Harkitun harkinnan jälkeen (tai ehkä mielijohteesta, kuten jotkut asiakkaamme, jotka ovat heti rakastuneet saareen) olet ostamassa kiinteistöä Portugalista tai jopa Atlantin helmestä, Madeira saari. Lakimiehinä ja kirjanpitäjinä tiimimme ymmärtää, että kiinteistösijoittaminen on aina taloudellista vaivaa ja huolellista suunnittelua vaaditaan ensisijaisesti ulkomaille sijoittaessa.
Kiinteistön ostaminen Portugalista? 10 asiaa, jotka sinun pitäisi tietää vuonna 2022
Loimme seuraavan 10 perusvaiheen luettelon opastaaksemme niitä, jotka ostavat asuntoa Portugalista (tai Madeiran saari).
1. Palkkaa asianajaja
Se saattaa kuulostaa kliseiseltä, mutta jos et asu Madeiralla etkä ole perehtynyt Portugalin ja Madeiran lakiin, erikoistunut kiinteistölakimies voi edustaa, neuvoa ja opastaa sinua koko hankinnan (tai vuokrausprosessin) ajan.
Tiimimme MCS koostuu neljästä englanninkielisestä asianajajasta, joiden ura on aina sidottu Madeiran saarelle sijoittavien ulkomaisten asiakkaiden neuvontaan.
2. Hanki portugalilainen veronmaksajan tunnus
Jokainen Madeiralla asuva ulkomaalainen vahvistaa, että et voi tehdä mitään Portugalin alueella ilman portugalilaista veronmaksajan tunnusnumeroa (NIF – Numero de Identificação Fiscal).
Ennen kuin kiirehdit Loja do Cidadão tai Portugalin vero- ja tulliviranomaisen sivuliikkeessä, sinun on istuttava laillistetun kirjanpitäjän tai laillistetun taloustieteilijän kanssa ymmärtääksesi paremmin NIF-sovellusten vaikutukset ja vivahteet.
NIF:n hankkiminen on melko nopea asia, mutta on tärkeää selvittää erityisolosuhteet. Siksi tiimimme jäsenten tulee tietää (neuvoakseen sinua paremmin):
- Suunnitelmasi (oletko ostamassa kesälomaa vai oletko muuttamassa Portugaliin tai Madeiran saarelle?);
- Siviilisäätyksesi;
- Nykyinen Asuinmaa;
- Onko sinulla lapsia?
Laillistetut kirjanpitäjämme käyttävät yllä olevia tietoja määrittääkseen NIF-asuntosi (mahdolliset verovaikutukset) ja muiden perheenjäsenten tarpeen saada NIF.
Viimeisenä, mutta ei vähäisimpänä, edellä mainittujen tietojen avulla voimme myös määrittää, onko sinun lain mukaan nimettävä portugalilainen veroedustaja vai ei. Veroedustajan nimittäminen on tarpeen, jos henkilö asuu Euroopan unionin ulkopuolella.
3. Tunne tuloveroetusi
Jos olet ostamassa kiinteistöä Portugalista, saatat myös harkita tehokasta muuttoa maahan. Tällaisessa tilanteessa asianajajien ja kirjanpitäjien tiimisi tulisi ilmoittaa sinulle 10 vuoden verolomasta, joka on tarjolla kaikille, jotka päättävät sijoittautua pysyvästi Portugaliin: epätavallinen asukas (NHR) tila. Yleisesti ottaen NHR-statuksen nojalla kaikki ulkomailta saadut tulot voidaan vapauttaa tuloverosta Portugalissa.
4. Kunnostus ja Golden Visa
Kun ostat kiinteistön Portugalista, erityisesti Madeiralta kunnostaa sen hankkimiseksi Golden Visa, on harkittava, mikä on kunnostusta.
Kultaisen viisumin saamiseksi kiinteistön oston ja kunnostamisen kautta sijoittajan on suoritettava töitä, jotka parantavat tehokkaasti kiinteistön laatua, parantavat sen energiasertifiointia tai edistävät sen säilymisturvallisuutta suhteessa sen aiempaan tilaan, vaikka se on jo hyötynyt kunnostustöistä.
Esimerkiksi ikkunoiden ja ovien vaihto, kiinteistön energiasertifiointia parantavissa vaihtoehdoissa tai jopa aurinkopaneelien asennus, lattian tai sisäverhouksen vaihto, kiinteistön laatua parantavaan työhön ovat tukikelpoisia. , ja kärsiä vain kunnostustöiden suorittamista koskevan sopimuksen lisäämisestä edellyttäen, että se on tehty julkisten markkinoiden, rakennus- ja kiinteistöalan instituutin asianmukaisesti valtuuttaman oikeushenkilön kanssa.
5. Kunnalliset kiinteistöverot
Portugalissa veronmaksajat maksavat vuosittaisen kunnallisveron (IMI – Imposto Municipal Sobre Imóveis) kiinteistönomistajina.
IMI-veron maksuvelvollisuus syntyy, kun kiinteistö omistaa kyseisen verovuoden (kalenterivuoden) viimeisenä päivänä.
Kiinteistöveroprosentti vaihtelee 0,3 %:sta 0,45 %:iin; nämä koskevat omaisuuden veroarvoa. Maaseudulla sijaitsevien kiinteistöjen verotus on 0,8 %, mutta kaupunkiseudun kiinteistöt verotetaan mainitulla alueella. Jos kiinteistö on arvostettu uudelleen vuodesta 2004 lähtien, on edellä mainittu vero 0,2–0,5 %. Jos kiinteistö on arvostettu ennen vuotta 2004, korko on 0,4–0,8 prosenttia.
Toisaalta, pitäisikö kiinteistön omistaa yrityksen kautta, jonka kotipaikka on mustalla listalla oleva lainkäyttöalueIMI-korko on 7,5 prosenttia.
IMI:n lisäksi kuntien varainsiirtovero (IMT – Imposto Municipal sobre nimellä Transmissões Onerosas de Imóveis) kerätään aina, kun asunto ostetaan Portugalista.
Muista ottaa yhteyttä lakimieheen tai kirjanpitäjään ennen kiinteistön hankintaa erääntyvän IMIT-simulaatiota varten ja tietää, onko sinulla oikeus erityisiin verovapautuksiin.
6. Due diligence ostaessaan omaisuutta Portugalissa
Asianajajatiimimme suorittaa oikeudellisen, due diligence -tarkastuksen kiinteistöstä, jonka haluat hankkia. Tällainen due diligence sisältää ainakin seuraavien asiakirjojen tutkimuksen ja analyysin: Certidão do Registo Predial do Imóvel; Cardeneta Predial; Planon kunnanjohtaja; Licença de Utilização; Ficha Técnica de Habitação.
Yllä oleva dokumentaatio on analysoitava ennen sopimuksen allekirjoittamista kiinteistön hankintaprosessiin liittyvien riskien vähentämiseksi mahdollisimman paljon.
Chartered Architect tai Chartered Civil Engineer on myös suositeltavaa suorittaa tekninen due diligence ennen kiinteistön hankintaa, jotta voidaan varmistaa, että ostettavassa kodissa ei ole rakenteellisia vaurioita ja että kaikki kunnostussuunnitelmat, jotka haluat toteuttaa, ovat kiinteistön (tai sen tilojen) toimivaltaan kuuluvan kunnan (tai aluehallituksen) luvan.
7. Palkkaa katsastaja
Vaikka se ei ole yleinen käytäntö portugalilaisten kiinteistönostajien keskuudessa, altistuminen anglosaksisille markkinoille on tehnyt kiinteistötetsijan palkkaamisen tutuksi ennen kiinteistön oston viimeistelyä. Portugalin lain mukaan arkkitehtien ja insinöörien ritarikunnan pysyvät jäsenet saavat suorittaa kiinteistötutkimuksia talon tai asunnon asumisolosuhteista.
8. Velkakirja osto- ja myyntisopimus
Portugalin kiinteistöjen ostoa koskeva laki on luonut yleisen käytännön, jonka mukaan molemmat osapuolet allekirjoittavat osto- ja myyntivelkakirjan (lyhennettynä CPCV).
CPCV:n ensisijainen tarkoitus on sitoa molemmat osapuolet tulevaan kauppaan. Mainitun sopimuksen mukaan kumpikin osapuoli vahvistaa osto- ja myyntiehdot ja sitoutuu tulevaan liiketoimintaan sopimusehtojen mukaisesti.
CPCV:llä osto sitoutuu myös käsimaksun maksamiseen (yleensä 10 % kiinteistön kokonaisarvosta), sillä näin ei vain voi virallistaa kauppaa ja sen tekemisen ehtoja, vaan myös sitoa molempia osapuolia edellä mainitulla tavalla. Jos myyjä katuu, voit saada ostajana maksetun talletuksen kaksinkertaisena. Jos olet se, joka luovuttaa, menetät talletuksen.
9. Julkinen osto- ja myyntikirja
Lopullisen osto- ja myyntisopimuksen laativat kaupassa mukana olevat asianajajat, ja osapuolet (tai sen lailliset edustajat) allekirjoittavat sen notaarin (tai muun lain nojalla valtuutetun viranomaisen) edessä, joka on se taho, joka todistaa, että kauppa kestää sovitun paikka, hinnan maksamisen todentaminen, osapuolten henkilöllisyyden todistaminen, omistukseen ja verovelvoitteiden maksamiseen liittyvät asiakirjat.
Ostaja joutuu maksamaan kunnallisen varainsiirtoveron (IMT) julkisella kauppakirjalla. Liiketoimesi tapauksesta riippuen notaari (tai muu lain nojalla valtuutettu viranomainen) on myös vastuussa hankinnan rekisteröimisestä uuden omistajan puolesta Portugalin kiinteistörekisteriin.
Jos päätät ostaa kiinteistön Portugalissa (tai Madeiran saarella) säätiön, yksityisen säätiön tai yrityksen kautta, muista keskustella tiimimme kanssa, sillä prosessi poikkeaa hieman yllä kuvatusta. Kuten aiemmin mainittiin, kaikkien osto- ja myyntiprosessin eri vaiheiden erityispiirteiden huomioon ottamiseksi on suositeltavaa, että osapuolia, sekä ostajaa että myyjää, neuvovat asianmukaisesti kiinteistönurmikkaan erikoistunut lakimies ja sertifioitu tili (erityisesti jos sinä ostajana olet ulkomaalainen). Joka tapauksessa veroanalyysi tulisi tehdä, jotta varmistetaan mainittujen rakenteiden tehokkuus tällaisessa sijoituksessa/transaktiossa.
10. Testamentti
Kiinteistön ostaminen Portugalista aiheuttaa väistämättä huolta perintöasioista. Alla asetus (EU) N:o 650/2012 vahvistetaan säännöt sen määrittämiseksi, minkä EU:n jäsenvaltion viranomaiset käsittelevät rajat ylittävää perintöä ja mitä kansallista lainsäädäntöä kyseiseen perintöön sovelletaan. Näin kansalainen tai testamentin tekijä (testamentin tekijä) voi suunnitella perintöään, eikä heidän perillistensä enää tarvitse olla tekemisissä useiden kansallisten lakien ja viranomaisten kanssa.
Asetus helpottaa myös yhdessä EU:n jäsenvaltiossa annetulla tuomioistuimen päätöksellä tai notaarin vahvistamalla perintöasiaa koskevalla asiakirjalla oikeusvaikutuksia toisessa EU:n jäsenvaltiossa. Lopuksi asetuksella luodaan eurooppalainen perintötodistus (ECS), asiakirja, jota perilliset (sekä testamentinsaajat, testamentin toteuttajat ja vainajan omaisuuden hoitajat) voivat pyytää todistaakseen asemansa ja käyttääkseen oikeuksiaan. oikeuksia toisessa EU:n jäsenvaltiossa.
Edellä mainitussa lainsäädännössä käsitellään myös erityisiä rajat ylittävään perintöön liittyviä menettelyllisiä kysymyksiä eli sitä, minkä EU:n jäsenvaltion viranomaiset käsittelevät perintöä, mitä kansallista lainsäädäntöä sovelletaan perintöön, miten perintöasioita koskevat tuomioistuimen päätökset ja notaarin vahvistamat asiakirjat tuottaa vaikutuksia toisessa EU:n jäsenvaltiossa ja miten ECS:ää voidaan käyttää. Asetuksessa ei käsitellä rajat ylittävän perinnön aineellisia kysymyksiä, kuten sitä, mikä osuus perittävän omaisuudesta pitäisi mennä lapsille ja puolisolle ja kuinka vapaa testamentintekijä päättää, kenelle hän jättää omaisuutensa. Näitä asioita säännellään jatkossakin kansallisella lainsäädännöllä.
Tämä artikkeli on tarkoitettu vain yleisiin tiedoksi, eikä sitä ole tarkoitettu minkäänlaiseksi oikeudellisiksi tai ammatillisiksi neuvoiksi, eikä sitä tule tulkitakaan.
Lília on valmistunut juristiksi vuonna 2002 Universidade Nova de Lisboasta. Hän liittyi MCSYrityksen lakitiimi vuonna 2003 tarjoten tukea lakiosastolle yritys- ja merenkulussa… Lue lisää
