyis azzal, hogy melyik uniós tagállam hatóságai foglalkoznak majd az örökléssel, milyen nemzeti jogot kell alkalmazni az öröklésre, hogyan alakulnak az öröklési ügyekben hozott bírósági határozatok és közjegyzői okiratok. hatást válthatnak ki egy másik EU-tagállamban, és hogyan használható az ECS. A szabályozás nem foglalkozik a határon átnyúló öröklés érdemi kérdéseivel, például, hogy az elhunyt vagyonából mekkora hányad kerüljön gyermekeikre és házastársára, és mennyire szabad az örökhagyó eldönteni, kire hagyja vagyonát. Ezeket a kérdéseket továbbra is a nemzeti jog szabályozza.
Ez a cikk csak általános tájékoztatási célokat szolgál, és nem tekinthető semmilyen jogi vagy szakmai tanácsnak, és nem is értelmezhető.
Lília 2002-ben szerzett jogi diplomát az Universidade Nova de Lisboa-n. Ő csatlakozott MCSjogi csapata 2003-ban, támogatást nyújtva a jogi osztálynak a vállalati és szállítási… Tovább
