Riziko realitní bubliny v Portugalsku (a ostrov Madeira) existuje. The Závěr je z Bloombergu po analýze provedené dne 19 OECD země, včetně Portugalska, a s přihlédnutím k faktorům, jako je poměr ceny nemovitostí k nájemnému, poměr ceny nemovitostí k příjmům, růst reálných cen nemovitostí, růst nominálních cen nemovitostí a růst úvěrů na bydlení.
Bloomberg identifikoval dva faktory, které naznačují realitní bublinu v Portugalsku: ceny domů jsou o 56 % vyšší než nájemné a téměř o 47 % vyšší než příjmy domácností. S ohledem na nejnovější čtvrtletní data vzrostla reálná cena domů v Portugalsku o 11.6 % a nominální cena o 9.4 %. Na druhou stranu úvěry na bydlení klesly o 2 %, ale údaje o úvěrech na bydlení poskytnuté neportugalským občanům by mohly naznačovat něco jiného. MCSpředchozí zkušenosti.
Ale není to jen Bloomberg, kdo upozorňuje na realitní bublinu v Portugalsku a potažmo na ostrově Madeira. V lednu 2022 Evropská komise ohrozila riziko „potenciálního nadhodnocení“. Podle Komise Evropskému parlamentu, Radě a Evropskému hospodářskému a sociálnímu výboru zprávy„Portugalsko je jediným členským státem, kde ceny nemovitostí od roku 6 rostou každý rok o více než 2016 %, a to postupně.“
Kromě Evropské komise a agentury Bloomberg také Francisco Manuel dos Santos Foundation (FFMS), přední ekonomický think-tank v Portugalsku, upozorněn že „Portugalský souhrnný index cen nemovitostí ukazuje...nadměrný růst počínaje čtvrtým čtvrtletím roku 2017“.
Proč ceny rostou?
Podle studie provedené FFMS existuje několik důvodů, proč ceny nemovitostí stále rostou, což vede k realitní bublině v Portugalsku a na ostrově Madeira:
- Vyšší poptávka po bydlení je udržována zvýšením disponibilního příjmu a nižší nezaměstnaností, zejména v hlavních portugalských městech;
- Podstatný růst úvěrů na bydlení v situaci, kdy se očekávají vysoké ceny nemovitostí;
- Nedostatek rigidity v nabídce bydlení, který může vést ke „ztrátám blahobytu spojeným s nadhodnocením na trhu s bydlením“;
- Investice do „atraktivního“ ubytování pro turisty, protože krátkodobý pronájem pro turisty, poskytuje místním obyvatelům „podstatně vyšší návratnost“ než trvalý pronájem (což je na ostrově Madeira významným faktorem, např. celoroční turistickou destinací).
Kromě výše uvedených faktorů, akcelerace přímých zahraničních investic do nemovitostí prostřednictvím zlatá víza, příchod brexitu a program digitálních nomádů na podnět regionální vlády Madeiry vystavily ostrov Madeira výraznému nárůstu poptávky po bydlení. Růst poptávky se v současnosti setkává s krátkou nebo záměrně podmíněnou nabídkou, protože dodavatelé se snaží zvýšit ziskové marže.
Realitní bublina v Portugalsku. A co Madeira?
Výše uvedený scénář platí pro Madeiru. V dubnu 2022 se hlavní město Madeiry stalo třetím nejdražším městem v zemi na nákup nemovitostí (2270 EUR/m2) a do června 2022 ceny bydlení na Madeiře zvýšil o 20 % ve srovnání s prvním semestrem roku 2021. Ve stejnou dobu venkovské obce jako Calheta, Ponta do Sol, Santana, Câmara de Lobos a São Vicente zaznamenávají nárůst ceny prodávaných nemovitostí.
Ceny nemovitostí na Madeiře, zejména těch, které se nacházejí v jižních obcích, vzrostly stejným způsobem jako v Lisabonu a Portu.
Pro ty, kteří si stále myslí, že realitní bublina na Madeiře není přesná, poptávka po nemovitostech v obcích, kde je (kromě Funchalu) vyšší kriminalita, vzrostla pod záminkou nerušeného výhledu na moře, rychlého spojení na letiště ( investoři by se měli zaměřit spíše na statistiky Google Maps než na popisy realitních kanceláří) atd.
Válka, inflace a nejvzdálenější region EU
Podle Bloombergu je realitní bublina „zřejmou zranitelností, protože centrální banky zvyšují úrokové sazby a splátky hypoték se zvyšují“, protože tyto nezávislé vládní orgány se snaží omezit válkou vyvolanou inflaci.
Přidejte k tomu globální ekonomiku, která se již zpomaluje a hrozí, že upadne do recese, nedostatek ekonomického zázemí, kterému čelí nejvzdálenější region EU, a malé ostrovní hospodářství, jako je Madeira, propojené přes Portugalsko s NATO, a určitě uvidíte že pokud pokles cen domů díky prasknutí realitní bubliny „nahlodá bohatství domácností, naruší důvěru spotřebitelů a potenciálně omezí budoucí rozvoj“.
V analýze Bloomberg Economics je v eurozóně ohroženo zejména Portugalsko, „zatímco Rakousko, Německo a Nizozemsko také vypadají pěnivě“.
Měl by člověk stále investovat na Madeiře pro účely nemovitostí?
Investice do nemovitostí, ať už za účelem užívání si let v důchodu, přestěhování nebo využívání výhod trhu cestovního ruchu, by měla být součástí diverzifikační strategie týkající se portfolia, a je tedy osobním rozhodnutím.
Co je třeba vzít v úvahu při nákupu nemovitosti na ostrově, je několik faktorů:
- Poloha nemovitosti ve vztahu k jejímu hlavnímu městu (Funchal);
- Vybavení dostupné v docházkové vzdálenosti (včetně zdravotnických služeb);
- Dostupnost nemovitosti MHD a vzdálenost od letiště; a
- Konečný ekonomický cíl, který máte pro samotnou nemovitost.
Kromě výše uvedeného, abyste se co nejvíce vyhnuli placení bublinových cen, je třeba vzít v úvahu také stáří nemovitosti a její stav (před nákupem si najmout nezávislého geodeta), historické ceny podobných nemovitostí a/nebo lokalit. a zda budete žádat o financování od portugalské finanční instituce.
Praskne?
Záznam Madeiry od 19. století, kdy si díky cestovnímu ruchu a expatům udržuje značnou zahraniční populaci, je vynikajícím důvodem k investicím. Madeira si navíc získává na popularitě mezi americkými a kanadskými expaty a digitálními nomády, kteří chtějí koupit nemovitost, aby se mohli efektivně přestěhovat. Navzdory výše uvedenému nic nebrání krajské vládě, aby se v budoucnu případně snažila omezit krátkodobé pronájmy v cestovním ruchu ve prospěch dlouhodobých pronájmů místním nebo že prasknutí bubliny na trhu s nemovitostmi je tak špatné, jak bylo ověřeno v roce 2008. ve Španělsku.
V tuto chvíli ceny stále rostou a prasknutí bubliny, ať už na portugalské pevnině nebo Madeiře, je pravděpodobné riziko. Investice do nemovitostí s ohledem na tuto skutečnost vám umožní činit informovanější rozhodnutí a být z investičního hlediska lépe připraveni na budoucnost.
Slovy Akiry Mori 森 章, předsedy Mori Trust Co., Ltd: „Podle mých zkušeností v realitním byznysu se minulé úspěchy obecně nedají aplikovat na nové situace. Musíme se neustále znovu objevovat a reagovat na měnící se dobu novými inovativními obchodními modely.“
Tento článek je poskytován pouze pro obecné informační účely a není zamýšlen, ani by neměl být vykládán jako právní nebo profesionální rada jakéhokoli druhu.
Miguel Pinto-Correia je držitelem magisterského titulu v oboru mezinárodní ekonomie a evropských studií na ISEG – Lisabonská škola ekonomie a managementu a bakalářský titul v oboru ekonomie na Nova School of Business and Economics. Je stálým členem Řádu ekonomů (Ordem dos Economistas)… Dozvědět se více
