Po důkladném zvážení (nebo možná z popudu, jako někteří naši klienti, kteří si ostrov okamžitě zamilovali), kupujete dům v Madeira. Jako právníci a účetní náš tým chápe, že investování do nemovitostí je vždy finanční úsilí a při investování v cizí zemi je důležité pečlivé plánování.
S ohledem na výše uvedené bylo vytvořeno následujících pět základních kroků, které poskytují určité vodítko a porozumění procesu koupě domu na Madeiře.
Kupujete dům na Madeiře? 5 věcí, které potřebujete vědět předtím koupě nemovitosti
1. Najměte si právníka
Může to znít jako klišé, ale pokud nežijete na Madeiře ani neznáte portugalské a madeirské právo, specializovaný realitní právník je schopen vás zastoupit, poradit a provést vás celým procesem akvizice (nebo pronájmu).
Náš tým na MCS je složena ze čtyř anglicky mluvících právníků, jejichž kariéra byla vždy svázána s poradenstvím pro zahraniční klienty investice na ostrově Madeira.
2. Získejte portugalské identifikační číslo daňového poplatníka
Každý expat žijící na Madeiře potvrdí, že na portugalském území nemůžete dělat nic bez portugalského identifikačního čísla daňového poplatníka (NIF – Číslo identifikační fiskální).
Než přispěcháte Loja do Cidadão nebo pobočka portugalského daňového a celního úřadu, musíte si sednout s certifikovaným účetním nebo autorizovaným ekonomem, abyste lépe porozuměli důsledkům a nuancím týkajícím se žádostí o NIF.
Získání NIF je poměrně rychlá věc, ale je nezbytné popsat své konkrétní okolnosti. Proto členové našeho týmu budou potřebovat vědět (aby vám mohli lépe poradit):
- Vaše plány (kupujete si letní dovolenou nebo se stěhujete na Madeiru?);
- Váš rodinný stav;
- Současná země pobytu;
- Máte děti?
Naši certifikovaní účetní použijí výše uvedené informace k určení vašeho rezidenčního statusu NIF (potenciálních daňových důsledků z toho plynoucích) a potřeby, aby ostatní členové rodiny měli NIF.
V neposlední řadě s výše uvedenými informacemi budeme také schopni určit, zda budete ze zákona povinni jmenovat portugalského daňového zástupce. Jmenování daňového zástupce je nutné, pokud má člověk bydliště mimo Evropskou unii.
3. Due diligence
Náš tým právníků provede právní due diligence u nemovitosti, kterou si přejete získat. Tato náležitá péče zahrnuje průzkum a analýzu alespoň následujících dokumentů: Certidão do Registo Predial do Imóvel; Cardeneta Predial; Městský ředitel Plano; Licença de Utilização; Ficha Técnica de Habitação.
Výše uvedená dokumentace musí být analyzována před podpisem jakékoli smlouvy, aby se co nejvíce snížila rizika spojená s procesem akvizice nemovitosti.
Před akvizicí nemovitosti se také doporučuje provést technickou due diligence autorizovaným architektem nebo autorizovaným stavebním inženýrem, aby bylo zajištěno, že nedojde k žádnému strukturálnímu poškození domu, který hodláte koupit, a aby bylo zaručeno, že všechny plány renovace, které chcete provést, jsou povoleno obcí (nebo krajským úřadem) s působností pro nemovitost (nebo její prostory).
4. Kupní a prodejní smlouva
Portugalské zákony týkající se nabývání nemovitostí zavedly běžnou praxi, kdy obě strany podepíší provizní smlouvu o koupi a prodeji (zkráceně CPCV).
Primárním účelem CPCV je zavázat obě strany k budoucí transakci. Na základě uvedené smlouvy si každá strana stanoví podmínky nákupu a prodeje a zaváže se k budoucímu obchodu podle podmínek smlouvy.
S CPCV se koupě také zavazuje k zaplacení zálohy (obvykle 10 % z celkové hodnoty nemovitosti), protože je to způsob, jak nejen formalizovat obchod a podmínky, za kterých se tak děje, ale také zavazovat obě strany, jak je uvedeno výše. Pokud bude prodávající litovat, máte nárok na dvojnásobek zálohy zaplacené jako kupující. Pokud jste to vy, kdo to vzdá, přicházíte o vklad.
5. Veřejná smlouva o koupi a prodeji
Konečná kupní a prodejní smlouva je připravena právníky zapojenými do transakce a podepsána stranami (nebo jejich právními zástupci) před notářem (nebo jiným orgánem oprávněným podle zákona), který bude subjektem, který potvrdí, že transakce trvá místo dle dohody, ověření úhrady ceny, potvrzení totožnosti stran, doklady týkající se vlastnictví a úhrady daňových povinností.
Kupující bude muset zaplatit obecní daň z převodu majetku (IMT) veřejnou listinou.
V závislosti na konkrétním případě vaší transakce je notář (nebo jiný orgán oprávněný podle zákona) také odpovědný za registraci akvizice jménem nového vlastníka u portugalského katastru nemovitostí.
Jak již bylo zmíněno dříve, pro dodržení všech specifik různých fází procesu nákupu a prodeje se doporučuje, aby strany, kupující i prodávající, byly řádně informovány právníkem specializovaným na realitní trávník a certifikovaným účtem (zejména pokud jste vy, kupující, cizinec). Pokud se rozhodnete koupit dům na Madeiře prostřednictvím trustu, soukromé nadace nebo společnosti, nezapomeňte si promluvit s naším týmem, protože proces se mírně liší od toho, který je popsán výše, a měla by být provedena daňová analýza, aby byla zajištěna účinnost uvedené struktury v tomto druhu investice/transakce.
Tento článek je poskytován pouze pro obecné informační účely a není zamýšlen, ani by neměl být vykládán jako právní nebo profesionální rada jakéhokoli druhu.
Ambrosio Jardim působí od roku 1998 především v oblastech obchodního práva (korporace, fúze a akvizice, společné podniky, restrukturalizace a plánování), národního a mezinárodního daňového práva a nemovitostí…. Dozvědět se více
